西安东原印未央小区
叠拼区顶层业主在露台加盖
从花架到水泥房
违建越来越多
拆除通知书下达一年多
违建不但没停，反而彻底建好完工
小区违建治理的堵点在哪里？
交付仅三四年、入住率约五成的西安城北未央湖东原印未央小区，叠拼区顶层业主在露台加盖房屋现象愈演愈烈。
业主反映，从最初的防腐木花架、玻璃阳光房，到如今直接在楼顶建起四五十平方米的水泥建筑，部分业主“你来我停、你走我建”，甚至在被下达拆除通知书一年多后，违建不仅未拆，反而彻底完工。
物业坦言“没有执法权，管不了”，一纸拆除通知书缘何沦为“纸面执法”？小区违建治理的堵点究竟在哪里？
叠拼区顶层业主在露台加盖房屋
业主吐槽
“有人投诉了就停工，过阵子风声过了，又开始建了。”
“你来我停、你走我建”似乎成了一些顶层业主的“策略”。
“为什么有了拆除通知书，违建反而越建越多？”
“刚开始只有一两家盖，大家还议论纷纷，后来看没人管，跟风的人就多了，现在都见怪不怪了。”
物业诉苦
“物业发现后会进行劝说，听不听在于人家，毕竟物业没有执法权。”
“现在叠拼区顶层违建越来越多，业主意见很大，物业夹在中间也很难做。”
业主
从花架到水泥房 顶层违建越来越多
8月26日上午，华商报大风新闻记者来到位于西安城北未央湖板块的东原印未央小区。该小区分高层区和叠拼区，其中叠拼区建筑为6层，1-2层为一户，3-4层为一户，5-6层为一户，顶层业主拥有6楼露台的使用权。然而，记者在叠拼区走访时看到，不少顶层露台早已不是交付时的模样：有的业主在露台上搭建了防腐木花架，有的装上了全封闭的玻璃阳光房，更有甚者在楼顶用砖混结构建起了四五十平方米的房间，外立面与原有建筑风格截然不同，远远望去如同在楼顶“长”出的一块块“补丁”。
“按照物业要求，顶层业主有露台使用权，但不允许随意搭建。”一位不愿具名的业主指着其中一栋楼顶层尚未完工的水泥建筑对记者说，“你看，这就是建了一半，有人投诉了就停工，过阵子风声过了，又开始建了。”该业主表示，这种情况在叠拼区并非个例，“你来我停、你走我建”似乎成了一些顶层业主的“策略”。
赵先生是较早关注并投诉小区违建问题的业主之一。他告诉记者，小区交付三四年，入住率50%左右。去年年初，他注意到叠拼区有部分顶层业主开始在楼顶露台加盖房屋，“这显然是违建，不仅影响小区整体统一外观，更重要的是，随意加盖会改变楼体原有荷载设计，影响楼体安全。”赵先生随即向辖区街道办事处反映。
赵先生回忆，相关部门很快就给小区11号楼一户在顶层加盖的业主下达了拆除通知书。“我记得拆除通知书去年1月份就贴在了单元口。”令赵先生没想到的是，这份通知书贴出后，违建并没有被拆除。在接下来的一年多时间里，该业主不仅没有停工，反而将违建彻底建好完工。“等于是通知书下了，房子也盖完了。”
赵先生表示，在此期间，他和其他业主多次向小区物业反映，但物业均表示自己没有执法权，“管不了”。眼看着顶层违建从个例演变成普遍现象，赵先生既着急又无奈：“到底是哪个环节出了问题？为什么有了拆除通知书，违建反而越建越多？”
物业
劝阻无效、没有执法权“我们也希望尽快拆除”
针对小区叠拼区部分业主存在违建的情况，记者随后联系到小区物业。一位相关工作人员坦言，物业对此“十分头疼”。
“按照规划和购房合同，5-6层这户业主可以使用露台，肯定不能建违建。”该工作人员介绍，小区交付开始装修后，就有业主在顶层搭建。物业发现后会进行劝说，“但听不听在于人家，毕竟物业没有执法权。”工作人员表示，物业公司只能对违建业主进行告知、劝阻，并向相关部门报告，但无法采取强制措施。“我们也不能天天在人家门口守着，更不能把人家东西拆了，那不是越权了吗？”
对于去年相关部门向部分业主下达拆除通知书一事，该工作人员称确有此事，但表示“不知道什么原因迟迟没有拆”。该工作人员称，作为小区管理方，物业也希望这些违建能尽快被拆除，“现在叠拼区顶层违建越来越多，业主意见很大，物业夹在中间也很难做。”
在小区采访时，一位正在遛狗的业主对记者说：“刚开始只有一两家盖，大家还议论纷纷，后来看没人管，跟风的人就多了，现在都见怪不怪了。”
违建已完工
调查
一纸拆除通知书 为何“落地难”？
记者查询了解到，2023年5月西安市住建部门出台的《关于进一步加强房屋安全使用管理的通知》中提到，要落实装饰装修等申报备案制度。既有房屋的装饰装修、改建、扩建，应当依法办理规划、建设等审批手续，严格按照有关法律法规和工程建设标准进行设计和施工，经竣工验收合格后方可使用。在城市、镇规划区内新建、改建、扩建城镇居民私房的，应当向资源规划主管部门提交相关材料，书面申请办理建设工程规划许可证。要落实房屋产权人第一责任。
近年来，住宅小区内私搭乱建现象屡见不鲜，尤其以顶层露台、一楼花园、地下室等空间为甚。相关部门向违建业主下发拆除通知，结果几年了违建还在的情况也时有发生，问题到底在哪儿？
根据《城乡规划法》第四十条第一款、第四十三条相关规定，涉嫌与规划许可不符，目前正由市规划和自然资源、城市管理等部门核查认定，待认定完成后，依法依规进行处置。
据西安市未央区城市管理和综合执法局一名工作人员介绍，违法建设的查处工作严格遵循法定程序：首先，违法建设的查处工作由资源规划部门（简称“自规局”）负责进行巡查和规划认定。在自规局对相关建筑作出违建认定后，城管部门会依据该认定，正式启动并走完相关的行政执法法律文书程序。
在城管部门依法走完所有法律文书程序后，会有六个月的行政复议和行政诉讼期限。待上述六个月的法定期限到期后，城管部门需将案件情况上报至区政府。因为根据《西安市城乡规划条例》的相关规定，对于违法建设的强制拆除，只有区政府有权责成相关部门组织实施，城管部门无权直接进行强制拆除。
“业主配合的话，违建拆除就很快，如果对方不配合，拆除工作拖个一两年都是可能的。”西安市未央区城市管理和综合执法局相关工作人员说。
未央城管
实施强制拆除的时间与方案已全部移交街道办事处
西安市未央区城市管理和综合执法局一名工作人员表示，2025年1月9日，西安市未央区城市管理和综合执法局正式收到自规部门转来的关于东原印未央小区11号楼某户业主的违法建设认定函，该案正式进入执法程序。2025年4月2日，西安市未央区城市管理和综合执法局依法向当事人下达了限期拆除决定书，并在2025年4月12日，再次下达了催告书，要求当事人自行拆除。2025年11月7日，在法定行政诉讼和行政复议期（六个月）届满后，西安市未央区城市管理和综合执法局正式向未央区人民政府上报了对该违法建设项目启动强制拆除程序的请示。同日，未央区政府作出批示，由未央湖街道依法依规启动强制拆除程序。
该工作人员还表示，截至目前，西安市未央区城市管理和综合执法局在本次违建案件中的所有行政执法文书和上报审批程序已全部履行完毕。
根据《西安市城乡规划条例》相关规定，强制拆除工作需由区政府责成街道办具体实施，因此该案的后续执行阶段，包括组织实施强制拆除的具体时间与方案，已全部移交至未央湖街道办事处负责。
针对该小区可能存在其他住户违建的情况，西安市未央区城市管理和综合执法局回应称，目前规划部门认定并移交至该局的，仅涉及11号楼这一户。对于新增线索，城管局将立即安排工作人员进行实地核查，并与规划部门紧密对接。如经核实确存在其他违法建设行为，将在规划部门出具新的认定函后，依法依规启动同步查处程序。
未央湖街道办
正在拟定催告书 预计近期送达
8月27日下午，未央湖街道的工作人员针对目前该小区11号楼违建后续处理问题进行了回应。
该工作人员介绍，目前街道确已收到未央区人民政府关于对该违建项目启动强制拆除程序的批示，正在依法依规推进后续工作。据介绍，街道办现阶段的重点工作为正在按程序拟定《催告书》。该《催告书》拟定完成后，将依法向当事人进行送达，要求其在规定期限内自行履行拆除义务。如果当事人逾期仍未履行，街道后续将按照法定程序，依次下达拆除公告和行政强拆决定书，并严格依照程序组织实施。
关于《催告书》的送达时间，该工作人员在咨询相关业务科室后表示，由于文书拟定需经相关审核流程，需要一到两周时间，以8月27日为基准，预计5到7个工作日送达。
针对小区内其他住户可能也存在搭建玻璃房等类似违建现象的问题，该工作人员回应称，截至目前，街道通过12345市民热线等渠道接到的投诉中，仅涉及11号这一户，尚未接到关于该小区其他住户违建的其他投诉。
针对反映人反映的此问题，街道后续将严格按照法律法规和区政府批示要求，依法推进该案的查处工作。
律师解读
违建认定到强制拆除
法定程序一个都不能少
对此，华商报《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江，对违建认定及强制拆除过程中的相关法律问题进行了分析。
违法建设的认定
需要经过哪些法定程序？
根据《城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
违法建设认定是违建处置的前置核心环节，法定认定主体为自然资源和规划部门，有着严格的标准化程序。首先由规划部门开展现场巡查、实地核查，核实建筑建设手续、规划审批情况，确认建筑是否存在未批先建、违规改扩建、改变建筑原有规划用途等违法情形。其次，规划部门完成核查取证后，依法出具违法建设认定函，明确涉案建筑的违法性质、违规事实，并将认定文书正式移交执法部门，启动后续执法流程。最后，认定文书需依法送达违建当事人，确认违法事实生效，为后续行政处罚、强制拆除提供法定依据。本案中，2025年1月9日西安市未央区城市管理和综合执法局正式收到自规部门出具的违建认定函，标志着涉案建筑完成法定违建认定流程。
涉案建筑完成法定违建认定流程 图为法槌
图为法槌
行政机关在实施强制拆除前
需要走完哪些法定程序？
根据《行政强制法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第四十四条的规定，行政机关实施违建强制拆除，需走完调查处置、文书送达、权利保障、审批移交、执行催告全流程，缺一不可。第一步，城管部门接收规划部门违建认定函后，立案启动执法程序，核查违法事实，固定证据。第二步，依法作出并送达《限期拆除决定书》，责令当事人限期自行拆除，告知其权利义务。第三步，限期届满当事人未拆除的，下达《催告书》，再次督促当事人主动履职。第四步，预留六个月法定的行政复议（60日）、行政诉讼（6个月）期限，保障当事人救济权利，期限内不得启动强制拆除。第五步，法定期限届满、当事人未维权且未拆除的，行政机关拟定并送达催告文书，逾期仍不整改的，依次下达拆除公告、强制拆除决定书，当事人仍不拆除的，行政机关才可以依法强制拆除。
物业公司在面对业主违建时
有哪些职责和权限？
根据《物业管理条例》第四十五条，物业公司无行政执法权，仅承担日常巡查、劝阻制止、上报报备的管理职责，不具备强制拆除、处罚业主的权限。职责方面，一是日常巡查管控，对小区内建材运输、违规施工行为及时核查，发现违建苗头立即现场劝阻、制止；二是留存违建证据，记录违规施工时间、范围、状态，留存巡查台账、沟通记录等资料；三是及时上报反馈，对劝阻无效的违建行为，第一时间向城管、街道办等职能部门报备，配合行政机关核查处置。权限方面，物业公司仅能开展劝导、制止、报备等柔性管理行为，无权责令停工、罚款、强制拆除违建，无法强制约束业主的施工行为。本案中，小区物业已履行巡查、劝阻义务，因无执法权无法制止业主持续违建，符合法定履职边界。
当事人对违建认定有异议时
可以通过哪些途径维权？
违建当事人对规划部门认定结果、城管执法文书、街道执行行为有异议时，可通过法定途径分层维权。一是陈述申辩，在执法机关送达各类文书时，当场或限期内向执法部门提出陈述、申辩意见，提交证据说明异议理由，执法机关需依法复核回应。二是行政复议，自相关文书送达之日起60日内，向作出行政行为机关的上级主管部门或本级人民政府申请行政复议，请求重新核查、撤销违建认定或处罚决定。三是行政诉讼，自文书送达之日起6个月内，向属地人民法院提起行政诉讼，通过司法途径审查行政行为的合法性。四是信访反馈，针对行政机关不作为、拖延执行等问题，可通过12345政务热线、信访部门投诉反馈，督促职能部门依法履职。
来源：华商报大风新闻记者 马群 杨平 文/图
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