最近几年，关于马云对房价的判断一直被大家反复讨论，尤其是“今明两年不买房，是聪明还是糊涂”这个问题，戳中了无数刚需、改善、想投资的普通人。很多人被网上各种极端说法带偏，要么说赶紧买不然涨上天，要么说千万别买会砸手里，越看越纠结。
今天我不搞标题党、不造谣、不抄别人的旧文，就用大白话，把这件事的底层逻辑拆透：马云真正想表达的是什么？今明两年的楼市到底是什么环境？不买房和买房，分别对应哪类人、哪种结果？最后给你一个能落地、不踩坑的判断标准，看完你自己就能做决定，不用再听别人瞎忽悠。
先澄清一个被传了很多年的误区：马云从来没说过“房价如葱”，也没说过“房价马上暴跌”。他当年的核心观点，总结下来就三句话：房地产野蛮生长的时代结束了；房子要回归居住属性，不能再靠炒房赚钱；未来房子会过剩，年轻人别被房子绑死人生。
先看第一个底层逻辑：楼市的供需关系，已经彻底反转了。
过去20年房价上涨，核心是“供不应求”：城镇化快速推进，大量农村人口进城市，大家都要买房，而房子建得没那么快，加上开发商高周转、炒房客囤房，价格自然往上走。
现在完全不一样了。国家统计局、住建部的公开数据显示，全国城镇住房存量，已经足够满足大部分家庭的居住需求，很多三四线城市、县城，房子建得比人多，空置率居高不下。再看人口，新生儿数量下降，城镇化进入中后期，未来新增的购房需求，远不如以前那么猛。
马云当年提醒“未来房子会过剩”，说的就是这个趋势。不是所有房子都过剩，是没价值的房子过剩；不是房价全跌，是没有人口、产业支撑的地方，房价撑不住。这就是今明两年楼市的第一个真相：闭眼买房就能赚的时代，彻底没了。
第二个底层逻辑：政策定调，只稳不炒，回归居住。
最近两年，国家对房地产的政策非常清晰：稳房价、稳地价、稳预期，因城施策，控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量房做保障房，推进“好房子”建设，现房销售逐步落地，从根源上防范烂尾风险。
重点是什么？政策从来不是“打压房价”，也不是“刺激房价暴涨”，而是让房地产回到“住”的本质。过去那种靠加杠杆、炒期房、囤房套利的玩法，已经被政策堵死了。
马云说“拉动内需靠房地产的时代过去了”，本质是说，经济发展不能再依赖房地产，居民的钱要用来消费、创业、养孩子、提升生活质量，而不是全砸进房贷里，被几十年月供压得喘不过气。
今明两年的政策，只会继续围绕“稳”和“健康”，不会出现大起大落。想靠买房短期翻倍，不可能；担心房价崩盘、房子砸手里，也没必要——这就是政策给的底线，也是普通人买房最该抓住的定心丸。
第三个底层逻辑：买房的核心，从“投资增值”变成“资产安全+居住需求”。
以前买房，大家第一想的是“能不能涨”“能不能赚差价”；现在买房，第一要想的是“我需不需要”“能不能住得安稳”“会不会烂尾”“月供会不会压垮我”。
这就是马云观点的核心：刚需该买就买，投机别碰。很多人误解他，觉得他不让人买房，其实完全错了。他反对的是，年轻人刚工作就背上巨额房贷，放弃梦想、不敢跳槽、不敢创业，把一辈子绑在一套没价值的房子上；反对的是，手里有点钱就盲目囤房，以为房子永远涨，最后被套牢。
今明两年，楼市分化会越来越明显：一线城市、强二线城市的核心地段，有人口、有产业、有配套，房价稳中有升，优质房源依然抢手；三四线城市、人口流出的县城，除了核心地段的刚需房，大部分房子保值性很差，想卖都卖不出去。
别人写文章只会说“分化”，我告诉你分化的底层原因：房子的价值，从来不是钢筋水泥，是地段、人口、产业、配套、品质。这五个东西，决定了你买的房子是“资产”还是“负债”。
现在回到标题的问题：今明两年不买房，到底是聪明还是糊涂？
答案不是绝对的，是分人、分需求、分城市。我用最直白的话，把三类人讲清楚，你对号入座就行。
第一类：真刚需，必须住，不买不行
比如要结婚、孩子要上学、从外地搬到城市定居，手里有首付，收入稳定，月供不超过家庭收入的30%，买的是核心城市、靠谱开发商、能顺利交付的房子。
这类人，今明两年不买房，不是聪明，是糊涂。
为什么？因为你买房是用来住的，不是用来炒的。今明两年是楼市筑底期，政策利好多，房贷利率低，开发商为了回款有优惠，二手房房东也愿意降价，是刚需捡漏的好时机。你早晚要买，早买早住，早解决孩子上学、结婚的问题，不用再租房搬家，不用看房东脸色，这就是实实在在的生活幸福感。
马云从来没说过刚需别买房，他说的是“量力而行”。只要你不超出能力范围，不买烂尾楼，不买偏远没配套的房子，刚需买房，就是正确的选择。
第二类：纯投资，想靠买房赚差价、囤房套利
手里有闲钱，自己有房住，想再买几套等着涨价卖，或者收租金赚收益。
这类人，今明两年不买房，是真聪明。
因为现在的楼市，投资回报率极低，风险极大。人口流出的地方，房子租不出去、卖不出去，空置着还要交物业费、还房贷；核心城市的优质房，价格不低，租金回报率还不如存银行稳健理财，想短期翻倍根本不可能。
马云当年提醒“别过度购房”，就是说给这类人听的。未来房子会越来越多，优质资产才稀缺，普通房产只会越来越不值钱。把钱砸在投资房上，不如留着现金流，用来提升自己、创业、养家人，抗风险能力更强。
第三类：犹豫型，可买可不买，手里钱不够，收入不稳定
想买房，但首付要借遍亲戚，月供要靠加班、兼职才能勉强还，工作不稳定，随时可能失业，买的房子还是偏远地段、小开发商的期房。
这类人，今明两年不买房，是聪明；硬着头皮买，是糊涂。
为什么？因为买房是大事，不是赌运气。首付靠借，月供吃力，一旦遇到失业、生病、家庭变故，房贷断供，房子被法拍，首付打水漂，还影响征信，一辈子都翻不了身。
马云说“别被房子捆绑人生”，说的就是这种情况。年轻人先稳住工作，攒够首付，提升收入，等有能力了再买，不用急着这两年。租房也能生活，先把自己的日子过好，比硬扛房贷强一百倍。
很多人纠结，是因为把“买房”和“成功”绑在了一起，觉得不买房就是没本事，买了房就是有面子。其实这是最大的误区。今明两年，真正聪明的人，不跟风、不盲从，按自己的需求做决定；糊涂的人，要么被焦虑裹挟盲目上车，要么被谣言吓退，错过合适的机会。
再给大家讲透一个底层真相：房子是用来住的，不是用来攀比的。
今明两年的楼市，没有“必须买”和“绝对不能买”，只有“适合自己”和“不适合自己”。马云的观点，不是教你买不买房，是教你理性看待房子，不被楼市绑架。
我们再梳理一下，今明两年买房的三个底线，守住了就不会错：
1. 只买刚需/改善，不碰纯投资；
2. 只买核心城市、核心地段、靠谱开发商、能交付的房子，不碰偏远、小开发商、高风险期房；
3. 首付不借债，月供不超过家庭收入30%，留足家庭备用金。
满足这三个条件，刚需、改善该买就买；不满足，哪怕别人说破大天，也别买。
最后总结一下：
马云谈及房价，从来不是制造焦虑，而是提醒大家回归理性。今明两年不买房，刚需不买是糊涂，投资不买是聪明，犹豫不买是稳妥。
楼市已经变天了，过去的经验不管用了，别再听别人说“买房永远赚”，也别信“房价马上崩”。我们普通人，不炒房、不跟风、不盲目，按自己的需求、能力做决定，住得安稳、过得舒心，就是最好的选择。
2026、2027这两年，是楼市转型的关键期，也是普通人看清房子本质的窗口期。不管买不买房，守住现金流、照顾好家人、提升自己，永远比一套房子更重要。这才是马云观点里，最该听懂的底层逻辑，也是我们普通人面对房价，最该有的心态。
愿大家都能理性决策，不被房子绑架，过上自己想要的生活。
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