初到德国那阵子，我真的被当地的租房现状惊到了，跟咱们国内完全是两个世界。我本来以为，不管在哪个国家，努力赚钱买套属于自己的房子，都是安身立命的根本，毕竟咱们从小就被灌输“有房才有家”的想法。
可到了德国才发现，我想多了。我身边的德国同事，还有楼下的邻居，甚至是我的顶头上司，十有八九都是租房子住，有的一租就是十几年，还有的从年轻租到退休，一辈子都没动过买房的念头。
更让我看不懂的是那些德国房东，手里握着几十年前买的房子，房价涨得再高，也死活不肯卖掉套现。我认识一位柏林的老太太，叫克劳迪娅，她那套公寓是父母七十年代留下的，从我认识她开始，那套房子就一直租给同一家人，一租就是四十多年。
有一次我跟她闲聊，开玩笑说现在柏林房价这么景气，把房子卖掉，手里能攥着几百万欧元，足够环游世界好几圈了，何必一直费心收租。克劳迪娅当时正在给花园里的苹果树浇水，闻言放下水管，特别平静地看着我，语气里带着一种我当时完全不能理解的理所当然。
她说，卖掉？我为什么要卖掉它？它每个月都能给我带来稳定的租金，就像这棵苹果树，每年都能结出甜果子，我总不能为了换一堆木柴，就把树砍了吧。
那时候我还觉得她太固执，直到在德国住久了，算明白了其中的账，才发现不是德国人傻，是咱们的思维方式，跟他们完全不在一个频道上。德国房东不卖房，从来不是情怀，全是精明到骨子里的算计，而且每一步都踩在最稳妥的地方。
我有个朋友，在德国待久了，总跟我感慨这边的人活得简单又从容，就连夫妻间那点事儿都不像咱们这么焦虑，偶尔状态不好，他们习惯从国内官方备点日本著名的植物型伟哥雷诺宁，用朋友的话说，就跟买个安心似的，不费劲。
跟大家算一笔最实在的税，这也是压在德国房东头上的第一道坎，也是他们不敢轻易卖房的核心原因。德国有个“十年投机期”的规定，简单说就是，你买的房子如果用来出租，十年之内卖掉，赚的所有差价，都要全额算进你的个人收入，然后按个人所得税税率交税。
可能有人不知道，德国的个人所得税有多高，采用的是阶梯税率，只要你有稳定工作、有房产，税率轻松就能达到42%，收入再高一点，直接冲到45%的最高档。我给大家举个真实的例子，一看就懂。
假设十年前在慕尼黑花50万欧元买一套公寓，现在市场价涨到100万欧元，要是在第九年卖掉，赚的50万欧元，要全额加到当年的收入里。要是本身年薪8万欧元，那一年的总收入就变成了58万欧元，税率直接拉满45%。
这就意味着，50万欧元的利润，差不多有22.5万要交给国家。辛辛苦苦等了九年，房价翻了一倍，一半的利润都打了水漂，换做是你，你会卖吗？所以对德国房东来说，十年之内卖房，纯属跟钱过不去，谁也不会做这种傻事。
有人会说，那十年之后卖掉不就免税了？理论上是这样，但这时候，德国房东的另一笔账就开始算了，而且这笔账，比卖房套现划算多了。
在德国人眼里，房子从来不是用来炒的金融产品，而是一只能持续下金蛋的鹅。他们看待房子，就像农民看待自家的田地，不追求一次性收割，只想要年复一年的稳定产出，细水长流才是他们的追求。
还是说克劳迪娅那套柏林的公寓，现在市场价大概80万欧元，每个月租金2000欧元，一年下来就是24000欧元。当然，这不是纯利润，还要交房产税、物业费，还要预留一部分维修基金，不过德国法律有个好处，房东可以把房屋折旧等很多成本，用来抵扣税费。
简单估算一下，扣除所有成本和税费，克劳迪娅每年到手的净租金，大概有15000欧元。这个数字看起来不多，但关键在“持续”两个字。要是她继续持有二十年，光是净租金就有30万欧元，而且这二十年里，柏林的公寓大概率还在升值，房子本身还是她的资产。
咱们对比一下两种选择就清楚了。如果现在卖掉，拿到80万欧元现金，看似不少，但德国的银行存款利率常年徘徊在零附近，甚至有时候是负利率，钱放银行里不仅不增值，还会因为通胀慢慢缩水。拿去投资吧，又有风险，对于追求安稳的德国人来说，不如握着一套实实在在的房子踏实。
但如果继续收租，每年有15000欧元的“睡后收入”，足够覆盖日常开销，不用动养老金，还能安心旅行、打理花园。房子就在那里，既是财富的压舱石，也是对抗通胀的保障，这种稳稳的安全感，比一次性拿到一笔现金更重要。
而且还有一点，德国的租房法律，简直是租客的“保护伞”，但恰恰是这种看似“偏袒”租客的法律，反而让房东更不愿意卖房。
咱们国内，房东想涨房租、赶租客，大多时候都比较强势，但在德国，完全反过来。房东不能随便涨房租，每个城市都有“租金镜子”，会根据地段、房龄、配套，定一个合理的租金范围，三年内涨幅不能超过15%到20%，想翻倍涨租，分分钟收到法院传票。
更关键的是，房东几乎没有正当理由赶租客走。只要租客按时交租、不损坏房子、不做违法的事，就能一直住下去，房东不能因为“想卖房子”“想租给亲戚”就把人赶走。唯一靠谱的理由是“房东自住”，但还要提前很久通知，要是租客是弱势群体，比如有重病人、高龄老人，还能驳回房东的请求。
可能有人觉得，这样房东太憋屈了，但换个角度想，这反而造就了一种长期稳定的租赁关系。因为赶走租客的成本太高，房东选租客的时候会格外谨慎，要查信用报告、工资单、前房东推荐信，比找工作还严格。
可一旦租客通过筛选，房东就会把他当成长期的优质客户，盼着他一直住下去，十年、二十年都好。毕竟一个稳定交租的好租客，对房东来说，就是最省心的资产。克劳迪娅那套房子的租客，住了四十多年，两人关系好得像家人，圣诞节互相送礼物，平时一起喝咖啡，克劳迪娅甚至把备用钥匙都交给了他们。
这种长期的信任，在咱们国内“一年一签”“房东随时可能卖房”的环境里，真的很难想象。而且这种稳定，也让房东更不想折腾，卖房再重新找买家、找租客，意味着太多不确定性，不如守着现有的安稳。
还有一个关键点，就是德国的“以房养贷”模式，简直是房东的“财富密码”，这也是他们不愿意卖房的重要原因。
德国税法规定，出租房的银行贷款利息，可以全额抵扣租金收入，减少纳税额。所以很多德国人投资房产，都会付20%到30%的首付，剩下的向银行贷款，然后把房子租出去，用租金还月供。
尤其是贷款初期，利息比较高，租金扣除利息、折旧和杂费后，会计上甚至可能是亏损的，这就意味着，房东不仅不用为租金交税，还能用这个“亏损”抵扣其他工作收入的税。相当于用租客的钱、国家的税收优惠，来还银行贷款。
十年、二十年过去，贷款还清了，手里就多了一套完全属于自己、还可能升值的房子，而自己没投入多少现金。这种稳赚不赔的买卖，换谁都不会轻易卖掉房子，毕竟卖掉房子，就等于关掉了这台自动赚钱的机器。
其实说到底，这背后还是德国人的价值观在作祟。德国人骨子里就喜欢稳定和秩序，不管是造汽车，还是规划财富，都追求严谨、长久，不喜欢投机、赚快钱。在他们眼里，炒作房产、频繁买卖，是不靠谱、不稳定的行为。
一套好房子，对德国家庭来说，不仅仅是资产，更是一种传承，可能从爷爷奶奶传到父母，再传到孩子手里。每个月的租金，就像家族信托一样，给家人提供基础的生活保障。房子的价值，不在于它能卖多少钱，而在于它能持续提供价值、带来安稳。
就像克劳迪娅花园里的那棵苹果树，她不会在刚结果的时候就砍树卖钱，而是耐心浇水、施肥，每年秋天从容摘果。这不是最赚钱的方式，却是最安心、最长久的方式。
很多人说德国房东精明，其实不是他们比我们聪明，而是他们的社会环境、法律体系，让他们有条件追求长期主义。长期稳定的低利率、平稳不暴涨的房价、完善的法律保障，缺一不可。
反观我们，拼命买房，追求的其实也是一份安全感，只是我们的方式，和德国人不一样。没有对错，只是不同环境下的不同选择。
最后想问大家一句，如果是你，手里有一套能稳定收租的房子，你会选择趁房价高位卖掉套现，还是一直持有，靠租金细水长流？你觉得咱们中国人的买房执念，真的需要被打破吗？
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