最近刷到一个房地产老炮，算是真正看透楼市的人。
他跟着中国楼市走了整整50年，见证过房价疯涨、全民炒房的狂热，也熬过楼市寒冬、房企暴雷的惨淡。但他从不盖房，不炒房，甚至极度反感那种“靠房子躺赚”的投机。
相反的是，他做商业地产运营，全国各地的学生遍布，都是老板级人物、创业者团队。
你去看他的视频、翻他的书，会明显感觉此人是个“看空者”，但每一句话都接地气到扎心，没有半句空话套话，客观又实在。
今天，我就借他的眼光，跟大家谈下2026年的楼市。
不出意外，这一年楼市会迎来3大变化，每一个都很现实，每一个都关乎我们普通人的钱袋子，看完别慌，但也别心存幻想。
1
筑底不是见底，2026等房价反弹喝汤？
我知道，很多人都在盼，房价跌了四五年，总该到底了吧？
再等等，是不是就能抄底，就能回到以前那种买了就赚的日子？
错！
2026年，楼市还在筑底。
别搞混了，筑底和见底，差着十万八千里。
见底是跌到位了，第二天就反弹，是V型反转，能让你快速回本；
而筑底，就是房价在一个区间里来回磨，涨不动也跌不深，像在水泥地上磨鞋底，磨一年、两年，甚至三年都有可能。
2026年是楼市“底部确认”的一年，但确认的不是价格反弹，只是成交量慢慢企稳，房价跌幅收窄而已。
虽然说供求关系好转、库存企稳、房价调整幅度超国际水平，可这些信号，只说明“跌得慢了”，不是“要涨了”。
2
法拍房藏着转折，也藏着普通人的坑
第二个变化，很多人压根没留意，却藏着楼市最真实的信号，法拍房。
数据显示，2026年1月，全国法拍房挂拍10.5万套，同比涨3.6%，成交1.6万套，成交均价5204元/㎡，同比降2.7%。
表面看风平浪静，细看才吓人：住宅类法拍成交1.1万套，同比涨17.2%，成交均价却跌了17.2%。
说白了，就是越来越多的房子，被银行收走、被法院拍卖，量越拍越多，价越拍越低。
但老炮看得更深：转折点，恰恰就藏在这些法拍房里。
法拍房是市场的最后一道防线，等法拍量企稳、成交折价率不再扩大，就说明最恐慌的那批人已经扛不住离场了。
更关键的是政策，2026年收储专项债会投放2000-3000亿元，国家队下场收房，既能去库存，也能稳住价格底线，但这跟普通人抄底，没关系。
3
房价还得打折，抄底都是在赌命
第三个变化，最扎心，也最现实——
2026年，房价还会继续打折卖。
房价能不能稳住，关键看租金回报率能不能超过房贷利率。
要让租金回报率达到让人愿意入手的5%，要么租金翻倍，要么房价再跌三四成。
租金翻倍？纯属天方夜谭。
普通人收入都没怎么涨，谁会花更多钱租房？
所以只剩一条路：房价接着跌。
瑞银的专家更直接，2026年房价再跌10%，2027年还得跌5%。
4
别赌房价反弹，保命比买房更重要
说了这么多，落到我们普通人身上，应该怎么应对呢？
第一点，别再抱着炒房的心态买房了。
这次楼市调整不是短时间的，是长周期的。
国家统计局数据显示，2025年全国人口减少339万，出生人口792万创历史新低，人少了，房子多了，还想靠房子赚钱，指望三年反弹回巅峰？纯属自欺欺人。
第二个，买房看自己的实力，别跟风。
2025年底，机构对2026年不动产行业的预期，从51.0降到了44.9，就算有政策托底，也没人敢真金白银往里冲。
刚需可以慢慢挑，现在是买方市场，急的是开发商；改善想卖一买一，先问问自己的老房子，能不能卖出去。
第三点，这年头，现金流比房子金贵。
现在居民收入和就业预期都低于50荣枯线，收入不稳定，有存款、有工作，比有一套砸在手里的房子更重要，别让房贷拖垮自己的养老路。
房子这趟车，该上的人早上了，没上的，别瞎追，追上的大概率是车尾，不是座位。
2026年的楼市，牌都摊在桌面上了，筑底磨人、法拍承压、房价续跌，每一张都是明牌。
别再心存幻想，别再赌房价反弹！
如果你赌的是全部身家，输的可能是一辈子的安稳！
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