最近两天我的朋友圈被周末的网签数据刷屏了。
5月10日，上海二手网签1664套，再次刷新5年单日网签纪录。
不少媒体大V集体沸腾，高呼上海楼市要大涨了。
我讲实话，这1664套数据里一定包含着五一假期的滞后网签。
并不是要给大家泼冷水，越是这种多空情绪撕裂的时候越要保持理性思考。
上海楼市的确出现了一些关键变化，但现在说彻底反转还有点早。
四个正在成型的趋势，值得你认真看完。
新房市场抢夺改善客源
说人话就是：
改善客群被新房虹吸，新房周边次新面临挂牌压力。
3月份金茂满誉开了样板间，北上海次新房新增挂牌量暴涨近400%。
尤其是宝山共康/庙行板块，次新房房东集体“出逃”。
数据来自链家外网，北上海包含静安、虹口、杨浦、普陀、宝山5区
我们的团队近期把上海在售的新房踩了个遍，看完最大的感受是：
新房边上的二手次新房，麻烦真的大了。
产品力被全方位超越，价格可能也没比你贵多少。
但凡认真看过几个新盘的人，真的很难再接受二手房。
尤其是总价差不多的情况下，差距大到让人绝望。
豪华会所、恒温泳池、下沉庭院、地下车库、空中花园、飘窗赠送、得房率超高...
你说你二手房拿什么比？
血淋淋的教训就摆在那：
真如中海环宇玖章上市，旁边的宝华城市之星价格直接被打趴下。
唐镇的招商项目开盘，旁边的华侨城、浦发罗兰翡丽只能降价成交。
安澜上海入市，旁边的百汇园成交价一路下滑。
同样的地段，新房产品更先进、配套更高端，二手房根本没有还手之力。
现在但凡够得上600万预算的购房者，统一都会先去看新房，再看二手房。
甚至很多人，根本不看二手房。
二手房业主想要竞争力，只能降价突出性价比，不然就眼睁睁看着新房抢走所有客户。
这种代际差距，在未来几年内可能会持续制约次新房的上涨。
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市区老破小正在见底
次新房或许还有些麻烦，但老破小已经率先触底。
市区老破小是这轮调整最先下跌的产品，跌幅也最深。
价格较22年最高点优化50%，跌回2015年的例子比比皆是。
过去一年，我们关注的像三林、北蔡、宜川、仙霞等很多地方的老破小，都在加速去化。
尤其是一些稀缺的2房户型，出来就被秒。
卖爆的老破小，本质上还是价格到位了。
88万的控江四村，板块就算有再多不利因素，绝对地段摆在这里，也是很有性价比的。
一些学区房，泡沫出清后，成交量大幅增加。
像徐教院附中这种挂户口的一房，早已经供不应求。
从我们研究院关于学区溢价的数据来看：现在上海绝大多数的学区房，已经不存在额外溢价。
从量的数据来看，近一年，市区老破小挂牌量同比下降了43%。
数据来源：房外房研究院
目前是所有产品里，最接近2021年牛市低点挂牌量的。
数据来源：房外房研究院
价格上，市区老破小也在企稳回升。
楼市调整已接近尾声
再回到周末1664套的网签数据。
即便这里面包含五一假期滞后的网签。
但对比去年5月同周末的1271套，仍同比增长30.9%。
市场确实在好转，这一点毋庸置疑。
各项指标都在回暖。
第一，库存量骤降，供求关系逆转
上海二手房的库存量，从2025年6月的高峰11.9万套，降到现在的8万套出头，降幅30%。
这座压在楼市身上的大山，终于消融了。
供求关系在局部小区已经逆转。
第二，成交量大爆发，信心在回归
今年小阳春成交量刷新了多少次记录，就不用我多说了。
过去几个月，上海二手房网签量都维持在2万套以上的高位。
这个量级放在全国，依然是独一档的存在。
成交爆量的另一面是，房东不再恐慌抛售了。
第三，价格止跌企稳，部分区域已经跌透了
熊市四年，上海房价较最高点回撤了30%，腰斩的小区不在少数。
官方口径上，上海二手房价格从2月份开始止跌回升。
3月二手房继续环比上涨0.4%。
大多数板块的挂牌价都不再往下掉，议价空间也在逐步收窄。
我们在一线市场也观察到：
部分此前深度回调的区域和房源，价格虽然还没有明显上涨，但继续下行的动能已经枯竭。
即便二手次新未来还有压力，但这类房子在上海总的市占率不到20%，对大盘影响不大。
多种迹象表明，本轮楼市的调整周期，已经接近尾声。
对于有实际需求的买家来说，这是一个值得关注的信号。
那种观望着不敢买的日子，恐怕真的要到头了。
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房价暴涨时代结束
当然，调整结束，不代表会重启暴涨。
过去上海房价高速增长，从长周期来看，是和经济、货币与城市发展同频共振的结果。
从2009年到2023年，上海房价的年均增幅大概10%。
同期全国GDP年均增长是7%，M2增速13%。
是经济发展推动了上海的资产同步上涨。
如今GDP的年均增长只有5%左右，那房价同样也不具备高增长的动力。
但是从保值的角度，我们对上海的资产依然很有信心。
只不过，买房的难度确实增加了。
楼市财富蒸发洗劫了很多辛苦奋斗的年轻人。
未来想通过买房实现资产的快速增值，会是一件比较困难的事。
但在房价深度回调之后，安全边际会更高。
最后
所以，我们不妨把话说得更直白一些：
上海楼市正在经历的，不是可以闭眼冲进去买房的大反转。
而是一次分化加剧、估值重排的深层次出清。
高端次新还在被新房追着打，老破小和学区房却已跌出了性价比。
整体成交和库存指向筑底，但暴涨的土壤已经不复存在。
对于买卖双方而言，当下最需要的就是冷静的甄别力。
如果你是卖房房东：
如果你的房子房龄超过10年、总价在500万以上、周边又有高性价比高品质新盘在售，那你面临的是新房二手房双向挤压。
建议抓紧出手止损；不然等新房批量交付，可能连止损的机会都没有。
如果你是买家：
预算500万以下，你就坚定买二手房，重点淘市区笋盘。
500-1000万：能接受长通勤，图品质，就选新房；不能接受，图方便，就选二手房。
1000万以上：去看新房，几乎不用考虑二手，除非遇到急售的骨折价房源。
目前上海1000万以上的高端市场，新房占据主导地位。
最近一年我们接待的高预算客户，大部分都是找我们买新房的。
新房现在折扣优惠很多，而且产品是3.5代宅，产品力吊打二手。
如果你自己拿不定主意，一定联系我们，无论买房或卖房都能给到你最专业的建议。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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