房地产现在就关心“房贷财政贴息”政策的终极杀招出台，这将会瞬间人为拉高房价
文\丁彦皓-可信财商
一、房价货币化让凡是政治稳定与货币独立国家核心城市的房价持续创历史新高，拉大了不同收入群体间的财富差距
房地产单体交易资金体量较大的现实决定其流动性极差，通常应该买在低谷期，卖在亢奋期，而这一特征也决定房地产一旦进入低谷期，市场悲观、低迷时，少数人为了变现必然会大幅打折，房价暴跌导致市场更加悲观，最终让市场公允出清的机制失效
但是，中国的城市土地国有化这一制度所衍生出土地财政最大的特征就是地方政府可以借此将社会财富收入囊中，最终让房价沦为社会与地方政府财富再分配的机制
除此之外，房地产是最佳的货币流入载体，在全球陷入无底线货币宽松与债务堆砌的大背景下，房地产成为借助银行贷款对抗通货膨胀的最佳途径，也是通过资产泡沫再分配社会财富的最佳选择
房价货币化让凡是政治稳定与货币独立国家核心城市的房价持续创历史新高，拉大了不同收入群体间的财富差距
二、在极度萧条或亢奋期，监管的直接入市能够平抑市场情绪与稳定资产价格，杜绝资产价格非理性癫狂或者集体抛售导致的金融危机
目前中国房地产的现实是基本面演变呈现结构化的特征，即少数地区房地产的基本面持续稳步提升，而其他地区的基本面持续下降，最终让社会财富不仅仅是在不同收入群体间再分配，而且还让不同地区呈现零和再分配
随着中国经济由曾经的劳动密集型产业演变为高科技主导的高质量发展，社会红利的普及呈现了结构化，即社会发展的红利聚集在少数地区与少数群体间，其他地区与群体成了旁观者，甚至牺牲者
但是，这一轮房地产调整经过了行业低估与人为调控过度的共振，最终让整个房地产行业陷入“休克”，市场低迷与舆论唱衰，导致市场公允出清机制短期失效，呈现无序的态势
如果任由市场自我修正，极易陷入一轮市场出清导致的资产价格暴跌，衍生出金融危机，这更多是由市场情绪导致的集体踩踏所致
金融演变至此已经形成的共识是尤金·法玛的有效市场假说是个伪命题，市场情绪导致的集体性恐慌或癫狂让市场在极端行情下完全失效，如果任由市场自我修正，必然引发金融危机，扰乱市场的资源配置机制，造成经济浪费
基于此，在极度萧条或亢奋期，监管的直接入市能够平抑市场情绪与稳定资产价格，杜绝资产价格非理性癫狂或者集体抛售导致的金融危机
三、上海与深圳一带的房地产基本面持续大幅提升，但是房价收入比已经处于历史最低值，具有“戴维斯双击”的获益机会
经过五年多的深度调整，中国房地产市场已经呈现两大特征，即
1、 基本面持续提升地区的房价收入比已至历史最低值，上海周边附属城市的房价与各项指标倒数第一的甘肃不相上下，具有极大的估值套利空间
2、 基本面的演变呈现“结构化”的特征，仅少数地区的房地产基本面提升，大多数地区的基本面持续走衰
决定房地产基本面的要素主要有三，即
1、 所在地区的产业附加值
2、 人口与资本的净流入
3、 基础设施建设完善的进程
事实目前中国经济发展的主导已经从曾经的劳动密集型产业演变为高科技，而高科技最大的特征就是聚集，即分布聚集在极少数的地区与红利分配聚集在极少数的群体中，最终让太多的地区成了时代的旁观者，甚至牺牲者
随着中国经济发展的演变，上海与深圳一带已经成为全球最大的两大高科技产业聚集区，不带“之一”
高科技产业聚集与红利释放让太多的人才，携带资本持续向上海与深圳一带聚集，呈现净流入，对其他地区形成零和再分配
自十八大之后，中国基础设施建设改变以往效率与公平同等的原则，基于效率优先，公平次之，最终让上海与深圳一带的基础设施大幅提升
最终让上海与深圳一带的房地产基本面大幅提升，但是估值却经过五年的深度调整，房价收入比已经处于历史最低值，具有“戴维斯双击”的获益机会
四、国家正在通过取缔各类限制性措施，降低首付与贷款利率以及鼓励各类潜在需求入市来激活房地产市场
中国城市发展也从曾经的各城市独自发展，实现由城市中心逐步以涟漪的形式向外扩张演变为城市协同，模糊城市间的差异，形成大都市圈，重新定位资源、产业与人口，各城市间由曾经的产业趋同，相互竞争、虹吸演变为产业协同、互补以及合作
生产要素价格低与产业协同的态势让城市分界线的“三不管”地带成了资本、产业与人才的净流入地区
诸如“上海大都市圈”国土空间规划正式落地，过去长期受制于地理与跨省的政策阻隔等壁垒将会被打破，实现产业的结构跃迁与基础设施投资的大幅增加，嘉兴与湖州被正式纳入“通勤生活圈”后意味着其将从过去的“杭州都市圈的外围城市”，跃升为了“上海大都市圈的前沿城市”，未来嘉兴不仅将成为沪浙协同的桥头堡，还能直接享受上海的城市配套红利，实现了城市基本面的跃迁，提升了当地房地产的内在价值，具有极大的“戴维斯双击”获利机会
但是，这一切的价值体现却受市场情绪所困，市场低迷与舆论唱衰导致资本观望，不敢深度参与，供需失衡最终让市场陷入休克
而要想让市场尽快走出这一困境不但需要很长一段时间，而且还要经历房价的非理性下跌，形成债务兑付危机，不但会扰乱市场的资源公允配置机制，而且还会冲击经济的基本面
基于此，国家正在通过取缔各类限制性措施，降低首付与贷款利率以及鼓励各类潜在需求入市来激活房地产市场
五、在降息有限的背景下天量投放M2与财政对贷款利率贴息就成了最佳的选择
这一轮房地产的下跌有三大特征，即
1、 市场周期与人为调控过度的叠加形成了共振，最终让整个市场陷入“休克”状态，短期很难凭借市场的自我修正走出低谷
2、 基本面呈现“结构化”的特征，很多潜在投资人尚未意识到这一演变的规律，依然以其所在地区的房地产现状一刀切的看待全国的房地产市场
3、 舆论对市场的压制力，毕竟房地产投资属于具有一定财力的群体，占极少数，而大多数人根本无力投资房地产，自然只会暴力唱空，且网暴，最终延缓了市场的调整
基于此，最终让房地产彻底走出低谷还需要房价货币化，即持续向房地产市场注入增量低成本的货币，人为拉升与市场调整共同让房地产进入市场公允出清的态势
理论上，继续实施适度宽松的货币政策，灵活高效运用降准降息等多种政策工具就成了必然，政府工作报告也对其有清晰的描述
降准降息是大趋势，中国实实在在的进入了低利率的时代，但是面临银行净息差持续承压，降息的下降幅度有限
2025年四季度银行净息差为1.42%，已显著低于1.8%的合意水平，进一步降息对银行盈利能力的挑战较大，同时国有大行1年期定存利率已不足1%，银行负债端成本压降空间有限
这就意味着，目前中国货币政策的趋势是降息幅度有限，2026年的政府工作报告报告也明确提出“促进社会综合融资成本低位运行”，相较2025年表述“推动社会综合成本下降”，明显意在“巩固”而非继续“压降”
基于此，在降息有限的背景下天量投放M2与财政对贷款利率贴息就成了最佳的选择，2026年的政府报告也提出，设立1000亿元财政金融协同促内需专项资金，组合运用贷款贴息、融资担保、风险补偿等方式，更大力度激发民间投资、促进居民消费,提高贴息上限,延长实施期限
理论上应该要对新增住房按揭贷款实施财政贴息了，对存量住房按揭贷款暂时没有贴息计划，但是不排除年中会推行，真正释放社会消费潜力的关键就是对存量住房按揭贷款利率补贴
六、今年全国两会期间，“房贷贴息”成为代表委员们的“热议词”，并且我国多城已经因地制宜进行了试水
今年全国两会期间，“房贷贴息”成为代表委员们的“热议词”，全国政协委员、香江集团董事长翟美卿建议，以财政定向贴息替代全面降息，首套房贴息建议贴息50至75BP
全国人大代表、58同城董事长兼CEO姚劲波建议，将新购住房的贷款利息纳入个人所得税专项附加扣除项目
近年来，全国已有多地出台房贷贴息政策，包括公积金贷款贴息、对定向人才及困难家庭贴息以及对首次结婚登记的夫妻，按贷款额度提供房贷贴息
房贷贴息政策有助于提振市场信心，后续更可能“自上而下推动、地方因城施策”渐进式推进，优先惠及新增首套住房贷款，并率先在房价高、利率与租金回报率倒挂严重的城市试行，后续视效果与财力扩展
关于“房贷贴息”政策，我国多城已经因地制宜进行了试水，诸如3月2日，南充发布稳定新出生人口的措施，其中便提及了房贷贴息
根据新政，南充为在本市范围内首次结婚登记的夫妻，按贷款额度的1%提供一次性个人住房消费贷款财政贴息，享受贴息政策的最高贷款额度为20万元，这意味着，年轻人在南充结婚买房，政府将帮忙分担一部分房贷利息
此前，福建在省级层面也发文表示，鼓励各地根据自身情况，阶段性实施购房补贴和贷款贴息政策
该省《关于进一步促进房地产市场稳定发展的若干意见》明确，支持不同层次人才通过购房补贴、贷款贴息等方式满足住房需求
自2023年末以来，我国多地已根据自身情况出台房贷贴息政策，各地贴息政策形式多样，主要分为“固定比例贴息”与“利息比例补贴”两类，此外还有房企定向补贴作为“市场化补充”
其中，按贷款金额固定比例进行贴息，是应用最广泛的主流模式
例如，长春、武汉按照初始贷款金额1%发放贷款利息补贴，南京则实行分级政策，对于购买不同面积新房给予不同贴息政策，90平方米以下住房贴息最高为贷款额的2%
部分地区还采用“按贷款利息百分比进行贴息”方式，通常适用于需要长期激励或针对特定群体进行精细化支持的场景
例如，运城采用贷款利率的百分比进行贴息，主要面向高层次人才，设定不同层级的贴息比例与总额上限
房贷贴息政策能够在特定市场阶段精准发力、兼顾多重政策目标，有助于提振市场信心、稳定预期
从各地细则看，普遍设置了明确的时间、额度和发放规则限制，呈现出“精准滴灌、财政可控、短期激励”的特点
后续该政策更可能“自上而下推动、地方因城施策”渐进式推进，优先惠及新增首套住房贷款，并率先在房价高、利率与租金回报率倒挂严重城市试行，后续再视效果与财力扩展至改善型需求或特定存量贷款
从地产政策趋势看，2026年需求端仍将在降低购房门槛、降低购房成本、提高购房意愿和能力上发力，如核心城市优化限制性政策、降低房贷利率、降低中介费、加大房贷利息抵扣个税力度，给予住房贷款贴息等
房地产的现实决定“房贷财政贴息”政策的终极杀招出台将会瞬间人为拉高房价
房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2025年
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作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教
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