广州楼市现在这个状态，说出来你可能觉得像两个平行世界。

一边是新闻里说“房价连涨四个月”，中介朋友圈天天刷“回暖了”。另一边是你邻居的房子挂了八个月，降了四轮价，到现在连个出价的都没有。两边都没撒谎——他们说的，压根不是同一个广州。

最真实的情况是，广州的房子正在被分成两种：一种叫“有人抢的”，另一种叫“没人看的”。

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核心区那一边，确实在回血。

7月15号国家统计局的数据，广州一二手房价已经连续四个月环比上涨了。广州6月二手房涨幅0.4%，在一线城市里领跑。天河核心区的新房，去化周期已经缩到14个月——什么意思？就是按现在的卖房速度，再过一年多就没房卖了。核心区的房子，确实不愁卖。

海珠西、琶洲、黄埔科学城核心这些地方，配套成熟、有人口、有产业，好房子出来一套走一套。你嫌贵？后面排队的人不嫌。

但你只要出了绕城高速，画风就完全变了。

增城的房子，库存261万平，全市最多。想去化？27个月打底。从化、花都那些远郊板块，去化周期超过40个月。三年多才能卖完。你想想，一套房子挂三年才能找到买家，这是什么概念？

知识城就是个活生生的例子。当年被吹成“广州硅谷”，高峰期站上3万+，现在呢？核心区的标杆盘，100万以内随便挑。你买的是“下一个珠江新城”，等来的是“上一个韭菜园”。饼烙熟了，人没来，这才是最绝望的。

还有一个有意思的信号——卖房的人，突然变少了。

2026年上半年，广州二手房月均新增挂牌量只有6729套，比去年少了33%。全市存量挂牌量降到12.6万套。不是房子卖完了，是业主不想卖了——觉得现在卖亏了，直接撤了。

你现在去问任何一个正在卖房的朋友，他大概率会说同一句话：“降了三次价还是没人看，先不卖了，等行情好了再说。”你在等房价跌，业主在等房价涨。这场拉锯战里，谁先急，谁先输。

政策确实给了你上车的条件，但没给你上车的勇气。

首付15%、利率不到3%、卖旧买新还能领补贴。广州“卖旧买新”第一批补贴7月29号刚发完，120个人领了267万，涉及交易金额8.5亿。第二批次补贴总额3000万，是第一批的十几倍。

但报名的人超过2100组，真正成交的只有111套。为什么不成交？因为旧房评估价一出，很多人发现自己报价230万，官方只给130多万。卖吧亏100万，不卖吧，错过了政策窗口。

卡在中间，进退两难。政策给了你“上车”的条件，但没给你“上车”的勇气。

最后说句实在话。现在广州楼市，两类房子千万别碰。

一类是前两年靠PPT画大饼炒起来的概念板块。当年吹得天花乱坠，现在配套全部没落地，价格直接打回原形。单价跌到七八千还是卖不动。

另一类是主城边缘的老破小、老破大。地图上看着离市区不远，实地去看又乱又旧。年轻人不买，老人不选，未来根本没有接盘侠。谁拉你买，你直接拉黑谁。

那刚需到底买不买？

如果你收入稳定、准备长期留在广州，现在确实是近几年上车门槛最低的时候。利率低、首付低、还有补贴。但如果你首付都是借的，收入还不稳定，那就别硬扛。买房一时爽，还贷几十年。就算现在能扛，万一哪天收入断了呢？

现在的广州楼市，答案已经写在分化里了。核心区的好房子在涨，远郊的普通房子在跌。同一座城市，有人在抢，有人在逃。想清楚你要的是哪一半，比研究“回暖”两个字重要一万倍。