2021年5月，宝龙地产以约10.8亿元拿下硚口区P（2021）014号商服地块。根据出让公告显示，该地块土地面积37452㎡，容积率5.67，出让年限为商服40年。
地块要求竞得人须在地块内建设8万平方米以上的购物中心，且自项目竣工验收之日起10年内不得对外分割销售或分割转让；竞买人须承诺引进一家中国商业地产运营10强的商业运营管理公司负责商业的统一运营和管理。
项目将打造成集办公、商业于一体的现代商业综合体标杆之作，包含两栋超高层写字楼和大型商业购物中心，总投资约30亿元，预计于2026年开业。
该项目之所以备受期待，一是由于其绝佳的区位。地块位于解放大道与二环线交汇处附近，1号线宗关站地铁口。该商业体建成后，将与对岸的王家湾商圈隔江呼应，更在解放大道沿线与武汉天地、武广商圈形成“三点一线”之势。
二是由于周边新楼盘众多，包括首创一江源、汉口1872、万维天地、翡翠滨江、兴华尚都国际、千禧城等，业主对该商业体普遍抱有较高期待。
作为宝龙布局华中、进军武汉的首个城市级标杆项目，当年以10亿元大手笔拿地，充分彰显了其深耕武汉的决心与雄心。
然而，这座被寄予厚望的商业体，其发展轨迹却偏离了预期，并未按照预想的方式呈现。
此前，有网友在城市留言板咨询该地块的建设情况。对此，硚口区住更局土地储备招商科回复：近期，宝龙公司来函说明因资金周转十分困难，无法按前期规划的方案启动项目。为了盘活闲置土地，拟结合当前房地产市场情况，委托专业机构对于规划调整进行相关研究论证。
前段时间，武汉市规划局发布了武汉市主城区A060501管理单元局部用地（建一路西片A1地块）控制性详细规划导则修改征求利害关系人意见公示，正式宣告宗关宝龙城商服地块拟进行商改住！
根据公告，申请调整内容为：原控规导则规划用地性质为控制为商务用地2.73公顷、公园绿地0.81公顷及防护绿地0.20公顷和，拟调整为居住用地1.94公顷、商务用地0.78公顷、公园绿地0.82公顷和防护绿地0.19公顷。
调规后，保留了原规划200-250米的地标塔楼，但170米次高塔楼和不低于8万方的购物中心地块拟改为住宅。
宝龙地块的“调规”并非孤例，而是当前“商改住”潮流的一个缩影。据悉，自2024年以来，武汉已有10余宗“商改住”项目。
除了武汉，目前，全国多个热点城市已相继开启“商改住”进程。此前，深圳、杭州、长沙、昆明等地均因大规模“商改住”引发过广泛关注。
为什么突然之间多个城市扎堆开启“商改住”？笔者认为主要有以下几个原因。
首先，当前商业地产严重过剩，已失去了大规模开发的基础。
受电商持续冲击，目前很多商铺都是整层、整栋的空置，其中不乏市中心的商业体。比如，曾被誉为华中第一服装市场的武汉万商白马，如今一套七、八十平的商铺年租金仅一万元，即便如此，也无人问津。
其次，房地产深度调整之下，很多开发商已经不具备开发大型商业体的能力。
细看那些调规声明，清一色都是由于开发商无力开发导致。那些昔日踌躇满志的开发商们，如今连土地出让金都出不起了。
再者，“商改住”是政策支持下的产物。
如今政策鼓励“商改住”，一方面是对此前不科学规划的纠偏；另一方面也有利于盘活闲置土地，使之不至于烂尾。
以目前的形势来看，“商改住”已经是大势所趋！未来，预计会有越来越多的商业规划加入“商改住”的大军。
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