最近几年，只要一聊房价，很多人就一句话：
“现在谁还敢买房？房价还在跌呢。”确实，从全国范围看，房价整体还在调整，不少城市已经跌了好几年。
但如果因此觉得“房价会一直跌下去”，那就把问题想简单了。
所谓“高人预测”，并不是谁掐指一算，而是看清楚政策、人口、土地和金融这几条硬逻辑之后，
给未来画的几张“大概率草图”。这张草图的核心就是：房价不会一直跌，但也不会全面涨，未来很可能走向两种极端结局：
房价为什么不会“一直跌”？三个硬约束
很多人觉得，房价已经跌了三年，是不是可以无底线跌下去？
其实有三个东西在“托着”房价，让它不会真的“跌到零”。
第一，要的是“稳”，不是崩。
相关部门说，“促进房地产市场止跌回稳”“稳地价、稳房价、稳预期”。
不希望房价继续大跌，引发金融风险和地方财政危机；也不希望再来一轮普涨，把泡沫吹得更大。
所以你会看到：
利率降了，首付降了；限购放松了，公积金贷款额度提高了；一切政策都在“托底”，而不是“刺激暴涨”。
第二，城市分化：有的城市跌不动，有的城市跌不停。
多家机构的判断很一致：
一线和强二线核心区：人口还在流入，产业强，房价大概率企稳甚至微涨；
普通二线和大部分三四线：人口流出、库存高，房价继续承压，阴跌不止。
换句话说，
全国平均房价跌，不代表你那个城市跌；你那个城市跌，不代表北上广深核心区也跌。
第三，长期看人口、中期看土地、短期看金融，这句话依然有道理。
虽然有人批评“三句话解释房价”太简单，
但大体方向还是对：
长期看人口：人口往哪流，哪的需求就稳；中期看土地：土地供应紧张的地方，房价很难深跌；短期看金融：货币宽松、利率低，对房价是支撑。
房价不会无底线跌，因为政策、人口和金融，都在给楼市“筑底”。
结局一：少数城市和板块，可能迎来“结构性暴涨”
先说“暴涨”这件事。别一看到“暴涨”两个字，就以为所有房子都会翻倍。
未来真正有机会的，是极少数城市和板块。
1）哪些地方有机会？
从目前的研究看，
几类城市被普遍看好：
一线城市：北京、上海、广州、深圳的核心地段；
强二线城市：杭州、成都、西安、武汉、南京、苏州等，核心板块和优质学区。
原因很简单：
人口持续净流入，每年都有大量年轻人来工作和安家；
产业基础强，互联网、金融、高端制造、服务业集中；
土地供应有限，核心区好地块越来越少。
2）暴涨有多暴？
这里的“暴涨”，其实更像是“慢牛”：
机构预测：这类城市核心区，未来几年大概率是每年1%–3%的涨幅，不是动辄翻倍，而是“慢慢涨、跌不动”。
为什么涨不快？
因为政策在压着，不允许再次泡沫化；因为人口总量在减少，需求没那么猛；因为过去涨得太多，需要时间消化。
3）对普通人意味着什么？
如果你手里有这类房子：
只要不是杠杆拉得特别满，可以拿住，不用太焦虑；真正要警惕的，是“远郊盘、老破小、无学区、无地铁”的边缘资产。
如果你准备买：
看人口净流入数据，看产业规划，看地铁和学区；别再迷信“便宜就是机会”，便宜很可能意味着“没人要”。
结局二：大量城市和房子，可能走向“白送都没人要”
再看另一端：
不是“暴涨”，而是“白送”。
1）现实里已经发生的“白送”
黑龙江鹤岗，全国知名的“白菜价房”城市：早年一两万一套的棚改房、老房子，引发全国关注；
近两年，整体均价其实涨了一点，但那是中心城区高端住宅带动的，大量老城区、远郊房子，依然有价无市。
更极端的是：
双鸭山、七台河、阜新等资源型城市，出现总价几万元一套、单价几百元的房子，
有些学区房也只卖几万块，依然卖不动。
2）为什么会出现“白送”？
背后有几个共同点：
人口持续流出：年轻人走光了，只剩老人和孩子；产业空心化：煤炭、石油等资源枯竭，工作机会少；
房子比人多：大量回迁房、棚改房，一户分好几套，整个城市“空房多、人少”。
再叠加一个现实：
很多“白菜价房”，是顶层、无电梯、户型差、配套弱的房子；
你花两万买下来，装修可能要三四万，结果住起来不方便，以后卖更难卖。
3）“白送”的真正含义
对很多房子来说，
“白送”并不是夸张，而是形容：
房价低到几乎可以忽略，但装修、持有成本却不低；
没有流动性，想卖都卖不掉；只能烂在手里，或者低价租给本地刚需。
也就是说：
未来房价，不是“全国一起涨”，也不是“全国一起跌”，而是“该涨的地方慢慢涨，该跌的地方慢慢白送”。
写到最后：
如果你已经在买房的路上，
不妨先问自己三个问题：
1）这个城市，人口是在流入，还是在流出？
2）这个板块，未来十年会更好，还是更差？
3）这套房子，如果跌个三五年，我扛得住吗？
把这三个问题想清楚，
你会发现：真正需要担心的，不是“房价会不会跌”，
而是“你手里的房子，以后会不会变成那种——白送，都没人要的资产”。
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