在广东很多老城区，越秀、禅城、莞城这些老街，大把楼龄三四十年的老房子。
很多街坊心里一直抱着一个念想：老破小地段旺，就算旧一点，再不济等拆迁，早晚可以搏一把翻身。
不知道你有没有察觉到一件怪事，前几年老破小还时不时有人抢，最近这两年放盘出去，问的人越来越少。
绝大多数人的固有认知就是，老城地段永远值钱，拆迁随时会落到自家头上。
今天要说一句很多人不愿意接受的实话，直接打破大家心里的幻想。再过五年，老破小不会全部一夜暴涨，也不会全部直接变废屋，而是会出现两极分化，手上握着老房子的家庭，会迎来三个躲不开的大变化。
先讲一件很扎心的事。
身边一位广州老友，手里一套老小区房子挂出去快一年，看房的寥寥无几，价钱一降再降，还是找不到愿意接手的人。以前中介天天打电话催放盘，现在反过来找中介，中介都直接劝他把预期放低。
很多业主还活在从前的梦里，却看不见市场悄悄变天。
一、第一个变化：流通性断崖式拉开差距，有的抢着要，有的挂几年无人问津
很多业主一直有个误区，觉得只要在市中心，不管房子多旧，随时都能卖出去。
反转就在眼前。
往后五年，老破小会清清楚楚分成两条路。位置好、配套齐、已经完成微改造，加装电梯的老房子，出手还算顺畅；那些没有学区、没有改造计划、楼龄超40年，又没有电梯的三无老破小，挂牌大半年甚至两三年找不到买家，会变成常态。
现在不少银行对于楼龄太老的房源，贷款年限压得很短，甚至直接不批贷。普通人买房，大多数都要办按揭，银行不肯放款，有意向的买家就算有心，也拿不出全款接盘，房子直接卡在手里卖不动。
不要以为降价就能立刻脱手，当大家都急着出手的时候，就算往下砍价，也很难找到合适的接盘侠。到那个时候，这套房子名义上写着你的资产，实际上变成一套很难变现的不动产。
广东现在推行的是老旧小区微改造，并不是大拆大建，能轮到拆迁的，永远只是极少一部分房源，千万不要把全家希望押在拆迁上面 。天天盼拆迁，最后等来的只是外墙刷一遍，路面修平整，拆迁遥遥无期。
二、第二个变化：学区红利慢慢退散，靠着学位涨价的时代已经走远
前几年，多少家长咬牙掏高价，买下十几平方的老破小，目的就只为一个学位。那时候大家心里默认，只要有学位，再小再旧都不怕没人抢。
但是现实正在悄悄反转。
各地陆续推行大学区、多校划片，学位不再绑定单一小区，加上新生儿数量逐年下降，未来几年学位紧张的局面慢慢缓和，纯学位房的溢价空间，一年比一年低。
很多家长慢慢想通，花几十万上百万买一间不能住的小房子，只为搏一个学位，风险越来越大。等到大家不再一窝蜂抢学位老破小的时候，这一类房子最大的卖点直接就没有了。
当然不是说学区房一文不值，顶尖名校旁边的房源依旧坚挺，但是普通学校周边的老破小，以前靠着学位抬上去的价钱，会一点点往回落。不少业主到那个时候才突然反应过来，当年高价入手，现在想转手，价钱已经跌了一大截。
三、第三个变化：居住属性重新站到第一位，改造和维护成本一年比一年高
不少街坊心里觉得，老房子拿来出租，每个月稳稳收租，日子过得舒服。但是很少有人仔细算过一笔隐藏账。
房龄越来越老，水管生锈、墙体渗水、电路老化，各种问题接连不断。今天修水管，明天整线路，隔几年还要重新翻新，维护的开销一年比一年多。租客挑房子也越来越挑剔，没有电梯，停车不方便，租客都不愿意长期租住，空置的时间也会变多。
广东现在大量老旧小区在做微改造，刷外墙、修路面、建社区食堂，小区环境变好看，但是加装电梯、管线更换这些工程，很多时候还需要业主自筹资金分摊费用 。住老破小不再是只等着享福，时不时就要掏钱出来修整。
这里有一个很现实的分化：改造顺利，电梯装上，小区整体环境提升，房子就能稳住价值；如果业主意见谈不拢，改造推进不下去，小区一直破破烂烂，房子只会越来越难留住租客，价值也跟着往下走。
不要只看见每个月到账的租金，把维修、空置、分摊改造费全部算进去，实际到手收益并没有想象当中那么可观。
最后掏心窝跟各位广东街坊说几句
五年之后的老破小，不会一刀切变好或者变坏，最关键就看三点：地段配套、有没有学区资源、小区能不能顺利完成改造。
手里握着老房子的家庭，不要盲目死等拆迁，也不用急急忙忙慌慌张张抛售，最要紧的是先认清楚自家房子到底属于哪一类。
可以自住养老，或者租金回报稳定，留着自然没问题；但是一套很难转手，维护成本又高，继续拿着只会不断消耗家庭现金流，那就要提前做好长远规划。
时代已经不一样，以前闭着眼持有老房子就能坐等升值的日子，早就过去了。
互动
你手上有没有老破小？你觉得自家的老房子，往后五年是留着合适，还是趁早出手？评论区聊聊心里话。
热门跟贴