上周，五部门重磅出手，楼市新政“接二连三”！
先是，发布商品房住房销售制度通知——提升预售门槛，推行现房销售定金制度，实行备案管理。
再是，优化房地产信贷——将个人住房贷款期限由30年最长延至40年，意在减轻买房人月供压力。
紧跟着，提出了资本市场支持意见——支持房企通过股权、债券、并购、资产证券化等渠道融资，补充资金来源。
新政出来之后，各方迅速反应。
01.
楼市“三箭齐发”
广州迅速跟进，深圳市场迅速“反馈”
执行端，广州迅速跟进——已有银行跟进“房贷期限延长”政策。
新增房贷年限最长40年：8月29日，广州中行、工行、农行已明确表示，新接单签约，可按最长40年贷款年限。
存量房贷也申请延期至40年：广州有网友表示，建设银行APP上已收到“还贷计划调整”的意愿登记，有延长贷款期限的选项，登记调整上限期为480期——即为40年。
贷款年龄限制放宽至85年：之前，广州多数银行要求“借款人年龄+贷款期限”不超过75年。现在，广州华润银行已经将这一上限，放宽至85年。也就是说，符合条件的朋友，45岁买房，房贷还能做40年，还款到85岁……
*注：截至发稿时，湾区各城市多个银行均在持续执行房贷延期，大概如下"
深圳：建设银行新签约&存量房贷年限最长可以申请延长到40年，工商银行、招商银行、中信银行等已经开始受理最长40年个人房贷申请；
佛山：建设银行明确新签约&存量房贷款可以申请最长40年房贷，工商银行、农业银行、中国银行、民生银行、兴业银行等可申请个人房贷最长贷满40年；
珠海：建设银行、兴业银行、交通银行、工商银行新签约&存量房贷年限最长可以申请延长到40年，农业银行、中国银行新增房贷可申请最长期限40年；
东莞：建设银行新签约&存量房贷年限最长可以申请延长到40年，中国银行、中信银行新签约房贷可以按最长40年申请；
中山：建设银行新签约&存量房贷年限最长可以申请延长到40年，中国银行、平安银行新签约房贷可以按最长40年申请；
江门：建设银行新签约&存量房贷年限最长可以申请延长到40年；
肇庆：工、农、中、建四大行，均已确认执行个人住房贷款最长40年新政，交通银行、华润银行等部分商业银行针对特定客户群体执行或跟进40年房贷政策；
惠州：建设银行新签约&存量房贷年限最长可以申请延长到40年，中国银行、工商银行、农业银行已明确新签约房贷年限最长可以申请到40年。
市场端，买房人，对新政看法&体感不一。
虽然有人觉得贷款年限延长，压力持续时间太长，有人对买房这件事纠结了，有人觉得二手房会更难卖，但新政后这几天，深圳楼市开始“躁”起来了！
据壹地产了解，新政后首个周末，深圳想要买房的人，明显增多。
不仅安居客深圳平台浏览量环比暴涨582%，平台线索量（咨询、留电、微聊）环比大涨256%，深圳贝壳合作门店周末新增客源量也较前一周周末增长6.5%。
图源：网络
网传，「南山签约室已经满了」！
图源：@ 深圳政杰微博
深圳核心板块，已有多套总价千万级的二手房成交。
新政后三天（8.29-8.30），小鹿APP单平台上，深圳湾、宝中、前海、南山科技园、华侨城等板块，有12套二手房成交，南山科技园成交了6套，其中有5套是华润城。（数据参考：小鹿选房APP）
图源：小鹿买房APP（2026.8.31）
有着急入场的买家，就有降价着急脱手的买家，当然还有选择上调的买家。
壹地产梳理发现，新政后，如三湘海尚、恒裕滨城二期等红盘，都没看到调价房源，近期成交“大热门”华润城，也只有4条房源进行了调价，其中上调价格和下调价格各占2套房源。
图源：行舟深房（2026.9.1）
新房方面，新开盘项目也卖出了不错的成绩。
深圳上周末有三个项目开盘，其中龙华的滨江叠映春语截止8月29日晚8点去化超110套，光明的润锦园周六（8.29）选房去化超80%。
图源：网络
新政“三箭齐发”后，广州迅速落地贷款新政、其他城市陆续跟进，而深圳二手房市场冷热并存，新房市场则快速去化。购房者对于新政利弊看法分歧，有讨论、有纠结，有加速买入，也有降价快跑的，新政的“涟漪”已经开始荡漾！
喧嚣热闹之下，深圳楼市已悄然发生一些变化——结合今年以来深圳楼市走向，我们发现了三个特别有意思的市场现象。
02.
现象一：市场奇妙的“平衡”
豪宅“撑”价格，刚需“撑”成交量
最近几个月，深圳二手房市场数据，出现了“量价齐稳”的情况。
成交量方面，深圳7月全市二手房住宅共计录得5230套，自2026年2月起，连续5个月站在荣枯线（＞5000套）上。8月淡季不淡，二手房住宅累计录得量5108套，同比上涨7.6%，成交量呈现稳定向好的趋势。
图源：深房中协官网，仅供参考
成交均价方面，在5月重回6字头，终结长达两年的阴跌行情；而后截至7月，成交均价都站在6字头，即便8月价格往下走了一点，近期的价格还是相对稳定。
图源：每日楼市早读
值得一提的是，在这种情况下，买房人“进场”的欲望也有所提升：8月二手看房成交率同比微涨至4.5%，为近一年最高点，较7月小幅上涨0.4个百分点。（数据参考自：乐有家）
但要注意的是，二手房整体数据向好的背后，并不是市场整体进入上行周期，而是分化。
豪宅端：核心区豪宅成为全市价格的支撑底座。
一方面，在整体“止跌回稳”的小区中，核心板块楼盘涨幅位列前茅。
7-8月二手房成交价和今年1-2月对比，涨幅前十的小区，高度集中南山、福田核心板块。
如，涨幅最猛的华润城润玺二期，成交均价亦是最高；南山华侨城板块的香山美墅云邸则以涨幅9.3%（成交均价11.6万/㎡）位列第二，福田的金茂礼都，以涨幅8.5%与中海阳光玫瑰园同位列第四。
另一方面，近几个月有不少核心区红盘高价成交。
如：恒裕滨城，5月以来成交的5套房，单价都在25万左右。
图源：行舟深房（2026.8.31）
再如，华润城润玺二期，5月以来成交的7套房，单价均在13万左右，最高去到14.28万/㎡。
图源：行舟深房（2026.8.31）
虽然，豪宅“守住”了价格，但成交占比回落。
可以看到，5月深圳二手住宅总价在800万以上的成交占比还有18.8%，但从6月开始，有“缩量”的趋势，到8月上旬，这个数据已经降至13.4%，降幅接近5.5个百分点。
相反的，刚需、刚改端，“扛”起了二手房市场的交易量大旗。
不仅总价500-800万房源，成交占比22%，500万以内房源成交占比超六成（64.6%），300万以内刚需成交占比创近三年新高，是二手成交绝对主力。
深圳“次新”小区热销榜，正好也证明了这一点。
今年上半年，深圳热门成交次新盘TOP20，多在光明、坪山、龙岗等板块，成交均价在5万以下的占比65%，其中排名第一的就是坪山的竹韵花园——今年上半年成交了73套，成交均价仅1.7万/㎡。（数据来源：乐有家研究中心）
豪宅拉起成交价格，刚需扛起“交易大旗”，这两股“神秘的力量”结合在一起之后，市场整体呈现向好态势。
03.
现象二：成交结构分化
刚需更“爱”二手房，改善冲向新房市场
把视野放大到整个住宅交易维度，你会发现另一个有意思的现象：一手、二手成交主力明显“错位”，这两个市场在做不同人的生意。
从整体数据来看，我们会发现当下的二手房，是住宅交易的主要“战场”。
2026上半年，深圳一二手住宅合计网签47378套；其中二手住宅网签28962套，占全市住宅总成交61.1%，成为市场成交主力。
图源：@每日楼市早读
二手房：住宅交易“主战场”，亦是“刚需”的市场。
前面我们也分析过，二手房市场方面，已经成为刚需上车主战场——500万以内房源占据成交大头。
与此同时，我们也可以看到，二手房成交占比最大的是建面60-90㎡的户型，占比为45.1%，环比增长1.2%。
无论是从成交总价，还是成交面积段来看，二手房均为“刚需置业主战场”。换言之，二手房市场，实际上是在做刚需、刚改的“生意”。
那新房市场呢？
新房：交易高总价成交占比增加，成交重心向大面积倾斜。
今年上半年，深圳新房单价10万以上的成交占比23.2%，环比上涨8.5%，同比激增17.3%，为近4年来新高。
而今年上半年，住宅成交金额前10的项目合计销售金额520.1亿，其中成交均价超10万/㎡的项目数量占了一半，合计总销售金额352亿，约为前十楼盘整体销售额的67.7%。
从面积段看，今年上半年，深圳建面90㎡以上的户型成交占比去到了64.4%，其中建面大于144㎡的户型成交占比去到了10.4%，均为自2023年以来新高。
再到具体项目来看，会发现今年核心区的新房，真的是越卖越贵，越贵越好卖。
如，深圳湾澐玺：3月加推南区2栋2单元，备案均价17.65/㎡，开盘当天216㎡、408㎡大户型即售罄；5月加推南区2栋1单元，备案均价18.2万/㎡，开盘当天成交80套，其中202㎡户型当天售罄。
深圳湾澐玺开盘现场图
再如，观潮府：4月首推备案均价14.87万/㎡，首开去化约95%；5月加推8单元，备案均价14.68万，开盘当天去化约90%；7月再次加推，备案均价16.63万/㎡，开盘当天去化约80%。
总的来说，如今的深圳一二手不再简单的同涨同跌，客群已经分层错位，刚需主要在二手房完成上车，改善群体更多涌向新房获取优质产品。
在一二手市场成交结构“割裂”的背景下，楼市正式告别普涨时代，进入精细化分化周期。
04.
现象三：租金居然先涨了
配套兑现红利，先传导到租赁市场
过往，深圳重大交通、口岸落地，往往提前带动片区新房、二手房价格。
近期，我们观察到，深圳重点项目落地后，周边买卖市场行情还没出现，房租倒是开始涨了。
一个，是新皇岗口岸。
最新消息，新皇岗口岸预计9月开通。作为深圳最大且24小时通关的口岸，皇岗口岸开通后，跨境通勤便利性将进一步提升，无疑也将给片区带来巨量人流，在这种情况下，率先利好的，竟是片区租赁市场。
今年上半年，皇岗片区商品房租金上涨约3.5%，为全市（1.5%）的2倍多。（数据来源：深圳贝壳研究院）
随着皇岗新口岸开通日期临近，片区租金再度上行。
8月皇岗西片区租金110元/㎡·月，和6月相比上涨7.8%，皇岗东片区租金达到108元/㎡·月，和6月相比上涨了8%。（数据来源：乐有家）
其中，新皇岗口岸周边代表性楼盘-皇御苑和阳光城市花园，小户型租金近两个月出现了较为明显的上涨，同比上涨幅度最高去到12.1%。（数据来源：乐有家）
图源：每日楼市早读 @乐有家研究中心
一个，是地铁13号线二期。
今年6月28日，随着深圳地铁13号线二期（北延）通车，从光明到宝安、南山的便捷性提升，在这种情况下，地铁沿线的站点租房需求释放，片区租金同比上行。
13号线二期开通后一周，片区租房成交量出现“跳涨”行情，其中以光明尤甚！地铁开通后一周，租房成交量涨幅高达31%，而宝安增幅同样猛，能去到23%。（数据来源：深圳贝壳研究院）
数据来源：深圳贝壳研究院
不仅租房的人变多了，片区的租金也涨了！
6-7月，13号线所覆盖的南山、宝安、光明区域租金，均出现不同程度的上涨，其中光明、南山的租金分别以1.9%、2.4%的涨幅，超过全市平均涨幅。
可以看到，无论是新皇岗口岸，还是深圳地铁13号线二期（北延），现在深圳基建带来人流、通勤改善，率先转化租房需求，体现在租金的上涨。
写在最后。
从上述三大新现象不难看出，深圳楼市已经告别普涨普跌旧逻辑。交易市场分化，是大趋势，市场结构的分化亦是大趋势，而原来主要驱动房价的配套逻辑，也发生了改变。
在这种分化格局之下，楼市新政“三箭齐发”，虽给买房人带来了实实在在的利好：房贷期限延长——月供压力减小，推现房制度&提高预售标准——交付风险更低、住房回归居住本身。
但，硬币的另一面，是在商品房销售新制度下，短时间内新房供应可能会有所减少，未来置业新房，选择面可能会进一步收窄。
在这种情况下，如果你原来就有买房计划，这一轮新政，会改变你的选择吗？
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