南京楼市的春节行情，跟往年还真不一样。
往年这个时候，中介门店都准备关门贴春联了，今年倒好，带客户看房跑得脚后跟冒烟。有中介小哥发朋友圈吐槽：“实在不知道该拍什么房子了，有些房源还没来得及拍，就已经成交了。”
这不是凡尔赛，是南京二手房真热了。
先看硬数据。整个2026年1月，南京二手房干出去9173套，环比暴涨29%，涨幅排全国第二。这是什么概念？往年1月是什么光景？天冷、年关、年终奖还没捂热，妥妥淡季。今年淡季不淡，单日成交冲上309套，创了一年来最高纪录。
更邪门的是，成交冲成这样，南京的待售二手房居然从14万+套降到了13.85万套。
你没看错，降了，少了1500多套。
正常逻辑是卖得多挂牌更多，房主趁热出货。南京现在反过来，卖一套少一套，挂牌量不增反降。说明什么？一部分房主觉得价格可能到底了，干脆不挂了，下架等开春再看。这种心态转变，比成交量更值得咂摸。
具体到小区就更热闹了。
江北核心区的华润国际社区，以前被调侃是“江核地板”，1月成交均价1.51万/㎡，比上月涨了1000块。旁边的保利西江月也涨了700块。别小看这三五百一千块，这是风向标——超跌的坑，开始往回填了。
河西更不用讲，塞纳丽舍一个月干出20多套成交，90平两房、110平三房走得飞快。南部新城的金基望樾府更狠，一套234平大户型1180万成交，单价站回5万+，刷新小区纪录。这种豪宅盘回暖，跟刚需盘还不一样，说明改善人群也坐不住了。
当然，别一看成交回暖就喊“房价要起飞”。
彭叔说句实在话，南京这波能热，最根本的原因就四个字：以价换量。
江北雅居乐滨江国际，312平大平层，458万成交，单价1.47万/㎡。四年前这小区什么价？近4万。现在用当年一半的钱，能买两倍大的房子。你说划不划算？
这才是真相。南京房价跌了五年，跌回2016年水平的板块一抓一把。跌到位了，性价比出来了，持币观望的人自然就动了。再加上公积金“全家桶”、人才房票、增值税下调，政策托底托得实实在在。
刚需买得起，改善舍得换，才是这9000多套成交的真正底色。
所以南京楼市现在的状态是：房东不慌了，买家进场了，中介有单开了。离“全面上涨”还远，但最难受那段，可能真过去了。
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