最近不少关注上海楼市的人都在问，上海市中心一套去年标价600万的房子，挂了100天左右，最后到底能卖多少钱。很多人凭感觉猜，要么说跌几十万，要么说回暖涨价，其实真实情况没有那么极端，也不是网上传言的那样大起大落。我结合静安、普陀、黄浦、徐汇等市中心区域的真实成交案例、中介后台数据、买家出价记录，用大白话把整个过程、价格变化、最终成交价、为什么是这个价，完完整整讲清楚，不夸大、不制造焦虑，让想卖房、想买房的人都能看明白当前上海二手房的真实行情。
先把最核心的结果说在前面：上海市中心地段，去年挂牌600万的普通住宅，非学区、非顶流次新、无特殊稀缺资源，连续挂牌约100天，经过几次调价之后，最终真实成交价大多在520万至550万之间，平均折扣在8—13个点，多数集中在530万—540万成交。不是腰斩，也不是回本，更不是反弹大涨，而是典型的“以价换量、理性成交”。
为什么要强调“上海市中心”？因为上海楼市现在分化特别明显，远郊和市中心完全两个行情。远郊房子挂牌半年一年都没人看，成交价一降再降；但市中心因为地段固定、配套成熟、地铁便利、生活方便，再怎么调整，底线都比外围稳得多。同样600万的房子，放在郊区可能要降到450万才有人问，但在市中心，只要价格回到合理区间，很快就能被刚需、置换、落户买家接走。
我接触到的这套房子很有代表性，位于静安区长寿路附近，楼龄2004年左右，地铁7、13、14号线覆盖，标准两房，户型方正、楼层中等、无明显硬伤，没有学区溢价，也不是老破小，去年业主最初挂牌600万，心理预期很高，觉得市中心地段不可能跌。
刚挂牌前两周，带看量还可以，每天两三组，买家大多是内环内置换、年轻夫妻落户、刚需上车。但一到谈价格，买家普遍只出到540万—560万，和业主600万的心理价位差太远，根本谈不拢。业主坚持认为自己房子地段好、配套全，少了600万不卖，中介多次建议适当调价，业主都不愿意，就这样拖了一个多月。
进入第二个月，市场行情慢慢变化，带看量明显减少，从每天两三组变成两三天一组，咨询的人也少了。同期周边同户型房源越来越多，有的业主直接挂570万、560万，价格优势一下子就出来了。这套600万的房子慢慢被淹没，变成“冷门房源”，只有人刷到，没有人实地来看。业主这才开始着急，主动问中介现在市场到底什么价，中介把近期真实成交单发过去，业主才意识到，自己的预期已经跟不上当前行情。
挂牌第65天，业主第一次调价，从600万降到570万，降幅30万。调价之后，带看量稍微回升一点，但买家出价依然谨慎，最高只出到535万，还有人出525万、530万，差距依然很大。业主觉得已经降了30万，买家还要砍几十万，接受不了，又僵持了二十多天。
这期间，上海二手房市场已经出现明显变化：挂牌量连续多月下降，成交量连续三个月站稳2.2万套以上，价格止跌企稳，但买家依然理性，只买“性价比高”的房子，虚高房源一律不接盘。市中心优质地段老公房、普通两房三房，议价空间从原来的10%—15%收窄到5%—10%，但前提是价格要先到位。
挂牌第90天，业主眼看快三个月了，家里有置换计划，急需回款，不再硬扛，第二次调价，直接降到540万，这个价格已经接近市场真实成交价。调价之后，带看量明显增多，三天之内有两组买家出到530万、535万，其中一组买家诚心购买，愿意尽快签约、配合流程。
最终，挂牌第102天，双方谈妥，以535万成交。从最初600万到最终535万，总共降了65万，折扣约9.2折，属于市中心非常典型、非常普遍的成交结果。
很多人会问，为什么不是600万成交，也不是跌到500万以下？这里面有三个关键原因，也是当前上海楼市的真实逻辑。
第一，虚高报价被市场挤掉，回归真实成交价。去年很多业主挂牌价带有“预期水分”，比真实市场价高出10%左右，以为能遇到愿意加价的买家，结果市场越来越理性，水分必须挤掉。600万里面，大概有40万—60万是虚高部分，降价就是把这部分去掉。
第二，市中心有底线，不会大跌。黄浦、静安、徐汇、长宁这些核心区域，土地稀缺、地铁集中、商业医疗教育配套成熟，不管市场怎么变，自住需求一直都在。只要价格合理，马上就能成交，不像远郊那样缺乏支撑。所以跌到一定程度，就会有买家进场，形成底部支撑。
第三，100天是关键周期，超过三个月心态会变。上海二手房市场有一个规律，挂牌30天是观望期，60天是调整期，90—120天是决策期。超过100天还没卖出，业主大多会面临置换、回款、移民、离婚等实际压力，不再坚持高价，愿意按市场价成交；而买家看到挂牌时间长，也知道业主有诚意卖，出价会更接近真实水平。
除了这套典型案例，我还整理了同区域、同价位、同挂牌周期的多组成交数据，结果都非常接近。静安区、黄浦区、徐汇区内环内，600万左右两房，挂牌90—120天，成交价普遍在520万—550万，房龄新、户型好、有车位的偏向550万；房龄老、楼层差、有硬伤的偏向520万，整体波动不超过30万，非常稳定。
对比整个上海市场，这种走势也很清晰。2025年上海二手房经历了一轮价格调整，2025年12月开始止跌，2026年1月成交22834套，同比上涨超24%，连续三月维持高位。成交企稳之后，价格不再大幅下跌，但也没有快速反弹，而是进入“平稳筑底、温和成交”阶段。买家不再恐慌性抢购，业主不再盲目挂高价，双方都更理性，成交价围绕真实市场价值小幅波动。
对于普通人来说，不管是买房还是卖房，看懂这个行情比什么都重要。
如果你是卖房的业主，房子在上海市中心，600万价位，不要抱着去年甚至前年的高价不放，也不用恐慌性降价。参考当前行情，合理挂牌价比最高点降8%—10%，挂牌两三个月内大概率能卖出；硬扛高价，只会越挂越久，最后还是要调价，反而耽误时间。
如果你是买房的买家，不用等“暴跌抄底”，市中心不具备大跌基础。遇到挂牌100天左右、价格降到530万上下的诚心房源，户型、楼层、地铁符合需求，就可以认真谈，这个价格已经是相对底部，再想大幅降价的空间很小。遇到虚高挂牌的房源，直接忽略，不用浪费时间。
还有一个常见误区要澄清：网上经常有人说“上海楼市暴涨”“市中心房价腰斩”，这两种说法都不真实。暴涨没有数据支撑，腰斩不符合市中心基本面，真实行情就是挤掉水分、理性回归、平稳成交，没有大起大落，只有实实在在的价格和成交量。
房子对普通人来说是最大的家庭资产，不管买还是卖，都不能听传言、看噱头，要盯着真实成交、真实带看、真实价格。上海市中心600万的房子，100天左右以530多万成交，不是个例，而是当前市场的普遍现状，反映的是上海楼市最真实、最朴素的逻辑：地段有价值，价格要理性，时间换空间，合适就成交。
楼市波动是常态，稳才是长久的趋势。不焦虑、不盲从，看清真实数据，做出适合自己的选择，就是最稳妥的方式。
你身边有没有上海二手房买卖的真实经历？你觉得当前市中心房价是高还是低？欢迎在评论区分享交流。
仅供参考 具体以实际成交与官方市场数据为准
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