近日，深圳南山区宝能城西区业主干了一件大事情，用182.9万元物业管理费结余，开启一场小区架空层“烂尾工程”的自救。182.9万元，对于小区业主来说不是一笔小钱，需要几百户业主达成共识。这背后他们做了哪些努力？奥一新闻记者就此展开调查。
宝能城花园（西区）。
一纸招标公告，揭开网红小区的改造难题
宝能城花园位于南山西丽大学城片区，和南方科技大学仅一路之隔，是片区的高档楼盘。
2019年5月，宝能城花园一期开盘，价格区间7.5万元-8.9万元/平方米。而到2020年11月，该项目东区新房加推时，小区二手房挂牌价已达14万元-16万元/平方米。彼时小区新房“一房难求”，一二手房价差倒挂达1087万元-2652万元。
不过，近期的一纸招标公告，却揭开了这个网红豪宅盘存在的改造难题。
2026年7月15日，宝能城花园（西区）业主大会发布招标公告，项目名称为宝能城花园（西区）架空层开发商历史遗留未完工区域续建工程，预算200万元，计划工期120天。8月6日，招标结果出炉，深圳鹏利建设集团有限公司以1829094.89元报价成为第一中标候选人，相比预算节省约17万元。
招标公告截图。
本次招标的主体不是开发商，而是小区业主大会，182.9万元全部由业主承担。消息一出，即在深圳房地产圈、业主群体中广泛传播。业主为何要自掏腰包修缮架空层，资金来自哪里？带着疑问，8月14日奥一新闻记者实地走访了宝能城花园。
“我们花上千万元买的房子，开发商承诺的精装修都没搞完，架空层大量裸露，留下的烂摊子还要我们自己来收拾。”现场走访中，有业主告诉记者，小区开发商因为资金链断裂，拖欠了施工单位工程款，导致小区部分公共区域建设存在质量差、烂尾等问题。
业主大会成立，开启数百户业主的自救
宝能城花园（西区）的自救，始于小区业主大会的成立。
2023年，小区成立了业主大会，并选举产生了第一届业主委员会，开设了业主共有资金账户。业主大会通过引进“透明社区”数智化治理平台，将小区财务收支、重大事项议事决策等核心治理事项线上公开，业主可随时通过小程序查看小区共有资金收入和支出。
2024年底，经过业主大会的投票，前期开发商物业管理公司被解聘，莲花物业正式进场。新物业管理公司带来的不仅是服务水平的提升，还有小区共商共建治理模式的转变，这进一步推动了小区的改造。
据小区莲花物业罗经理介绍，莲花物业在2024年12月正式进驻小区服务后，为快速解决小区存量问题，先行垫资500万元，优先用于小区民生刚需修缮工作，涵盖小区公区渗漏水整治、消防设施完善升级、地下停车场翻新改造等重点民生工程，有效解决了多项长期影响业主生活的硬件遗留问题。
宝能城花园（西区）架空层装修烂尾。
此外，小区采用酬金制物业管理模式，物业管理公司仅收取固定服务酬金，除去小区正常运营的必要支出外，剩余物业管理费及小区全部公共收益，均归属全体业主共有，由业主委员会监督管理，用于小区修缮与品质提升。“我们物业管理费5.9元/平方米，每年可形成稳定的资金结余。”这笔钱，成了小区修缮的资金来源。
而本次架空层改造，亦是小区共建共治的一个典型案例。据罗经理介绍，项目资金用途、改造必要性、整体设计方案，全部通过“透明社区”平台向全体业主公示。每栋楼选出代表与设计公司对接，设计公司设计了几套方案，方案效果图全部上传到系统里，业主线上投票。
宝能城花园（西区）架空层存在大面积裸露。
据了解，宝能城花园（西区）架空层改造面积超过两千平方米。最终确定的架空层改造方案覆盖全龄段需求，规划设置休闲休憩区、安静阅览区、活力运动区、综合多功能区及规范非机动车停放区，未来将逐步落地社区会客厅、阅读空间、健身场地、球类活动空间等公共配套。
改造方案截图。
宝能城花园（西区）“烂尾工程”的背后，是开发商留下的债务黑洞。据悉，宝能城花园的开发商为宝能集团旗下的深圳莱华置业有限公司。公开报道显示，宝能城花园（西区）精装修项目合同总金额为8.03亿元，莱华置业已支付6.73亿元，留下1.3亿元工程款缺口。装修施工方深圳提达装饰工程有限公司多次追偿无果，无奈起诉到法院。施工方2024年胜诉，2025年8月案件进入强制执行阶段。2026年1月19日，提达装饰收到《执行裁定书》，因莱华置业无可执行财产，终结本次执行。
专家：用好共有资金，关键在于三方协同
全国基层治理专家、深圳市政协委员连樟文认为，该小区业主能有钱自行改造，主要是得益于深圳市共有资金管理制度的安排，对于共有资金的使用规则来说，本来就明确规定了可以补充物业专项维修资金、小区公共设施改造、小区环境提升，这部分资金使用在此完全没有问题；同时，说明该小区业主团结，通过业主大会对共有资金的使用达成了统一的规划及规则，最重要的是组织完成了业主大会的投票（包括改造内容设计方案及施工单位遴选），恰恰是这个投票，目前在很多小区无法实现或者说实现起来困难重重。小区治理如何避免各自为政、一盘散沙，需要业委会与当地居委会、物业服务企业三方协同、相互理解和支持，精准发力解决居民“急难愁盼”问题。
采写/拍摄：奥一新闻记者 蒋清君
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