文|凯风
楼市，又一个转折点来了。
刚刚，住建部官宣，我国房地产进入存量时代。
这是继几年前“房地产供求关系发生重大变化”，又一个重量级判断。
供求关系的变化，大家都已看到，全国楼市历经多年调整。
如今一线城市终于开始企稳，但绝大多数三四线城市依旧遥遥无期。
房地产进入存量时代，又会带来多大影响？
官方数据显示，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%。
二手房占了超过半壁江山，新房市场越来越弱，房地产的存量时代，来得比其他国家更快。
这意味着，预售制失去用武之地，现房销售不只是大势所趋，更是房企的现实生存选择。
但影响的何止是预售制，连卖地收入、产业竞争、城市发展的模式都要变。
回望历史，自1998年住房商品化改革以来，楼市走过20多年的上行期。
高峰时70多座城市均价过万，浙江更是11个地市全部在列，而最高的北上深高达6-8万元。
彼时，房地产既是拉动经济的利器，也创造了极其可观的卖地收入，支撑许多地方的大建设。
高峰时期，全国商品房销售额超18万亿，卖地收入高达8.7万亿，一众城市土地财政收入破千亿。
房地产和建筑业成了许多地方的支柱产业，对全国经济贡献接近15%的GDP，这还没算上拉动的钢铁、水泥、建材、家居等产业。
如今，房地产销售额回落到不足9万亿，卖地收入回到4.1万，基本回到10年前的水平。
参考国际经验，房地产进入存量时代，会发生什么？
其一，房价。经历多年调整，大城市房价开始触底企稳，但多数城市仍在盘整。
未来全面步入存量时代，房价不一定会继续跌，反而因为供应不足，产生一定韧性。
官方已经明确，未来新增用地原则上不建商品房，新房供应只会越来越少，反而有了一定吸引力。
这倒不是说必然会反弹乃至大涨，稳住才是第一步，回到历史高点，先不要想太多。
其二，投资逻辑也变了，大多数城市的房产失去投资价值，大多数地段也将失去价值。
不是所有城市都有价值，哪怕是超大城市，不同区县，甚至不同地段都出现剧烈分化。
城市之间，只有经济保持增长、新产业层出不穷、人口持续流入之地，还有增长空间。
城市之内，没有拆迁可能的老破小，缺乏产业导入的远郊大，以及高龄老房，性价比都不复存在。
其三，城市竞争。与大基建相关的产业，与房地产相关的产业，都会受到长期冲击。
产业K型分化的速度一定是超预期的。当市场收缩，传统产业哪怕技术进步再快，未来也难有更大增长空间。
未来，越依赖房地产和建筑业的城市，越离不开卖地收入的地方，未来面临的发展压力就越大。
还是那句话，创新决定成败，产业决定未来。能不能转向高新产业，尤其是 AI 产业链，将是决定性的。
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