最近一个动作挺扎眼，北京上海深圳广州二手房挂牌一起往下走，杭州苏州合肥天津也跟着降，大家第一反应，楼市回暖了吧，业主开始惜售了吧？但简单说，更像筑底，急跌过去了，离真反弹还早，普通人更该先把手里房的账算清
先看数据，百城二手房均价12905元每平，环比跌0.85%，跌幅比上月收窄0.12个百分点，国家统计局70城也给到同样方向，二手房月环比从去年9月的0.64%收窄到0.41%，跌慢了，是不是就不跌了？还在跌
一线城市的盘面，北京挂牌从去年底14.6万套降到约14万，四个月少了6000多套，上海更狠，挂牌已经连续9个月在降，二手房去化周期只剩4个月，深圳成交跑到近10个月新高，不少门店周环比涨七八成，表面看热闹，结果呢，很多撤单不是看多，是卖不动了
为什么卖不动，部分小区的价格已经贴近贷款余额，再降就是倒贴，谁愿意亏钱走人，不如先收着租，慢慢看，这叫被动惜售，不是主动看好，有没有更优解？不少人会问
接着说持有成本和租金的那点事，现在商贷利率降到3.06%，公积金2.6%，全国重点50城租金回报率约2.08%，有的小区能到3%以上，已经还掉大部分贷款的业主，月租差不多能盖住剩余月供和物业费，听着还行吧
但是这个平衡很脆，它靠两条假设，利率维持低位，租金不下跌，2026年有报道称30到60万亿元长期存款到期，市场普遍认为LPR还有下调空间，利率端暂时不紧张，不过租金端就不好说了，经济下行周期里租金往往滞后跌，写字楼空置上升，半年一年后才会传到住宅租金，现在的回报率能扛多久，要观察
成交这边的确在回暖，北京1月二手房网签15082套，连续三个月都在14000套以上，同比涨21%，深圳也创近10个月新高，一线交易活跃起来了，这是不是就代表需求够硬？还得看口袋和心态
居民存款在2025年上半年到163万亿元，净增17.94万亿元，同比涨56%，钱在银行里，大家不愿花，说明收入预期和消费信心没完全回来，说白了，楼市是信心游戏，供给端靠撤盘降库存，只能减缓下跌，能推价格企稳甚至回升的力气，还是在需求端，需求要启动，就得收入预期改善，资产负债表修复，政策在发力，利率处历史低位，各地限购限贷也在松，这些都在铺路，但多久见效，没人敢打包票
回到那笔核心账，手里有房，先算持有成本，不要先猜涨跌，以一线一套90平两居做参照，按3.06%利率30年月供来算，加上物业维修折旧，月持有成本大概八千到一万二，同地段同户型租金五千到八千，中间有个缺口，这个缺口，就是你为流动性和未来增值付的溢价，值不值，你来定
如果你觉得这个溢价值得，继续拿着，如果不值，趁现在市场还有成交，出手比等到量再缩好一些吧，会不会再跌一点，有人会问，但没量的时候，你卖得出去吗
刚需怎么做，撤单潮其实是个提醒，优质低价房源正在退出市场，那些地段好、价格跌到位的房子，业主开始收回，你还在等更低吗，要不要重评自己的预算和出手窗口，不少人认为最好的捡漏期可能在关门
急跌过去了，但筑底需要时间，春季能不能放量，能不能把信心拉回来，会是这轮企稳的关键节点，接着看，别着急下结论，账先算清，再决定怎么走？
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