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去年底，北京开通了三条地铁线段，这其中横贯“回天地区”的18号线，以及南北贯通的17号线自然是最受关注的。
而就在这两条线路的交汇换乘处，天通苑东站东侧，一个全新的区域-歇甲板块正式亮相，也是2026年北京北五环地区政府重点规划建设的一个居住板块。
这个新板块为何重要，最简单从地铁的串联就能略知一二。顺着17号线往北一站就是未来科学城东区产业聚集区，往南三站就是望京产业带，而通过18号线又将这里与海淀上地产业圈连通。可以说，北京北部最重要的三大产业圈通过地铁都交汇到这个“黄金路口”。
而这里又是朝阳区与昌平区的分界处，东侧与来广营板块隔河相望，南侧则接上了北苑板块，这一优越的区位禀赋自然成为了政府重点开发的板块。
【京房字】从昌平区和开发单位了解到，这片先规划后建设的“白地”，板块规划已完成，接下来将打造一个汇聚轨道交通微中心、优质教育资源、配套商业、高品质住宅的“湾区”——歇甲湾。
它为何能叫“湾区”？究竟规划成什么样？有什么特别点？未来将有哪些发展？今天就来揭秘。
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先看一下具体的区位。
歇甲板块位于北五环附近，它的东侧和南侧就是清河，而清河就是昌平区和朝阳区的分界线。清河在这里河道“拐”了个弯，歇甲板块就在这河湾处，这也是称其为“歇甲湾”的原因。
而隔着这条清河的对岸，歇甲往南则是朝阳的新北苑和老北苑地区，这也是北五环各项配套和高端住宅集中的区域，因为距离太近，这片区域甚至被业内冠以“新北苑2.0”的称号。
可以看出，歇甲可以说是昌平进入中心城区的关键“门户”。
住宅规划讲究的是“职住平衡”，对于大部分职场人群，地铁无疑是实现这一平衡、日常通勤的主要方式。那么去年开通的17号线、18号线无疑就是让歇甲板块淋漓尽致发挥这一特点的基石。
从这里往北仅仅一站地铁，就是未来科学城东区的核心区。同样是乘坐17号线，3站就可以到达望京西站，这里是朝阳北部最大的产业带—望京；再往南8站则是国贸；即便是到最南端的亦庄开发区也不到一小时。
再横过来看，如果在这里乘坐18号线，则可以经过“回天地区”，直达海淀大厂聚集的上地片区，从天通苑东站到最西端的海淀马连洼站，全程仅30分钟。
因此，通过这两条地铁，亦庄开发区、国贸、望京、海淀上地、昌平未来科学城，北京最重要的产商板块，都通过这个十字交汇连通。这么说吧，北京五环外一共就只有9个双轨换乘站，而能同时联通海淀、昌平、朝阳、亦庄四大产业聚集区的只有天通苑东这一站。开句玩笑，在这里居住，哪怕将来换了工作，从朝阳望京换到了海淀上地，都不用换房了。
况且，天通苑东站还是地铁三期规划中的R6线一期（也就是17号线支线）的南端起终点站。因此天通苑东站未来将是一个三条地铁换乘的枢纽，轨道交通可以覆盖的通勤区域将更多。
也可以说，仅仅是地铁的开通，就让歇甲这个新板块一出现就能引人瞩目。恐怕这也是昌平区把歇甲板块“捂到”现在的原因，等到区域交通都已经完善、各项拆迁等一级开发都全部完成，整个片区的规划编制成熟了，才从去年开始供应入市。
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我们再来看板块内具体的规划，这是一片纯白纸的区域，“完整土地+统一规划+配套先行”为核心逻辑。跳出了传统零散开发模式，先规划后建设，先配套后开发。围绕着这一片“湾区”，政府统筹17个住宅地块，多个配套用地，同步推进21条城市道路，总建筑面积规划近64万平米。
根据官方对歇甲板块的规划方案，这里将成为充满活力、设施多样、居住便捷、环境舒适，且配套设施完备、绿色生态与城市生活和谐共生的北部高品质生态宜居社区。
首先是交通方面，地铁天通苑东站未来还将升级。根据相关部门发布的消息，天通苑东站是北京轨道交通微中心之一，将一体化开发。这个微中心的上层将打造为高端商业区，中间层设为公交换乘中心，用于公交及换乘车辆停放的区域，下层则是地铁和电力隧道。微中心将规划建设办公、商业、酒店、公寓等。
所谓地铁站点一体化和微中心是将地铁和周边区域一起规划和建设，地铁站不再是一个简简单单的站点，而是融合办公、商业、居住等多种城市功能于一体，形成了一个区域的公共空间中心。
其实，歇甲板块的周边商业配套本身就很强，2公里左右就是北苑龙湖天街和龙德广场商业配套，往北不远则是北京最大的山姆会员店。另外，在片区内部的中心湖区还将建设一系列商业配套。
教育方面，在去年拿地的中建智地歇甲地块西侧，规划建设了一所12班的幼儿园；东侧则规划了一个小学，据了解目前该学校正在与知名学校洽谈，未来大概率会是一个优质学校，甚至可能是一个九年一贯制学校。另外，往西南方向约500米还规划了一个24班的中学，也在对接优质教育资源。
能称作“湾区”，生态宜居必不可少。刚才说过，这里临近两大水系——清河与温榆河。清河在这里拐了个弯，形成一个河水“环抱”的“湾区”，河对岸就是温榆河公园。
而且目前滨河的景观已经成型，河水水量也比较充足，成为了周边居民休闲的好去处。今年朝阳区“两会”上也表示，将提升清河、温榆河滨河慢行系统，打造北京首条滨水马拉松。
不得不说，这种先规划后建设的片区确实好，城市界面是全新的，而且各种配套都提前想到了，可以说几乎没有“短板”，这在全北京都是难以复制的稀缺资源。
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规划确实不错，但何时能落地？会不会是“画大饼”？
据了解，歇甲湾是由昌平政府主导，政企共同规划、设计、打造的。
歇甲板块分为A、B、C三个组团开发，其中A和B组团主要是住宅，去年入市的首个地块也位于A组团，拿地的是中建智地和未来科学城置业。
此前中建智地就已经有过与政府合作，共同打造配套的先例。比如在顺义宸庐打造的商业体鲲熙汇LOMO，在房山国贤府打造的国贤府公园，以及在璞园PARK的商业和公园公建等，其独特的“营城”理念和做法已经有了经验。
此次除了住宅部分，中建智地还拿了西侧一个公建地块，包含了幼儿园、文体中心、体育用地。其中文体中心将建设图书馆、咖啡厅等功能，体育用地将建设网球、羽毛球等运动设施，同时在幼儿园的东北侧，还配置了城市会客厅，这些配套预计将在今年兑现，实现“配套先行”的承诺。
而且，因为配套先行，歇甲湾片区内的道路也已经规划好，片区内主干路计划在2028年落地完成。
根据规划方案，歇甲湾这个片区一共规划了17个住宅地块，中建智地和未来科学城置业拿下的是A组团最中心的位置，其西侧就是幼儿园和文体中心，东侧则是小学，因此也是片区内距离配套最近的，具有先发优势。
从规划上看，中建智地的住宅地块容积率为2.07，而片区内的另一个大居住组团B组团位于东南部，这里未来规划的大都是低容积率的住宅地块，很可能大都将是低密度、低楼层的豪宅项目。
因此，随着这些地块陆续入市，歇甲湾片区的居住品质还会持续提升。当然，由于容积率更低，未来的价格也会更高。
三线地铁的交汇换乘，处于上地、望京、未来科学城三大产业板块联系的中心位置。又是政府重点关注，先规划后建设的整块儿片区，各项配套的“无短板”，还有“湾区”这难以复制的稀缺资源，预计今年乃至未来几年，歇甲湾这个片区无疑将成为北京热度最高的区域之一。
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