上个月，我一个远房表哥专门从老家打来电话，语气里全是焦虑。
他2018年在县城最贵的时候买了一套房，总价80多万，首付掏空家底，贷款每个月还4000多。现在那套房子，中介说挂牌45万都不一定有人看。他问我：“你说我是不是该亏本卖了？还是再等等，万一过两年房价能涨回来一点？”
我当时没直接回答他，反倒想起了另一个人——王石。
万科那个创始人。说实话，前几年网上有人说王石“过时了”，万科都换帅了，他还出来说什么房地产？但我自己翻了他过去十年的公开讲话，发现一个挺吓人的事实：他每次出来喊“狼来了”，狼真的就来了。
2014年他说房地产进入“白银时代”，很多人不信，觉得房子还得涨。结果呢？三四线城市后来真的开始分化。 2018年他在内部会议上说“活下去”，当时所有人都觉得万科在作秀，现在回头看，那三个字简直就是给全行业写的墓志铭。
所以今年他又开口了，我忍不住认真把他的原话翻出来，一个字一个字看了三遍。
他原话是这么说的：“房地产行业往下调还没有完成，还得往下看，惊雷滚滚还得继续。 ”
说实话，第一次看到这句话，我心里也咯噔了一下。但我没急着信，也没急着骂，而是自己去找了几个数据，一条一条对了一下。
先说供应量，这个数字真的有点吓人。
我特意去翻了国家统计局的数据，截止到2024年11月末，全国新房待销售面积是7.2亿平方米。这个数字你可能没概念，我给你翻译一下：这比2015年那轮“去库存”之前的库存量还要大。
2015年那会儿全国是什么情况？到处是鬼城，三四线城市房子卖不出去，最后是靠棚改货币化才硬生生把库存吃掉的。现在库存比那时候还高，但我们手里还有什么牌？
再说二手房。我随手查了几个城市的数据：重庆二手房挂牌量30万套，西安、天津、合肥、武汉这些城市都在20万套附近晃悠。这还只是链家一个平台的数据，实际上只多不少。
新房压顶，二手房踩踏。你想卖房，旁边邻居也在卖，大家都在比谁割肉更狠。
然后我看了另一个东西，房地产企业的债务。
按照公开数据，2025年是房地产企业偿债的大年。具体数字我不堆了，你就记住一点：很多房企以前借钱靠的是“借新还旧”，现在新房卖不动，回款慢，银行缩紧，融资端卡死。这意味着什么？意味着有些楼盘，可能真的会烂尾，或者交房遥遥无期。
我表哥那套房倒是不担心烂尾，毕竟是现房。但他面临另一个问题——县城没人了。
人口数据才是我觉得最扎心的。
国家统计局公布的数据，65岁及以上人口占比已经达到14.5%。翻译成人话：我们正在以肉眼可见的速度变老。年轻人跑去大城市，留在县城的要么是老人，要么是还没长大的孩子。
一个县城，没有新增的年轻人，没有产业，工作岗位就那么几个。你觉得房价靠什么撑？
我表哥当年买房的时候，销售告诉他：“这是县城最好的地段，以后还会涨。”五年过去了，最好的地段变成了最卷的二手盘，一整条街上七八家中介关了四家。
所以王石这次说的“惊雷滚滚”，到底是什么意思？
我自己的理解是三个信号。
第一，房企倒闭还没结束。 2021年到2023年，光是法院公布的破产房企就分别有343家、308家、233家。这个数字在2024年确实下降了，但不代表问题解决了。未来能活下来的房企，可能只有巅峰时期的十分之一。而且基本以国企、央企为主，民营房企能剩几个都不好说。
第二，过去那种“高周转”模式彻底死了。 以前开发商拿地就开工，图纸刚出来就预售，钱滚钱的速度飞快。现在呢？越来越多的楼盘只能现房交付。这对购房者当然是好事，但对开发商来说，资金占压时间拉长，小房企根本玩不动。
第三，房子会严重分化。 我直接说结论：一二线核心城市的好地段，房子还有价值。但县城、三四线非核心区、远郊大盘、老破小不带学区的——这四类房子，以后大概率只会越来越难卖。
我表哥问我该不该卖的时候，其实我心里已经有了答案，但我当时没直接告诉他，而是反问他一句话：“你未来五年还回县城住吗？”
他沉默了几秒，说：“不回。”
他现在人在省城打工，媳妇孩子在省城租房，一年回老家不超过两次。县城的房子既不能住，也租不出去，每个月还要还贷款、交物业费。
我说那你留着它干嘛？等着它从45万涨回80万？那得等多少年？十年？二十年？
他叹了口气，说再想想。
网上有一种声音说：“现在卖房就是割在最低点，再熬两年就能涨回来。”
这话我听着特别熟悉。2015年有人这么说，2018年也有人这么说，2022年还有人这么说。说实话，每次听到这种话，我都想问三个问题：
第一，你说“再熬两年”，这两年的月供、物业费、利息，谁来出？ 第二，你说“涨回来”，支撑它涨回来的新增需求在哪？年轻人越来越少，谁来接盘？ 第三，你说“最低点”，你怎么判断现在是底？万一不是底呢？
我不是说所有房子都得现在甩卖。如果你那套房子自己真的在住，而且住得舒服，月供没压力，那就留着。房子首先是用来住的，不是用来炒的。
但如果你跟我表哥一样，房子根本不住，纯粹是当年脑子一热买的“投资”，现在每个月还得倒贴钱养着它——那我的建议就一句话：能出手就出手，别舍不得那点亏损。
亏20万卖掉，比亏40万的时候再卖，少亏的就是赚的。
我自己也犯过类似的错。前年我手里有一套老家的房子，市场价大概60万，有人出55万我没卖，心想再等等。结果去年只卖到了48万。说实话，当时那个买家出55万的时候，我应该直接签字的。这就是典型的“怕卖飞了，结果套牢了”。
所以我现在对任何“再等等”的建议，都特别警惕。
最后我想说的是——
王石这次说的未必全对，因为他也有自己的立场和角度。但他有一个优势是我们普通人没有的：他经历了中国房地产完整的四轮周期，见过1993年的海南泡沫破裂，见过2008年的全球金融危机，也见过2015年的去库存。
他说“惊雷滚滚还得继续”，我宁愿先信一半，然后自己做最坏的打算。
那些还在犹豫卖不卖房的朋友，我只问你一个问题：
如果未来三年房价不涨甚至微跌，你手上的这套房子，还拿得住吗？
评论区说说你的真实想法。别怕说错，我们就当朋友之间聊聊天。
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