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最近的楼市，被小阳春疯狂刷屏。
有人说： 这次不一样。
这次香港、上海、深圳成交量迅猛增长，市场癫狂到保安向买房人喷辣椒水……
可是，2024年的香港撤辣后，不也有个短暂的小阳春；去年的上海不也是成交量频繁创多年来的新高，动辄单日二手房成交破千套；
因此，如果从成交量、创新高、一线销售市场的情况来分析此次小阳春，压根就没分析到点子上。
今年小阳春的真正意义在于，出现了库存的拐点！
根据国家统计局的最新数据， 截至3月末全国商品房待售面积同比下降0.1%， 自2021年7月 以来 全国商品房待售面积同比首次下降。
回顾一下历史——
2011年-2015年，我们经历了库存不断创新高，房价持续下降的低谷期。
那些年最惨的城市，叫做温州。
市区房价从3万 /㎡跌到1.5万/㎡，豪宅盘从8万/㎡直接膝盖斩至3万/㎡，跌幅超60%，民间爆发了大规模的断供潮。
那些年的二三四线城市，普遍出现了房价20-30%的回调。
直至2016年下半年，市场行情陡然转变。
深圳半年内，多个小区实现房价翻倍；合肥政务区从8000元/㎡涨到2万/㎡，南京河西从2万涨到4万，各个售楼部凌晨排队，先买号再买房。
三四线城市的房价，也迅速跳涨。
自此之后的2017年-2021年，房地产市场进入了一段历史上从未有过的长牛时期。
而那个历史性拐点的2016年，正是库存下降的开端！
2021年-2025年，房地产库存走势与2011年-2015年近乎相同。
2026年与2016年一样，迎来了久违的房地产待售面积同比下降，房地产库存量终于开始转向！
历史总是惊人的相似，我们似乎又站在历史性拐点上！
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别看0.1%的下降幅度小，因为这只是全国的平均数据。
聚焦CRIC统计的44城数据， 截至2026年3月末该指标降至2.77亿平方米的阶段性低位， 环比2025年四季度末下降2%，同比2025年一季度末减少3%，较2023年以来的库存峰值累计回落16.9% 。
库存收缩趋势 非常 明确。
——图源丁祖昱评楼市
咱们再来分城市能级，来看市场的库存情况表现。这里有我统计的具有代表性的10大城市的数据 （数据来源各城市统计局、住建局、克尔瑞、中指研究院）。
我们可以对以下数据做个分析：
一二线城市的去库存通道，早在2023年就开始。
不论是北上广深四个一线城市，还是杭州南京等二线城市，都在2023年的时候，新房待售面积就已经下降。
这主要是得益于土地供应的收缩。
以2023年的土地出让情况为例， 一二线土地成交面积同比下降25% （数据来源中指）。
一二线城市的库存量，又回到了2021年。
经历五年的阵痛期，我们新房待售面积又来到了一个历史相对的低点。
你看上海深圳的待售新房面积，与2021年相比，仅多了十来万方， 按照套均100方计算，就相差一两千套房子。
只要成交量稍微动一动，这一两千套的差距瞬间就能被市场吞掉。
这一次是整个大盘的企稳。
从一二线城市来看，你能感知到的就一个字“稳”。
北京、上海、深圳近5年的库存量都控制得很好，库存量走势几乎就是一条平稳的直线；二线城市如杭州、成都、郑州在前两年的库存上升期之后，迅速地下降。
正如前文所说，一二线城市的库存从2023年就开始下降，一二线城市2023年就开始企稳了。
那么，为啥是2026年才迎来全国库存的首次下降？
再跟大家说一组关键数据——
二线城市库存合计16189.8万平方米，环比、同比分别微降2%和3%，较2023年以来最高值下降19.1%。
三四线城市库存合计7388.4万平方米，环比、同比分别降3%和6%，较2023年以来最高值下降21.6% 。
三四线城市，才是本次企稳的关键。
所以，为什么说本次的小阳春不一样？
一方面一二线的带头大哥越来越稳，库存水平回落到健康水平。
更关键的是 三四线城市的库存量下降，推动大盘整体企稳。
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同样的逻辑，咱们放到二手房市场再过一遍。
一二线城市的二手市场的挂牌量走势的拐点出现得非常清晰 （数据来源各城市贝壳、链家、中介协会、中指、克尔瑞）。
自2021年以来，一二线城市的二手房挂牌量都在上涨，而在 今年一季度末二手房挂牌量清一色呈现下降的趋势。
咱们以深圳为例——
自2021年开始，深圳每年3月份的二手房挂牌量均在上升，而在2026年3月份挂牌量首次出现同比下降，降幅达1%。
持续四年的恶性循环，终于结束。
再来看看上海——
根据 头部中介挂牌数据显示 ， 三月底，上海二手房挂牌量为8.9万套， 截至4月中旬，挂牌量约8.1万套， 周度挂牌量连续5周稳 定 在8.1万套，并呈现回落态势。
网上房地产公布的全市二手房挂牌“笔数”（含一房多挂） ， 也呈现下降趋势。
截至4月22日， 二手房总挂牌笔数32.1万笔，比3月下降约8000笔，比去年同期少1.65万笔，去化周期也在同步缩短。
所以，这次小阳春真正不同在哪里？
还是库存的拐点。
往年的小阳春，走到四月份基本就没有音讯了。
因为随着成交量的上升，二手房挂牌也越来越多。
房东们都趁着小阳春，着急出货呢。
而今年的小阳春，本质上是供求关系正在发生变化。
只有明白了这一点，你才能看懂当前市场的变化——
张江某房源原挂牌价700多万，清明节前突然涨价50万；郊区一套不足100㎡的老公房，前一晚谈好200万，次日房东涨至205万；普陀区某老破小房源，房东在购房者准备议价前抢先涨价15万。
2026年3月上海二手房价环比上涨0.4%，连续两月上涨 ，终结了此前长达33个月的下跌趋势 。
深圳：
福田香蜜湖的香域中央花园一套法拍房， 以溢价123%成交，成交单价高达16.48万元/㎡ 。
香蜜湖1号、水榭花都、深业中城、宝中壹方中心等标杆楼盘，成交价格较去年均有明显涨幅 ， 个别 户型 甚至涨幅超几百万。
整体来看， 深圳中原研究中心监测的90个重点片区中， 4月份业主报价上涨的片区达到了25个。
西北旺百旺茉莉园一套1月份成交价705万的房源在近期以722万重新卖出。海淀北、望京 的成交价正在进一步抬升。
3月 份 ， 北京二手房价格指数环比微涨，涨幅为0.79% 。
手握真金白银的买房人，正在迫不及待地下场！
THE END
来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
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