永庆坊改了9年、投11.5亿，现在怎么样了|万科|广州|恩宁路|永庆坊|老街区

上午提了永庆坊的运营数据，很多人私信问这个案例到底是怎么做成的。今天这篇展开讲，从投了多少钱、怎么运营、到能不能复制，全给你们捋清楚。

先说结论：永庆坊之所以能从一个危旧房集中区变成年客流2000万人次的4A级景区，核心不是因为改造本身，而是因为用了一套政府定规则、企业做运营、居民能参与的模式。这套模式，住建部2025年列入全国城市更新典型案例向全国推广。

一组数据先摆在这：一期投入8000万，二期投入10.7亿，两期加起来11.5亿。改造前三年累计亏损1.2亿，2021年扭亏，2024年街区营业额突破2亿、同比增长30%。花了9年时间，从账面亏到账面赚。

这不是一个投钱改造就火了的故事。它是一个政府肯等、企业肯熬、模式肯变的故事。

9年时间线：从危旧房到4A景区

2015年以前，永庆坊所在的恩宁路是广州危旧房最集中的区域之一。骑楼外立面斑驳脱落，街巷逼仄潮湿，电线像蜘蛛网一样挂在檐下。原住民大量迁出，留下来的以老人为主。

2015年，荔湾区政府做了两个关键决策。第一，不搞大拆大建，走微改造路线，保留原有街巷肌理和建筑轮廓，只做修缮。第二，采用BOT模式（建设-运营-移交），通过公开招商引入万科。政府负责征收和安置，企业负责改造和运营。

2016年，一期完工。占地8000平方米，修缮建筑面积7800平方米，投入8000万。一期运营期15年，万科自负盈亏。开业头三年，永庆坊没什么人，商户出租率只有62%，累计亏损1.2亿。

2018年底，二期启动。用地面积8.15万平方米，改造建筑面积5.1万平方米，总投资10.7亿，分8个片区推进。二期运营期20年。到2021年，骑楼段、示范段、滨河段、粤博东西段陆续开放，面积拓展到一期的10倍。

2020年8月，永庆坊正式挂牌国家4A级旅游景区，广州首个非遗街区同步开街。10余位非遗传承人工作室入驻，广彩、广绣、醒狮、饼印等岭南传统手艺有了固定的展示空间。

2024年，永庆坊全年客流突破2000万人次，商户从2016年的36家增加到130多家，出租率保持在98%以上，年营业额突破2亿，同比增长超30%。金声段2022年完工后，6个片区全部开放。到2025年，二期8个片区基本完工。

从2015年启动到2025年二期收尾，整整10年。回头看，最难的不是改造本身，最难的是前三年亏损期，政府和万科都没停手。

钱的账：11.5亿怎么花的，怎么赚回来的

项目

一期

二期

启动时间

2015年

2018年底

改造面积

8000㎡（修缮7800㎡）

用地8.15万㎡，建面5.1万㎡

投资金额

约8000万元

约10.7亿元

运营期

15年（2016-2031）

20年（2019-2039）

运营模式

BOT，万科自负盈亏

核心业态

众创办公+教育营地+商业

非遗街区+文创+酒店+餐饮

这张表有两个细节值得注意。第一个，一期二期全是BOT模式，政府没有直接出改造的钱。政府出的是政策和征收成本，万科出改造和运营的钱，靠运营收入回本。15年和20年的运营期，意味着万科不是做短线，是真金白银赌长期。

第二个，二期投资10.7亿是一期的13倍还多。为什么政府和企业都敢加码？因为2020年一期客流开始爆了，非遗街区开街、4A景区挂牌，验证了文化IP加商业运营这条路能走通。

再算一笔账。2024年营业额2亿，假设运营利润率20%左右（参考文旅商业项目行业均值），年利润约4000万。10.7亿的投资，静态回收期超过25年。单看这笔账，不划算。但万科赌的不是运营利润，是整个荔湾老城的资产升值。恩宁路周边房价从2016年的不到3万每平米涨到了现在的5万以上，万科在周边有多个开发项目。

说白了，永庆坊对万科来说，不只是一个文旅项目，更是撬动整个荔湾老城价值的支点。

模式拆解：这套打法能复制的只有3个东西

住建部把永庆坊列入典型案例，重点推的是政府主导、企业运作、多方参与、利益共享这套机制。拆开看，其实就是三样东西。

第一样：政府肯定规则而不是亲自下场。荔湾区政府从一开始就没打算自己运营。它做的事是：制定改造导则（什么能改什么不能改）、完成征收安置（最难啃的骨头）、通过BOT招标引入专业团队。政府搭台、企业唱戏，各干各擅长的。

第二样：企业肯熬亏损。一期前三年亏1.2亿，万科没撤。能撑住的原因有两个：一是运营期15年够长，有时间等；二是万科在周边有住宅开发项目，永庆坊的品牌效应能带动周边房价，算的是大账。没有这两条，换一个纯文旅运营商来，大概率扛不住。

第三样：文化IP是真的有东西，不是硬造出来的。永庆坊有粤剧祖屋、李小龙祖居、西关大屋、骑楼街这些真实的历史遗存。非遗街区入驻的是真正的广彩、广绣传承人，不是摆拍的道具。2000万客流靠的不是抖音滤镜，是真东西。

这三样缺一不可。全国有多少老街区同时满足政府放权、企业能熬、文化有底子？不多。这也是为什么永庆坊被推了这么多年，真正复制成功的案例一只手数得过来。