8月8日上午，数十名业主赶到豪庭铭苑项目营销中心维权。陈标志 摄
陈标志 / 文
“到底能不能上吗？”
“到现在为止，我没法回复你能不能上。”
8月8日上午，在海口豪庭铭苑项目营销中心，业主们与开发商相关负责人展开了一场辩论式的对话。
他们对话的主题是，该小区学龄儿童今年能不能就读中国人民大学附属中学海口实验学校（小学部）（以下简称“人大海口附小”）。
人大海口附小是一所由海口市政府、中国人民大学附属中学联合学校总校及中国人民大学附属中学共同承办的海口市教育局直属公立学校，小学部于2018年9月正式开学。该校早期为海航集团引进，被周边居民认为是优质资源的“名校”。
据豪庭铭苑小区业主反映，去年他们在该项目购房时，置业顾问口口声声称购房可以协议入读人大海口附小，业主子女就读该校不存在障碍；但是今年7月20日，官方公布小学学区划片，豪庭铭苑小区并未划入人大海口附小的招生范围。
之后，购房业主多次找豪庭铭苑项目开发商讨说法，但开发商每次均表示“正在协调”。距离8月17日学校线下复核的时日越来越近，今年有新生入学需求的业主心急如焚，便于8月8日再次找到开发商再讨说法。
当天，记者也在现场进行了旁听，并就相关问题向开发商负责人进行了问询。
此类业主与开发商关于学区房的纷争，无论在海口还是全国其他一些城市并非个案。法律人士认为，入学承诺无法兑现，开发商涉嫌虚假宣传、缔约过失的，应当承担相应赔偿责任。
数百万元购买“学区房”
“这个可不是我们的诉求哦，而是我们的正当权益！”8月8日上午，海口豪庭铭苑小区业主张海坐在开发商代表冯女士对面，纠正和反驳对方言语中所提及“业主诉求”的说法。
业主前往营销中心。 陈标志 摄
当天上午10时，数十名豪庭铭苑小区的业主相继赶到该项目营销中心。这一天，业主们就该小区学龄儿童今年能否就读人大海口附小一事，要与开发商主要负责人进行一次重要的对话。
豪庭铭苑项目位于海口大英山国兴CBD，项目地块为早期“海航系”企业在大英山老机场片区连片整合开发的地块。由于众所周知的原因，海航集团破产重组完成后，该地块收归海南省属重点国企——海南发展控股置业集团有限公司（以下简称“海发控置业”）全资子公司，即海南国旭实业有限公司开发。
海南国旭实业有限公司开发的豪庭铭苑项目，由于其地处国兴CBD核心位置，且主力户型为143平方米~289平方米的大户型，被外界称为改善性“豪宅”项目。加上有国企海发控置业的加持，该项目房源销售一直较好。
豪庭铭苑业主黄大源此前告诉中国房地产报记者，去年3~5月份，包括他及张海在内的3名老同学结伴到豪庭铭苑项目购房，购买户型包括140余平方米至280余平方米，其中最大户型总房款接近800万元。
“在我们购房阶段，豪庭铭苑的置业顾问明确向购房人作出入学说明。”黄大源告诉记者，置业顾问对外统一输出的口径就是，购买该项目房源可协议就读人大海口附小，业主子女就读该校不存在障碍。
豪庭铭苑多名业主向记者表示，小孩的入学预期是广大业主购房的核心考量。据不完全了解，该小区今年秋季准备上学的学龄儿童有近10名。
在置业顾问信誓旦旦之下，学龄儿童家长满怀期待孩子能顺利上“名校”。
但是到今年7月20日，当地教育部门官方公布的小学学区划片结果，豪庭铭苑小区并未划入人大海口附小的招生片区。自7月21日报名启动起，业主持续联系置业顾问寻求解决方案，但始终未得到明确答复。
张海告诉记者，7月24日，置业顾问指导业主在“海易办”平台完成报名，并告诉业主们等待消息；7月28日报名通道关闭后，业主仍选择相信开发商会出面沟通协调，推动入学问题妥善解决。
7月29日，人大海口附小公布第一批录取公示名单，豪庭铭苑小区无一学龄儿童在录取名单内。业主再次向置业顾问讨要处理方案，被告知继续等待，称公司管理层已多次赴教育部门、学校开展沟通工作。
8月3日，部分着急的业主通过相关渠道向学校求证，人大海口附小方面明确表示，豪庭铭苑小区不属于该校划片就读范围。
业主提出“B方案”
在得到学校明确表示后，所有业主的心情跌至冰点。连日来，豪庭铭苑小区业主群的信息不断刷屏，业主开始从线上走到了线下进行维权。
业主当场质问开发商方面相关负责人，孩子到底能不能上。陈标志 摄
8月4日上午，多名业主前往营销中心当面沟通。但这次沟通以失败而告终，迫在眉睫的“上名校”一事毫无进展。当晚，有业主相继收到置业顾问较长篇幅的信息回复，大概意思为，开发商已积极跟教育局、学校对接沟通了，请大家放心；但业主也要作两手准备，有其他途径或备选上学方案，可以同步进行。
“这不明摆着告诉我们，孩子上学的事情很悬。”张海告诉记者。
为此，8月8日上午，数十名业主前往豪庭铭苑营销中心讨说法。于是出现了本文开头的一幕。自称为海发控置业旗下营销策划公司总经理助理的冯女士，称其可以代表海发控置业与业主进行谈判。
“上不了怎么办？”张海问。
冯女士沉默未语。
“上不了退房！”部分业主在一旁齐声道。
“可以！那就记录……销售人员会把你们的诉求提供上来……”但冯女士话锋一转，称事后公司会结合相关法律法规及购房合同进行研判，决定是否退房退款。
记者在现场旁听时见到，现场气氛一度紧张。但大部分业主较为克制。
记者了解到，冯女士向业主至少表达了以下两层意思——
其一，关于小区学龄儿童上学一事，公司一直在跟教育部门、学校保持沟通，但目前不能向业主明确是否能上人大海口附小。
其二，在业主购房期间，无论是置业顾问，还是企业公众号等新媒体平台，对外输出了“学区房”的口径，他们并不回避；但是，在购房合同、交付资料或者现场公示内容，均未有“学区房”相关内容，公司没有恶意去大肆宣传“学区房”，没有恶意想去糊弄欺骗业主。
就小区学龄儿童秋季上学一事，冯女士表示公司层面上目前没有一个切确的答复，她也建议业主作两手准备。
之后，有现场业主提到“退房+赔偿”和“不退房+赔偿”的“B方案”，并要求开发商在8月11日将方案给到业主，还要求约见海发控置业的高层。
8月13日下午，多名豪庭铭苑业主告诉记者，目前事情仍没有更多进展，小区学龄儿童就读人大海口附小事宜，依然是一个未知数。
“学区房”风波反思
记者了解到，类似海口豪庭铭苑小区“学区房”风波而引发业主维权的事件，近些年在全国多地频发生，并非个案。
典型案例包括：海口中某某府楼盘“学区房”维权事件，该楼盘以某某小学为卖点，但实际交付时学区为距离较远、配套较差的另一村小学；海口某某仕家楼盘在销售时，置业顾问承诺学区为某新建学校，但实际划片为长流镇某村小学；海口西海岸某标杆楼盘在销售时，宣传“一路之隔、买房直升”某某实验学校，但实际因片区实行“多校划片”，业主子女需参与摇号，无法保证直升引发业主维权等。
其他城市典型案例，浙江浦江某楼盘“学区房”维权风波，开发商宣传“6月前买房，9月可入学某小学”，但实际无法兑现，业主之后起诉开发商。
记者了解到，早在2022年，海口市住建局和海口市市场监管局已联合发文，禁止房地产销售以“学区房”名义炒作房价；2026年4月，两部门再次发布通知，重申要规范房地产销售宣传，防止以学区房等名义炒作房价。
但是，部分楼盘在销售的过程中，依然以“学区房”为噱头，向购房人作出能享受优质教育资源的承诺，或者暗示和引导，以达到房源销售的目的。
千业（海口）律师事务所副主任、律师邢修恒告诉记者，从开发企业的层面讲，开发商虽未将入学承诺写入购房合同，但销售人员口头推介、公众号推文，将“学区房”作为卖房核心卖点，该宣传依法可构成合同要约。小区未划入目标学校招生片区，入学承诺无法兑现，开发商涉嫌虚假宣传、缔约过失，应当承担相应赔偿责任。
邢修恒表示，从监管部门层面看，住建、市场监管、教育部门应当落实联合监管机制，常态化排查整治楼盘对学区的不实营销，及时公开学区划片信息，畅通群众投诉渠道，从源头防范群体性购房纠纷。
同时，他对购房风险也进行提示，学区划片由教育主管部门动态调整，不受开发商承诺约束；购房人不要轻信口头许诺，如遇到入学落空，一是完整留存聊天记录、宣传资料、沟通录音等证据；二是向市场监管部门投诉开发商虚假宣传；三是可集体与开发商协商补偿；四是协商不成，可通过诉讼，主张购房溢价损失、追究缔约过失责任等。（应受访者要求，本文业主均为化名）
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