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房地产市场本质上是一场信心游戏，如果人们缺乏信心，他们就不会进行房产交易。”
公寓，逆袭
涨幅已经超过独立屋！？
现在要抄底公寓？
澳洲楼市现状，是什么
几乎所有首府城市的房价都在下跌，投资者和首次购房者变得更加谨慎。
但是公寓市场强势突围，逆袭势头肉眼可见。
近三个月，澳洲半数首府城市的公寓涨幅反超独立屋，彻底改写长期以来“独立屋稳赢”的市场定律。
其中布里斯班成为最大黑马，公寓涨幅碾压全场：
2021年至今，布里斯班公寓涨幅：94%
同期独立屋涨幅：仅78%
高速上涨后，布里斯班房价中位突破88.5万澳元
高速上涨后，布里斯班房价中位突破88.5万澳元，独立屋与公寓的溢价差距被大幅压缩至40%以内
成为全澳首府中价差最小、公寓性价比最高的城市之一。
东南部人口爆发式增长，房源供不应求，持续托举布村公寓行情。
澳洲公寓房价排行榜彻底洗牌：
第一名：黄金海岸，公寓均价93万澳元，十年涨幅高达139%
第二名：阳光海岸，公寓均价92万澳元，十年涨幅132%
第三名：悉尼，公寓均价仅86万澳元
十年翻倍式暴涨，
足以证明：供应紧张的优质高密度公寓，早已成为资金扎堆的香饽饽，增值爆发力远超预期。
沿海热门城市公寓稀缺、需求爆发，顺势完成反超。
平价优质公寓渗透率全面飙升
为什么突然转向公寓？
随着许多买家达到消费上限，债务还不起，房子买不起
买房者的负担性，现在已成为影响市场的主导因素。
工党对负扣税和资本利得税折扣实施的限制，会影响房东管理住房投资的方式
这意味着租金会继续上升。
而且，工党负扣税政策调整落地后
澳洲投资者仅剩两条可行路径
一是购入仍可享受负扣税优惠的新建住宅
二是入手能实现正向租金盈利、高回报率的存量现房。
在政策变革的全新市场环境中，投资者放弃了传统的重增值、轻租金逻辑
转向转向高租金回报率
投资者认为，在当下这个环境，很难再依靠资产升值，要依托高租金回报率、多购置房源能够积累财富
持有房产数量越多，长期维持成本就增益。
所以在现在这个时候，高层小户型公寓的面毛租金回报率令人心动。
在无法依托负扣税抵扣成本的新形势下，高租金回报率房产成为投资者的全新投资选择。
放在几年前，投资者绝对不会考虑投资公寓房源。
如今投资者开始关注公寓。
他们看中的公寓房源，租金回报率均超过6%，且持有运营成本极低。
这是澳洲房产投资市场整体大变局。
尽管投资者依旧长期看好澳洲房产投资前景，但负扣税政策调整，倒逼所有房产投资者重新进行洗牌。
过去数年，澳洲房价普涨叠加负扣税政策加持，让大量资质不佳、收益薄弱的房产，凭借税务优惠在账面呈现出可观收益
现在，虽然悉尼房价开始跌，但是悉尼公寓租金明显上涨。
Concord West公寓周租金中位数上涨24%至645澳元
Enmore上涨19%至643澳元
Millers Point上涨18.2%至1300澳元。
Wamberal公寓租金上涨18%至每周590澳元，Gosford上涨16.4%至640澳元。
由于公寓相对独立屋更加可负担
越来越多租户转向公寓市场，也推动相关租金继续上涨。
黄金海岸房屋租金已创历史新高
6月季度黄金海岸房屋租金中位数升至每周950元，雅柏文达每周850元。
截至6月的三个月内，黄金海岸租金中位数上涨2.5%至每周890元
推动租金增长的因素，还是因为澳洲政府的资本利得税和负扣税改革，今年已经历三次加息，租赁供应仍不足，市场偏向房东。
中东冲突、持续攀升的生活成本以及供应紧张，同样是推高租金的重要因素。
黄金海岸、阳光海岸、布里斯班等供给紧张区域，优质公寓正在被重新定价。
独立屋涨得太快，已经让不少预算有限的买家无法入手，只能转向总价更低、位置更便利的公寓。
这轮价差扩大不是简单的房子大小不同，
普通家庭购买力越来越难追上的结果。对很多买家来说，独立屋正在从理想住房变成高门槛资产。
澳洲统计局5月建筑审批数据显示，私人独立屋审批环比上升2.8%，但公寓、联排等非独立屋住宅审批下跌10.4%；
全国住宅总审批环比下跌1.1%。这组数据很关键。澳洲现在缺的不只是独立屋，也包括能让更多人上车的中高密度住房。
如果未来公寓和联排供应继续不足，那么在人口流入强、租赁需求大的地区，公寓价格继续上涨并不意外。
布里斯班、黄金海岸和阳光海岸正在改写这个逻辑。
2021年以来布里斯班公寓价格累计上涨约94%
同期独立屋仅仅上涨约78%
公寓中位价已升至约88.5万澳元
黄金海岸公寓中位价已经超过悉尼
黄金海岸公寓中位价约95.6万澳元，高于悉尼约92.7万澳元。
州际人口流入、住房供应不足和高端公寓项目增加，共同推高了黄金海岸公寓价格。
这同样说明，在供给紧张、人口流入强、生活方式吸引力高的地区
优质公寓同样可能成为稀缺资产。
如果人口流入很快，但新房供应跟不上，即使是公寓，也会变得越来越贵。
普通投资型、高密度、同质化严重的公寓，未来可能面临价格竞争
而低密度、大户型、好朝向、靠近交通、学校、海岸或就业中心的稀缺型公寓，长期表现可能更稳。
买公寓，不能只看总价低，而要看地段、产品、租赁需求和未来供应量。
筛选还考虑增长潜力、宜居性、租金表现、基础设施等
公寓在高房价压力下重新被刚需和投资者关注。
澳洲房市正在从过去单一的土地神话，转向更复杂的供给、人口、地段和产品共同定价。
未来澳洲人买独立屋，买的是土地和长期稀缺性
买公寓，买的则不只是低总价，而是地段、配套、居住属性、租赁需求和供应格局。
随着独立屋价格持续暴涨，大量刚需买家被彻底挤出独栋市场。想要留在核心地段、兼顾居住便利性
公寓成为普通人唯一的折中最优解，刚需持续托底公寓市场。
随着市场格局重塑，澳洲购房者的选择彻底改变，高性价比公寓成为刚需主流
多个首府公寓市场渗透率反超独立屋。
悉尼：平价可负担郊区占比从7.8%升至11.6%；平价公寓市场占比从36.9%暴涨至50.6%
布里斯班：平价住宅郊区占比从38.7%飙升至66.7%
墨尔本：平价郊区占比从42.9%稳步升至48.7%
如今置业，不再是单纯追求低价，而是兼顾地段、配套、增值潜力。
学校、交通、医疗齐全的优质平价公寓，成为刚需最优解。
布里斯班有望成为澳大利亚房价最高的公寓市场
最新预测显示，昆士兰州首府布里斯班将在一年内超越悉尼
Domain2027 财年预测报告预测
未来 12 个月内，该市的公寓中位价将至少上涨 4 万澳元
达到 86.1 万澳元，比悉尼高出 4 万澳元，创下历史新高。
单价可能上涨 74,000 澳元至 893,000 澳元，预计增长幅度在 5% 至 9% 之间。
随着公寓收益率提高，注重收益的投资者可能会被吸引回来
而且奥运会期间到处都在施工，建筑成本也再次加速上涨；这很成问题
成本每年上涨高达4%。
澳洲公寓，再不买就晚了？
那么，你认可公寓的价值吗？
认可公寓价值，觉得公寓是未来趋势的，扣1
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澳洲财经见闻
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