维修资金成了“提款机”？上海一小区物业被曝疯狂敛财：1.3万修个插头，300元椅子敢报1000|上海市|小区物业|开发商|插头|方式催交物业费|楼栋|物业公司|物业管理|维修资金

“维修资金其实离人们的生活很近，但是很多人对它并不了解。”社区治理交流平台众蚁社区创始人韩冰告诉南方周末记者，“就像你身边的一个房子，你从来没进去过。”

维修资金被称作房屋“养老金”。上海香景园小区业主李宗陶关注到它，始于2025年小区更换物业公司。在此之前，她在小区住了12年，对此一无所知。

和上海其他购买了商品房的业主一样，李宗陶当年买房时，和开发商共同缴纳了首期维修资金。这笔钱有两万多元，在小区业委会产生之前，一直趴在她的个人账户上。

直到五年前小区第一届业委会产生，账户上的钱开始一笔笔地扣，其中有“会所台阶”、围墙、“电子周界报警系统”的维修费用，还有购买休闲椅的费用。然而和许多邻居一样，李宗陶当时并不知情。

此后，从罢免业委会到换物业公司，再到发生梯控失灵事件、停水事件，香景园的每一件大事，几乎都与维修资金有关。

有业主发现，作为小区里的“法律”，香景园的《专项维修资金管理规约》有一个漏洞，它导致维修资金被滥用，却无人对此负责。这个漏洞并不是现在才有，也不仅仅存在于香景园。

（相关报道详见《九百亿住宅维修金：授权里的漏洞，被滥用的风险》）

先停水，后溢水

香景园位于上海市杨浦区新江湾城街道，建成于2012年，共有11个单元，366户。物业服务采取“包干制”，每平方米收费4.2元/月。

2025年9月18日晚，在物业公司没有事先通知的情况下，1号楼至4号楼部分业主家中突然停水。业主群里有人称，这是十几年来第一次遇到。

此时，距第二家物业公司上海锐翔上房物业管理有限公司（以下简称“上房物业”）进入小区才一个多月。

上房物业先是在业主群发布情况说明，称初步判断是水箱压力开关突然损坏，属极低概率的意外，“和部件自然老化、正常损耗的常见情况不太一样”。

“不是自然老化、正常损耗，那么是有人为损坏、故意损坏的可能性？”一位业主提出疑问。

隔了一天，上房物业就断水事件向业委会提交了一份“技术勘查报告”，称是水泵房空气潮湿，导致电路板短路。建议更换设备元件，并加装除湿设备。

上述解释被一位业主认为“信口开河”，在其看来，水泵控制箱在工作时会产生热量，不可能因空气潮湿发生短路。1号楼一位业主本身就是维修工，他也认为环境潮湿导致设备元件损坏这一情况“基本不可能”，质疑物业公司“过度维修”。

上房物业回应，加装除湿设备属于“预防性维护”。

上房物业发布的第二份情况说明称，维修费用要从小区维修资金中支出。在与部分业主协商后，上房物业答应仅更换设备元件，暂不加装除湿设备，并向业委会提交了一份合计8158元的维修报价单，业委会5名委员全部同意。

三天后，停水问题尚未完全解决，又出了新状况：1号楼和4号楼的楼顶水箱突发溢水，此状况以前同样没发生过。

小区党支部书记龚晓元是3号楼业主。水箱溢水当晚，他和前述9号楼业主李宗陶、1号楼那位维修工业主探查后认为，水箱溢水是控制元件参数与水箱里的压力传感器位置不匹配造成的。龚晓元认为这不正常，用设备损坏无法解释。

三名业主探查次日早晨，上房物业又发了一份公告，指责业主擅自调试设备，此举导致3号楼漏水。上述维修工业主向南方周末记者表示，自己那晚确实调过1号楼参数，但没调过3号楼的，调过之后，1号楼就没再溢水。

在接受南方周末记者采访时，上房物业香景园项目滕姓主管助理断然否认停水、溢水背后有人为因素：“怎么可能人为去损坏？我们又不是恐怖分子，我们来这个小区都是想为了这个小区更加美好。”

上房物业提供的维修水泵报价单中，包括4个压力传感器的费用，每个420元。上述维修工业主当时在业主群指出，没有任何证据证明压力传感器存在风险。在接受南方周末记者采访时，他认为，就算压力传感器真的坏掉了，也不可能四个都坏掉。

而物业提供的“技术勘查报告”中，也未提及压力传感器损坏。对于为何更换压力传感器，上房物业未向业主解释。

不过，在受到多名业主质疑时，上房物业仍更换了设备元件。李宗陶曾报警阻止，但警察到场后，认为物业有“管理权”和“维修权”，并未干预。

维保之后，梯控失灵

停水事件发生前一周，4号楼还发生过一桩事：该楼一部电梯的“梯控”，在物业公司组织的一次“例行保养”之后，突然失灵。

香景园每个单元有两部电梯，均装有梯控，住户乘梯需刷卡。

一个多月后，上房物业在4号楼微信群发起征询，称梯控系统需要更换若干零件，“如2/3业主同意更换将立即执行”。

物权法规定，物业公司动用维修资金，需要征得三分之二以上相关业主同意。

发起征询的同时，上房物业贴出了三家公司更换零件的报价单，其中最便宜的一家也要1.3万多元。南方周末记者注意到，三份维修报价单中，有两份的落款时间是在4号楼梯控失灵之前。

后来，4号楼业主在小区业主大群交流时才发现，至少有8个楼栋的梯控或门禁先后出了故障，上房物业向各个楼栋的业主微信群都分别发起过维修征询。

业主樊先生觉得报价太贵，于是自行联系了电梯生产厂家。樊先生说，厂家的人到了后，曾让他刷卡试一试，“刷的时候没声音，他说不对，可能没电。”

按樊先生的说法，厂家的人等不及，提前走了，大概过了一个多小时，维保单位来了一个老师傅。打开轿厢顶后，一个黄色插头躺在地上，而插座就在一旁。“当时我觉得，是不是当时他们做维保误拔了。”樊先生说，“但维保说他没拔过。”

樊先生自行把插头插上，但电梯轿厢照明随即发生短路。

随后数天里，物业公司曾发布说明，暗示梯控失灵与插头脱落无关。后和维保单位作出公开说明，承认梯控电源插头脱落是维保人员的责任，“因作业空间狭小或操作不慎，导致梯控电源线意外碰落”，表示“不存在故意而为”。

这份说明引起业主更多质疑。五天后，香景园所属的居委会党总支书记董灵琳出面，把物业公司、弱电维保单位、电梯维保单位等叫到一块，对涉事电梯进行了一次现场检查，结果当场修好。

樊先生那天也去了，按他的描述，维修人员当时只是简单弄了一下，没有更换零件，“电一插，就好了”。

关于梯控失灵事件，滕姓主管助理对南方周末记者表示，维保单位那位老师傅“很委屈”地承认是他碰掉了插座，但他也坚决否认老师傅是故意为之：“要是故意的，我们为什么要对着4号楼？为什么不动（别的楼）？”

业委会现任主任金锋则向南方周末记者表示，4号楼梯控事件实际上没有定论，物业公司发布情况说明只是为了“息事宁人”。他从常理推断物业公司不可能故意搞破坏：“你做了坏事，你还会带人家去现场？”

不过，金锋也认为那个插头是碰不掉的，为此还提醒过物业公司和维保方：会不会是出于工作需要临时拔掉了插头，后来忘了插。

但正如樊先生所说，维保老师傅否认拔过插头。

2025年12月，进场四个月后，上房物业向香景园业委会提交了一份总计137万余元的维修大单，其中仅监控改造一项就有76万多元。

4号楼梯控“零费用”修好后，部分业主给居委会党总支书记董灵琳（左）送了一面锦旗。受访者供图

“一规两约就是小区法律”

香景园第一届业委会产生于2021年7月，共由五人组成。业委会是业主大会执行机构，由业主大会投票选举产生。

按第一届业委会副主任薛德才对南方周末记者的说法，当时是第一家物业公司经理和热心邻居共同找他参选的。

薛德才是一名退休工人，按其说法，参选与小区维修资金有关：“成立业委会之后，八百多万元的维修资金可以存为定期，利息就高。”

根据上海相关规定，在开发商发起成立业主大会之前，维修资金不得动用，物业公司维修责任由开发商承担。业主大会成立后，维修资金由政府监管账户转到业主大会专用账户，在一定限额内，经业委会同意，物业公司可以动用。

与香景园第一届业委会同时产生的，还有小区“一规两约”，又称“三个规约”，是上海规范业主自治的三个文件，其中“一规”是《业主大会议事规则》，“两约”是《管理规约》和《专项维修资金管理规约》（以下简称“维修资金规约”）。用金锋的话说，“一规两约”就是小区的法律。

上海一家物业管理指导机构负责人讲得更直白：在业主自治领域，有约定按约定，没有约定才按法律规定。不过，该负责人也承认，规约需要在法律框架内制定。

根据物权法和民法典规定，使用维修资金由业主共同决定，动用需要征得占一定比例的相关业主同意。只有在紧急情况下，可以不经业主同意，由业委会直接决定动用维修资金。

然而，根据香景园老版维修资金规约，不管是否属于紧急情况，只要在一定限额内，物业公司和业委会均可以不经业主同意，直接使用维修资金。

该小区维修资金规约参考的是上海市房管局2015年发布的示范文本。在示范文本中，授权物业公司和业委会可直接使用的维修资金限额是空着的，由各小区自己约定。

在香景园老版维修资金规约里，授权物业公司可以直接使用的维修资金，单次费用在5001元以下，年度总金额在6万元以下；授权业委会可以直接使用的维修资金，单次在5000元以上，5万元以下，年度总金额在20万元以下。

一位香景园受访业主发现，周边几个小区的维修资金规约中，都有授权业委会直接动用维修资金的条款，只是具体数额有差异，有的是3万元，多数是5万元。

上海三湘世纪花园小区首届业委会主任金鑫认为，维修资金最严重的问题，就是业委会利用小区规约的漏洞，不向相关业主征询。 “规约定得好不好，关乎这个小区的百年大计。”金鑫说，“每一次规约的修改，就是保一方平安的。”

金鑫从2005年开始连任两届小区业委会主任，曾被央视报道，有沪上“最牛业委会主任”之称。

按新江湾城街道城建中心一位工作人员的说法，香景园老版“一规两约”，是四年前成立业主大会时，经筹备组讨论，由全体业主投票产生。

然而，多名受访业主却表示，他们对投票表决“一规两约”一事没有印象，他们是在后来罢免业委会时才知道维修资金授权这回事。

就连作为第一届业委会副主任的薛德才也称不清楚，他曾在业主群里表示，不知道“一规两约”是谁定的，“我们（第一届业委会）从未定过”。

在上述街道工作人员看来，假如真的未经业主大会投票，“事情就搞大了”。不过，后来经其核实，确认投过票，是与选举第一届业委会同一天完成的。

按这名工作人员的说法，业主对投票没印象也不奇怪，因为他们当时很可能“看都没看”就投了，在从事业委会相关工作之前，她也是这样做的。

自2005年以来，上海市房管局每隔数年都会发布一版小区规约示范文本，供各小区参考使用。南方周末记者注意到，最新版的示范文本全部内容加起来有八十多页。

“主任盖掉了，我也盖掉了”

李宗陶的维修资金个人账户显示，小区第一笔维修资金是用来修“会所台阶”，支出时间是2021年11月16日，距第一届业委会产生约四个月，支出金额为1742元，由全体业主根据各自住宅面积大小分摊，李宗陶被扣了4.11元。

小区会所即是物业公司和业委会的办公所在地。

据薛德才介绍，小区与前物业公司约定，1000元以下的“小修”费用，包含在物业费内，由物业公司承担，1000元以上的才动用维修资金。

李宗陶的维修资金个人账户最后一笔扣款发生在2023年1月4日，维修对象是“围墙”，实施时间是2022年12月，总费用是21051元，由全体业主分摊。

然而，这笔维修资金究竟有没有用来维修围墙却成疑问。多名业主告诉南方周末记者，他们从未发现小区修过围墙。

不过，第一届业委会履职期间，曾在小区东墙新开了一个门，出了这个门就是地铁口，此举被不少业主视为第一届业委会做得最得民心的一件事。

在金鑫看来，新开门属于新增添项目，按规定不能用维修资金，维修围墙的话则可以。

2023年1月，在受到业主质疑后，香景园第一届业委会曾在业主群发声明，回应开东门的相关疑问。根据声明内容，开东门确实动用了维修资金。

有业主怀疑，物业公司和业委会是以修围墙的名义，用维修资金支出了开东门的费用。

除了维修围墙支出项目可疑，李宗陶的维修资金个人账户上，还有一笔名为“电子周界报警系统”的支出引起质疑，该笔费用32000元，于2022年11月11日支取，李宗陶分摊了75.42元。

“电子周界报警系统”又名电子围栏，但据多名业主介绍，香景园的电子围栏是业委会成立前开发商装的，他们没有发现维修或更换。

据薛德才介绍，东门开好后，因没有保安，物业公司装了一个摄像头，“大概花了两万多”。

根据第一届业委会的声明，“电子周界报警系统”的维修资金支出项目，其实就是安装东门摄像头的费用，至于为何申报为“电子周界报警系统”，声明中称“完全是按照维修基金办公室的意见”申报的。

在上海，物业公司申请每一笔维修资金，前后需要业委会盖五个章，其中包括正、副主任的私章。

薛德才表示，他曾经在没有认真查看的情况下，就在物业公司报的材料上盖过章：“有时候我们主任跟我说，这个工程我章盖掉了，我看我们主任盖掉了，我也盖掉了。”

据韩冰介绍，在上海，维修资金的使用流程是“嵌套式”的：物业公司报维修方案，由业委会审批，业委会审批通过后，钱从维修资金账户上打到物业公司账户上，再从物业公司账户上拨给施工单位。

韩冰在一次与网友连线时说，一般情况下，物业公司会把维修资金的相关单子汇总到一起找业委会签字，业委会没有时间、精力看，很可能一下就签掉了。

第一届业委会履职期间新开的门。南方周末记者柴会群摄

“行情就这样”

2023年2月，第一届业委会才成立一年半，就被业主投票罢免了。

在一位参与此事的业主看来，那次罢免能成功，关键因素就是业主发现维修资金“用得太厉害”。

这位业主告诉南方周末记者，首届业委会成立后，小区搞了不少维修，但大家都不知道花了多少钱。直到发起罢免后，有业主说可以在“上海物业”微信小程序里查维修资金支出明细。“一查才发现账上少了那么多钱，几十万没有了。”

事实上，业主在“上海物业”可以查到个人账户和本楼栋的支出明细，但查不到全小区的支出总额。

由于第一届业委会履职期间的审计报告至今尚未公布，具体用了多少钱，目前仍不清楚。

疑问不仅在于支出名目，还在于价格。“最明显的是那个椅子。”上述业主说，“明显超出了市场价。”

李宗陶个人账户显示，2022年7月22日有一笔名为“休闲椅更换项目”的支出，总费用11000元，备注信息没有显示更换数量。

一位做过财务工作的业主告诉南方周末记者，后来他们翻发票，才知道买了11把。有业主专门到小区里数，发现只有10把。提出疑问后，物业公司又从仓库里抬了一把出来。

平均一把1000元。有业主在业主群贴出从网上查到类似款式的椅子，单价只有三百多元。

在新江湾城街道负责指导物业工作的王姓工作人员看来，不能把网上价格与物业公司购买价格简单对比：“物业公司一般都是从正规的店家去买，不可能从网上买，而且都要加点管理费的。”

不过，新江湾城街道另一工作人员曾向香景园一位投诉业主“吐槽”，称自己的两套房子，坏了同一个地方，导致阳台有点漏水，一套房子她是自己掏钱修的，花了200元；另一套房子用的是维修资金，花了5000元。她觉得过分，托人过问此事，“人家跟我讲，现在行情就这样子”。

一位熟悉物业工作的人士告诉南方周末记者，如果涉及维修资金，施工方虚报价格是“行规”，因为从申请到拿到钱，中间要经过好几个环节，每个环节都可能产生其他费用，如果据实报价，施工方会“亏死”。

按前述业主的说法，对于椅子的价格，业委会和物业公司当时都没回应。直到2025年，第一届业委会被罢免两年半后，有业主旧事重提，薛德才在业主群里说，据他所知，椅子价格是400元一把。

接受南方周末记者采访时，薛德才表示，前物业公司经理杨某跟他提过，当时说的是四百多元一把，他才同意买，后来不知道怎么变成1000元，也不知道椅子是用维修资金买的。在他看来，买椅子并不能用维修资金。

对于哪些项目可以用维修资金，以及如何用维修资金，业委会现任主任金锋也不是很清楚。按他在“一规两约”修订会上的说法，自己曾就如何使用维修资金请教过专业人士，对方称，所有涉及维修资金项目都要“走流程”，搞不清楚的话就试试，“流程能走通，它（维修资金管理系统）就给你出；如果走不通，它就出不了”。

第一届业委会履职期间，物业公司用维修资金购买的休闲椅，单价1000元。南方周末记者柴会群摄

“积极分子”参选被举报

薛德才认为，发起罢免的那些人，是想通过罢免业委会来换物业公司。

罢免投票期间曾出现一个插曲：一个业主把放在楼门口的投票箱抱回了家，导致部分选票作废。

据薛德才介绍，这个业主支持业委会，他在投票箱旁放了一块牌子，上写“东山老虎吃人，西山老虎也吃人”，意思是物业公司越换越差。不料牌子不见了，该业主一气之下，就把票箱抱回了家。

最终，绝大部分业主投了赞成票，第一届业委会五名委员全部遭罢免。

香景园是新江湾城街道第一个也是迄今为止唯一成功罢免业委会的小区。在一位熟悉香景园小区和业委会工作的人士看来，这次罢免能成功，主要在于第一届业委会“太老实”，如果他们能抓住程序瑕疵，就可以让这次罢免作废。

随后，由街道办牵头，启动了业委会换届改选工作，此过程中又生波折。按金锋的说法，一开始是报名参选人数太多，要“劝退”，“后来又不够了”。

作为罢免行动的“积极分子”，业主迟女士本想参选新一届业委会，并对外声称：如果当选，她哪怕自己出钱，也要查前业委会和物业公司的账。

随后，前物业公司经理杨某举报迟女士家中有违建问题，迟女士因此失去参选资格。

据一位业主介绍，迟女士退出后，其他“积极分子”也被一一“分化瓦解”，结果导致报名参选人数不足。后来，经居委会做工作，一位前任委员七十多岁的老伴答应参选，这才凑够五个候选人。

按薛德才一次在业主群里的说法，第二届业委会有几个成员“也是杨经理推荐的”。

面对南方周末记者，金锋并不讳言是杨某找他参选业委会的。按金锋的说法，他曾问过杨某原因，杨某告诉他，如果“反对派”上台，就会把物业公司赶走，所以才找他们这些“公平公正的人”。

金锋说，他当时正好退休了，没什么事干，就答应了杨某。

南方周末记者多次拨打杨某手机号码，均未接通。

2025年4月，第一届业委会被罢免两年多后，第二届业委会成立。

金锋当选第二届业委会主任没多久，杨某就被开发商调走了。又过了一阵，前物业公司在小区贴出公告，宣布将从香景园“撤场”。

“小区是大家的，不是专家的”

第二届业委会做的第一件大事，就是为小区引进新物业公司。

据金锋介绍，根据香景园老版规约，引进物业公司只能采取两种方式：公开招标或协议选聘。

为了“合法合规”，业委会专门召开了一次临时业主大会，由全体业主投票选择用哪种方式。金锋后来在业主群里宣布投票结果，称大部分业主赞同公开招标。

招标方案由一家第三方招标代理公司制定，5万元代理费则由中标公司出。

有四家物业公司报名，其中有两家被认为最具竞争力：一家是具有央企背景的A公司，一家是上房物业。

评标之前，包括金锋在内的部分委员，曾考察过四家物业公司，多数委员中意A公司。

2025年7月21日，距开标还有8天，李宗陶突然收到一位业委会委员发给她的一段微信语音，暗示金锋由于与A公司在维修资金返点问题上没谈拢，由原本支持A公司，改为支持上房物业。李宗陶当即把这段语音转成文字，发在业主群里。

金锋后来起诉李宗陶侵犯名誉权。此案于2026年3月23日在上海市杨浦区法院开庭审理，截至目前未作出判决。

在接受南方周末记者采访时，金锋否认与物业公司谈过此事。

2025年7月23日，李宗陶和薛德才、金锋一起来到街道办城建中心。李、薛二人试图改变传言中的“内定”结果。薛德才提出，是否可以先由专家打分，再由小区业主投票选出中标公司，因为“小区是大家的，不是专家的”。金锋则反对，认为业主大会选择了公开招标，就只能按照公开招标的规则来，得分最高者中标。

薛德才还提到，业主投票时，其实并不清楚公开招标是怎么回事：“我们小区就有这个毛病，什么事情要走流程的时候，把这个表交给业主，非要当面叫人家签字，”薛德才说，“上一届业委会也是这样做的。”

6天后，香景园物业招标项目开了评标会，并当场开标，中标者是上房物业。

修改“一规两约”

上房物业中标后，香景园业主大会与其签订的服务合同中，有这样一条：在新版本三规确认前暂停使用维修资金（紧急事件、消防、电梯等除外），待新规出台后再行启用。

李宗陶告诉南方周末记者，是她坚持要求把这一条写入合同的，没想到能被业委会和物业公司采纳。

据董灵琳介绍，香景园引进新物业公司后，金锋找到她，提出要修改“一规两约”，由于小区业主也有同样呼声，于是就由居委会搭建平台，成立了“一规两约”修改小组，共同讨论此事。

董灵琳称，香景园现在用的规约，参考的是老版（2015年版）示范文本，后来市里出了新版示范文本，这也是第二届业委会提出修改规约的原因。按她的说法，小区规约通常都是在“业委会觉得有必要”的情况下才会修改，如何修改也是由业委会来主导。

按李宗陶的说法，香景园此次修改规约，实际是由居委会“牵头”的。

2024年，香景园小区成立党支部，龚晓元任党支部书记。在上海，居委会、业委会和物业公司被称为社区治理的“三驾马车”，近年来，随着业主与物业公司矛盾加剧，上海提出“党建引领”，居委会和党组织的作用得到强化。2026年1月1日，新修订的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》生效，该法首次赋予居委会协助指导、监督业委会的职责。

根据《上海市住宅物业管理规定》，监督业主委员会属于街道办事处的职责。新江湾城街道王先生告诉南方周末记者，虽然法律法规赋予了街道办事处监督权，但具体怎么监督，法律法规没说清楚。居委会一样面临这个问题——“管得多了，业主说你手伸得太长，这是我们业主的权利。”

董灵琳向南方周末记者表示，由于自己不是香景园的业主，在规约修改过程中，她只能提建议。

修改小组成员中，除了五名业委会委员，还有五名自愿报名参加的业主代表，其中包括李宗陶和龚晓元，他们二人被金锋视为“反对派”代表。

前述上海物业管理指导机构负责人认为，香景园将普通业主吸纳进来参与小区规约修改，在上海属创新之举。

龚晓元向南方周末记者坦言，自己参加规约修改小组，主要就是想通过修改“一规两约”来约束业委会，把维修资金“看好”。

根据相关规定，维修资金余额如果不足首期筹集金额的30%，业主应当续筹。然而，续筹并不容易。据公开报道，2017年，上海曾有400个小区尝试续筹维修资金，成功的不到10个。

“居委会是好心，我也是好心。”谈起此次修改规约的初衷，金锋如此对南方周末记者说。

但让金锋“万万没想到”的是，“反对派”要主导这次修改。

有业主提议“零授权”

2026年2月6日晚，香景园第七次“一规两约”修改会在居委会召开。由于要在此次会上“定稿”，5名业委会委员首次全部参加。应李宗陶邀请，一位小区业主用手机对此次会议全程直播。

三个多小时的会议，有一个多小时用来讨论维修资金授权问题。

“反对派”和业委会各自拿出了一个修改草案。在“反对派”的版本中，对物业公司和业委会的维修资金授权限额大大缩减。物业公司的单次授权限额由老版的5001元降至1000元，年度金额授权由6万元降到1万元。金锋对此没有意见。