广州芳村这十多年的房价变动，就跟珠江的潮水似的，起起落落都带着白鹅潭的江景诗意和茶滘的市井烟火气，没有花哨的概念炒作，全是片区里的真实行情和住户的日常感受。
2015年的广州芳村，房价还在低位平稳运行，妥妥的荔湾西部价格洼地。当年二手房均价基本在28000元/㎡上下，全年波动不过1800元，在广州人眼里，这儿还是“珠江岸边的老工业区”，配套老旧、交通依赖1号线，是典型的老城改造片区。
那时候芳村的配套远不如现在，像样的大型商场只有芳村万象城一家，买菜得去茶滘市场和花地湾市场，出行主要靠地铁1号线芳村站，去北京路要35分钟，到珠江新城得40分钟，公交线路以区域内循环为主，跨区通勤不太方便。
2015年买房的全是刚需族，要么是预算有限的新广州人，要么是在老荔湾、海珠上班的上班族，还有为孩子求基本教育的本地家庭，没人冲着投资来，都是实打实要住的。
那年广州楼市整体温和回暖，芳村的中介门店也不多，一家就两三个人守着。房源成交周期要两三个月，买卖双方都有议价空间，诚心买能让个3-5万，老破小的议价空间更大，茶滘小区、坑口新村的老房子能谈6-8万。
2016年芳村房价开始稳步往上走，12月均价涨到35800元/㎡，比上一年底涨了7800元/㎡。涨幅不算最猛，但上涨的趋势已经特别明显，和广州整体楼市普涨节奏一致。
这一年全国推楼市去库存，广州也下调首付比例，公积金政策放宽，不少犹豫的刚需都动了手。芳村房价低、江景资源稀缺，又靠近1号线，成了新广州人和刚需的首选。
配套也跟着有了小变化，花地湾生活馆开业，周边的广府菜馆、生鲜超市多了起来，生活便利度悄悄提升，片区里的烟火气也浓了些，芳村酒吧街开始热闹起来，艇仔粥、布拉肠等广府小吃香飘四溢。
中介门店里的人慢慢多了，房源成交周期缩到一个多月，户型好、靠近江边的房源，挂出来一两个星期就能成交，看房的人也比往年多了不少，大多是老荔湾和海珠西的上班族。
2017年芳村房价涨势明显加快，12月均价到了45300元/㎡，同比涨了26.5%，每平米涨9500元，这个涨幅在当时荔湾外围片区里算很高的了。
那年广州整体楼市都活跃，核心区和外围区房价都在涨。芳村靠近白鹅潭CBD，又有1号线加持，还能辐射佛山南海，吸引了不少主城区上班的刚需客和少量投资客。
这一年片区里开始出现投资客，看中芳村的旧改红利和白鹅潭规划，有人甚至一次性买两三套江景小户型，等着涨价出手。中介门店里开始变得热闹起来，“白鹅潭CBD江景房”成了热门话题，靠近江边的恒荔湾畔、新世界凯粤湾房源尤其抢手。
那时候看房的人扎堆，经常好几波客户抢一套房源，卖家心态也硬了，议价空间越来越小，买家稍微犹豫，房子转眼就被别人定了，能俯瞰白鹅潭的江景房更是供不应求，溢价10-15万都有人抢。
2018年到2021年，是芳村房价上涨的黄金四年，每年都稳涨，没有回落。这四年里，片区发展也按下了加速键，配套一步步完善，22号线规划落地，白鹅潭大湾区艺术中心开工建设。
2018年12月均价50600元/㎡，2019年12月56900元/㎡，2020年12月61200元/㎡，每年的涨幅都很稳定，楼市氛围一直很火热，学区房溢价越来越高，康有为纪念小学和真光中学的学位房成了香饽饽。
2020年白鹅潭大湾区艺术中心封顶，加上广船滨江天地规划公布，给购房者吃了定心丸。片区还新建了两所幼儿园和一所小学，教育配套提了档，买房的人更愿意来了，连带着周边老小区也涨了不少。
还有醉观公园全面升级，茶滘公园开放，芳村从一个单纯的居住区，慢慢变成了江景与文化融合的宜居新城。哪怕年初影响了交易，下半年也快速回暖，房价没跌反涨，次新房更是供不应求。
2021年12月，芳村房价冲到了这十多年的顶峰，均价66800元/㎡。一套70平米两居室，总价从2015年196万涨到467.6万，六年涨了271.6万，涨幅超138.6%，早期买房的业主都觉得赚大了。
这时候中介门店里投资客和刚需客各占一半，房源成交周期最短就几天，热门小区如华润置地白鹅潭悦府、保利翡丽甲第的房源刚挂出来就被秒抢，新世界凯粤湾的江景大户型更是“挂出来就没”。
卖家甚至能坐地起价，溢价15-25万成交都是常事，议价空间基本消失，买家只要看中，就得赶紧下手，慢一步就没了，楼市热度到了顶点，连花地大道沿线的中介门店都开到了三步一家。
顶峰之后，芳村的房价就开始慢慢回落，这一跌就持续了好几年。2022年12月均价跌到55700元/㎡，比2021年跌了16.6%，跌幅不算小，和广州整体楼市回调节奏一致。
房价回落的原因有不少，首先是全国楼市调控收紧，广州出了“指导价”“限购加码”政策，投资客纷纷离场，二手房挂牌量一下子激增，变成了买方市场，老旧小区的跌幅尤其明显，茶滘小区、坑口新村的老房子跌了20%以上。
其次是芳村新房供应量太大，开发商在白鹅潭和花地湾拿地多，新盘集中入市，同质化竞争激烈，开发商为了去库存只能以价换量，新房降价带动二手房跟着跌，次新房价格战打得厉害，保利雅郡、中海浣花里等新盘的降价促销影响了周边二手房价格。
还有广州的人口结构变化，新广州人流入放缓，刚需购买力不足，芳村作为老城改造片区，人口导入跟不上房子供应，加上部分老旧小区的居住体验差，房价自然没了支撑，投资客大量抛售。
2023年芳村房价继续跌，12月均价48200元/㎡，跌幅13.5%。这一年投资客大量抛售房源，二手房挂牌量暴增，有些房源比峰值时降60多万才有人问。
带学区的次新房也不例外，卖家从坐地起价变成了主动降价，议价空间又回到了6-12万，康有为纪念小学的学区房也开始有议价空间了。
有时候一个月都卖不出几套热门户型，中介门店里冷冷清清，和2021年的热闹形成鲜明对比，看房的人少，成交的更少，楼市一片冷清，不少中介门店都关门转让了。
2024年楼市调控政策有所放松，但芳村房价没回升，还在缓慢下跌，12月均价39800元/㎡，跌幅17.4%，这是近几年跌得最狠的一年，老旧小区和无电梯房不怎么好卖，均价跌破3.5万。
这时候买房的基本都是纯刚需，投资客几乎看不到了。买家的议价空间又变大了，诚心买的话，很多房源能比挂牌价低个10-18万成交，老小区甚至能谈25万的折扣，茶滘小区的顶楼房源能谈30万。
中介门店里的客源慢慢稳定了些，但都是冲着住来的，没人再提升值的事，大家看房先看户型、看配套、看通勤，只关注适不适合自己住，学区需求也回归理性，不再盲目追高，康有为纪念小学的学区溢价被压缩了不少。
2025年芳村房价跌势放缓，12月均价33600元/㎡，跌幅15.6%，相比2024年跌幅有所收窄。到2026年1月，均价27017元/㎡，跌幅进一步收窄到19.6%，房价终于稳住了，筑底信号明显。
这时候芳村的房价从2015年到2026年，十一年时间每平米只涨了-983元，十年涨幅为-3.5%，不仅没赶上广州整体房价涨幅，反而出现了下跌，更别说和天河、越秀这些核心区比了。
如今的芳村，配套已经特别成熟了。地铁1号线、22号线和广佛线三轨交加持，加上珠江隧道、鹤洞大桥等过江通道，从芳村到北京路只要20分钟，到珠江新城只要25分钟，通勤时间比十年前缩短了一半，出行特别方便。
片区里芳村万象城、花地湾生活馆、聚龙湾太古里等商业配套齐全，超市、学校、医院一应俱全，楼下就是茶滘市场、芳村茶叶城，想吃正宗广府菜随时能买，孩子上学、老人看病不用跑远路，生活便利度拉满，白鹅潭大湾区艺术中心和醉观公园更是成了居民的后花园，江景、艺术、休闲融为一体。
现在芳村不同小区的房价差异特别大，次新房和老破小能差两倍多。华润置地白鹅潭悦府的江景电梯房均价51600元/㎡，而茶滘小区的老破小才25800元/㎡左右，带电梯的次新房和无电梯的老房子价格分化明显。
户型方面也有差距，大户型和江景房价格相对坚挺，3室及以上江景户型均价45000元/㎡以上，而刚需的两居室均价大概27000元/㎡，改善型需求支撑力更强，老旧小区的小户型反而不太好卖。
从广州整体楼市来看，芳村还是荔湾区的西部片区，2026年1月荔湾区均价34202元/㎡，芳村略低于区域平均水平，符合核心区稳固、外围片区承压的特征，和上海中原的定位相似但更具江景资源优势。
现在买芳村房子的，还是以刚需和刚改为主。有在老荔湾或海珠区上班的年轻人，预算有限，看中这儿的房价和三轨交通勤；还有给老人换房的家庭，看中成熟配套和白鹅潭江景，喜欢这里的慢生活节奏。
中介门店里不再有抢房的热闹，但也不缺客源，房源成交周期大概一到三个月，价格很透明，卖家也不漫天要价，只要价格合理，成交还挺顺利，老旧小区的成交周期还是偏长，茶滘小区、坑口新村的老房子要三个月左右。
当年的芳村是广州刚需的入门选择，现在依然是，房价回落之后，让更多年轻人和新广州人有了上车的机会，不用再为了买房掏空全家积蓄，压力小了些，70㎡两居室200万左右就能拿下。
片区里的小区大多环境不错，楼间距宽，绿化也好，住起来很舒服。虽然是西部片区，但生活气息特别浓，楼下总能看到遛弯的老人、玩耍的孩子，芳村酒吧街的烟火气更是吸引了不少周边居民。
对于住在芳村的老住户来说，房价涨涨跌跌只是茶余饭后的谈资，没人真的因为房价涨了就搬家，也没人因为房价跌了就焦虑，大家更在意的是生活本身。
大家更在意的是小区里的环境好不好，物业管不管事，出门方不方便，菜市场的菜新不新鲜，这些实实在在的生活细节，比房价数字重要多了，白鹅潭的晨跑和芳村茶叶城的茶香，都是生活的印记。
早几年买房的业主，虽然房价跌了，但毕竟是自己住，也没什么损失，无非是账面资产少了点，不影响日常居住，日子该怎么过还是怎么过，老邻居和熟悉的生活圈才是最珍贵的。
后来买房的刚需族，虽然没赶上房价低点，但也没遇到高点，价格平稳，压力不大，能在广州有个属于自己的家，就已经很满足了，三轨交和成熟配套让生活很便利。
芳村的这些年，不光是房价在变，片区也在慢慢发展。从一个不起眼的老工业区，变成配套成熟、三轨交加持的江景宜居区，这也是实实在在的变化，“珠江岸边老工业区”的帽子早就摘掉了。
这里的房子，从来都不是用来炒的，都是用来住的。不管房价涨还是跌，住在这儿的人，每天都过着平淡而踏实的日子，烟火气十足，茶滘市场的吆喝声、白鹅潭的江风，都是生活的印记。
早上楼下的早餐店飘着艇仔粥、布拉肠、豆浆油条的香味，傍晚菜市场的摊主喊着叫卖声，晚上小区里的广场上有大妈跳广场舞，孩子追着跑，周末去白鹅潭大湾区艺术中心看展、逛芳村茶叶城，这就是芳村的日常，简单又真实。
房价的起伏就像珠江的潮水，涨上去又落下来，最终回归平静。而芳村的生活，就像一杯醇厚的普洱茶，不管潮起潮落，始终安稳、踏实，充满生活味儿，这就是广州芳村的独特魅力。
这就是广州芳村从2015年到现在的房价变化，没有波澜壮阔的故事，只有实实在在的市场变动和片区发展，一切都围绕着“居住”二字，简单又真实，和上海中原有着相似的生活底色，却有着白鹅潭特有的江景诗意和广府市井烟火气。
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