大摩又改口了。这次不是史蒂文，而是邢自强在采访中公开表示，国内的房地产调整已经进入到了第六年。按照国际经验，大规模房地产调整通常就是6到7年，那现在国内的房地产调整已经接近尾声了。
就在上个月，摩根士丹利还是华尔街最后一个坚持看空房地产的机构，他们认为北京、上海二手房交易量的上涨只不过是政策刺激下的短期反弹，租金没有修复，居民收入没有改善，库存依然很庞大，所以房地产还远远没见底。
这才过去一个月，人家现在又开始转换了。我早就说过，所有的投行始终都是一个框架，根据市场的数据不断在调整。但很多小可爱看不懂这个，他们更喜欢去找他们爱听的那个结果。
问题是，为什么连最后一个坚定看空的机构都开始修正自己的说法？过去几年，很多海外机构在分析房地产时都用了欧美的房地产模型，认为只要就业恢复、收入增长、租金上涨，房价才能见底。这套逻辑没有错，但他们忽略了中国房地产最大的变量——它并不是市场，而是信心和救市措施。从去年开始，整个政策已经彻底转向了，从“房子是用来住的”变成了“止跌回稳”，甚至变成了“企稳回升”。
而且上面不断强调房地产依然是支柱产业。这对很多小可爱来说，他们不想听，也不爱听。但真正去研究宏观的人都知道，政策目标一旦改变，所有资源配置的方法都会发生变化。
房地产已经不仅影响到房地产本身的稳定，它连接的是地方的财政、银行的资产、居民的财富、未来的消费信心，甚至整个经济循环都死死地捆绑在房地产上。所以今天稳地产，其实就是在稳经济。
很多人一直盯着房价，却忽略了真正的领先指标。今年全国库存商品房在连续增长了51个月之后，第一次出现了下降。很多人说这下降只有0.1%，觉得这数太低了。但真正研究宏观的人不看数字大小，而是看整个趋势和方向。
连续增长51个月的库存，这一次下降，意味着整个市场的消化速度第一次超过了新增的供应，这就是供需关系开始改变的信号，也就是未来房价开始企稳、开始上涨的信号。再看看时间，从2021年开始进入调整到今天已经6年了，一线城市普遍跌了三到四成，三四线城市甚至在腰斩，有些都膝斩了。
从美国、日本、西班牙、北欧国家的经验来看，大规模调整也就是5到7年，很少有长期维持自由落体式下跌的。
正是因为如此，邢自强才说这一轮调整可能接近尾声了。当然，人家也没说马上就要进入大牛市了。所以大摩真正改的并不是它的分析框架，也不是它的分析结构，而是它通过那些数据指标调整了未来的预判，这是一个动态调整的结果。
过去我们讨论的是房地产还能跌多久，未来我们要讨论的是哪些城市已经筑底，哪些城市已经反弹，哪些城市会继续分化。从去年10月份我号召大家去北京买房，那是因为那一轮的下跌和踩踏根本就不正常。到了今年1月份，北京的二手房价格开始上涨了，到5月份累计上涨1.8%。所以3月份之后我说如果你没买房就不用着急了，可以再看看，因为你没办法再拿着大砍刀去找卖房人砍100万下来了，那时机错过了就错过了。
而这个修复的新周期才刚刚开始，罕见的房源还是要果断出手，被抢的新房也一定要出手果断。而面对楼市的大多数，或者说那些已经不是资产逻辑强、居住逻辑强的房子，最佳购买时机已经过去了。整体市场未来还是会持续修复的状态。在这个修复期，我们要观察的是哪些板块、哪些项目涨得比其他快，要分析背后的核心逻辑。
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