根据大悦城控股集团股份有限公司2026年1月30日发布的2025年度业绩预告及相关财务报告，公司确实出现了巨额亏损。
一、核心亏损数据
大悦城控股预计2025年度归属于上市公司股东的净利润亏损21亿元至27亿元，上年同期亏损29.77亿元；扣除非经常性损益后的净利润预计亏损22.5亿元至28.5亿元，上年同期亏损40.5亿元；基本每股收益亏损0.49-0.63元/股。
这已经是大悦城控股连续第4年亏损，4年共计亏损近百亿元。从2022年至2025年，公司持续处于亏损状态，累计亏损规模巨大。
二、亏损原因深度分析
1. 资产减值计提是主要拖累
根据公司公告，本期亏损主要系公司积极调整量价策略，部分项目出现减值迹象，公司按照企业会计准则对可能发生减值损失的各类资产计提减值准备。
具体数据显示，2025年前三季度，公司合计计提减值10.8亿元，同比增加48.0%，其中存货跌价准备高达10.4亿元。这些减值损失对归母净利润的影响达到8.3亿元，成为亏损的主要因素。
资产减值问题并非2025年独有。2022年至2024年三年间，大悦城累计计提资产减值准备近100亿元，仅2024年就计提46.98亿元。武汉新洲航天悦府等项目因销售停滞导致存货跌价36亿元，是减值的重要来源。
2. 房地产行业整体低迷的背景
全国商品房销售额持续下滑，房企普遍面临去化压力。大悦城作为“商业+住宅”双轮驱动的房企，开发周期长、资金沉淀大，在这一背景下受到的冲击尤为显著。
3. 非并表项目盈利能力下滑
2025年前三季度，公司投资净亏损5.23亿元，而去年同期实现净收益14.0亿元。一正一负，相差近20亿元，这也是导致亏损的重要因素。
三、同比减亏的积极信号
尽管亏损金额巨大，但相比2024年同期亏损29.77亿元，2025年实现了同比减亏。减亏的主要原因是：
1. 毛利率上升，毛利额增加：受结算资源、周期影响，毛利率同比上升，毛利额同比增加。
2. 投资收益增加：受合作项目结算开发周期影响，对联营企业、合营企业的投资收益同比增加。
四、业务表现的分化特征
1. 上半年曾实现业绩逆袭
2025年上半年，大悦城实现营业收入152.31亿元，上半年综合毛利率36.35%，较上年同期22.59%上升13.76个百分点；报告期内公司实现净利润7.48亿元，同比增加7.10亿元。归属于上市公司股东的净利润1.09亿元，同比增长129.87%。
2. 购物中心业务表现稳健
2025年上半年，大悦城购物中心实现销售额约220亿元，同比增长12.2%；客流量2亿人次，同比增长19.6%；平均出租率92%。写字楼整体平均出租率也达到90.6%。
3. 住宅开发仍承压
作为中粮集团旗下的重要地产平台，大悦城长期采取“住宅开发+商业地产”并行的发展模式。但在当前房地产调整周期中，住宅端仍是最大压力来源。
五、公司战略调整与治理变化
1. 私有化大悦城地产
2025年7月底，大悦城宣布拟以0.62港元/股的价格，私有化大悦城地产，总代价约29.32亿港元。私有化之后，大悦城持有大悦城地产的股权比例将从64.18%上升至96.13%。公司认为这将增厚对大悦城地产的权益，有利于进一步提升公司归母净利润。
2. 管理层变动
2024年4月，大悦城进行过一轮组织架构调整，将东北区域公司、浙江区域公司和华中区域公司裁撤。同年6月，陈朗辞任大悦城董事长之职，董事会选举姚长林为新任董事长。姚长林在中粮集团任职超30年，是一位老将，曾出任大悦城地产的董事长。
六、财务健康状况
根据2025年第三季报，公司主要财务指标如下：
• 货币资金：224.36亿元
• 存货：647.73亿元
• 资产总计：1672.78亿元
• 营业总收入：206.48亿元（前三季度）
• 归母净利润：-5.33亿元（前三季度）
七、市场反应与行业环境
1. 股价表现
受“三条红线”政策调整消息影响，2026年1月29日，大悦城股价强势封涨停。1月30日盘中一度封涨停，但后被打开。截至1月30日收盘，收涨4.83%，报3.91元/股，总市值约167.6亿元。
2. 政策环境变化
2026年1月28日，据媒体报道，记者从多家房企相关人士处独家获悉，目前其所在公司已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标。不过，部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标。
总结
大悦城2025年的巨亏是多重因素共同作用的结果：一方面，公司主动进行财务“体检式修复”，通过计提减值准备释放历史包袱；另一方面，房地产行业整体低迷、住宅开发业务承压、非并表项目收益下滑等外部因素也产生了显著影响。
尽管亏损规模仍然巨大，但同比减亏的趋势、购物中心业务的稳健表现、以及上半年的业绩逆袭，都表明公司正在积极应对行业挑战。私有化大悦城地产、管理层调整等战略举措，也反映了公司寻求转型和效率提升的努力。
作为央企地产平台，大悦城在当前房地产调整周期中仍在“过冬”，但其相对稳健的财务基础和商业地产的现金流贡献，为公司度过行业寒冬提供了一定的缓冲空间。
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