东亚人好像都逃不开炒房的怪圈，无论是日本、韩国、中国，还是如今才刚刚开始有点起色，被称之为新的“世界工厂”的越南。
房价直线飙升，公寓均价已突破每平米8000万越南盾（约合2.1万元人民币），和我们的二线城市，苏州、南京、成都差不多。
经济上，目前越南的人均GDP才刚刚接近5000美元，大致相当于中国2010年的水平。
在2010年，上海北京深圳的房价也才刚刚冲破2万关口，广州一万多，大部分的二线城市不到一万。
越南近年来什么模仿中国，不仅制造业产链接的打造几乎是照搬中国，文化上有影视剧和电影审美也在模仿，越南李子柒数量比中国还多，但都稍逊一筹。
唯独房地产模仿的可以说是“青出于蓝”。
我看了一下，越南房价之所以失控，玩法套路基本上一致，离不开两点，土地供应和放水，只是越南的操作更让人惊讶。
先是土地，2024年越南出台了《新土地法》，核心是市场化，废除政府限价，引入年度土地价格表，按市场原则估值，初衷良好，但效果却适得其反。
新的土地法实施后，地价立马翻了三到五倍，这点我们很熟悉了，面粉贵了，面包能便宜吗？
面对预期中的成本上涨，开发商在过渡期疯狂抢地，进一步推高地价，形成恶性循环。
根据世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的报告，河内新盘的拿地成本占总开发成本的比例，从之前的15%-20%飙升至40%-50%。
开发商自然会把这些成本全都转嫁给购房者。
越南最大的问题在于，经济发展太快了，但法律法规是明显落后，并没有对开发商做出什么限定，于是大量开发商开始囤地，减少新房出售。
加上这段时间，越南开始了史无前例的反腐风波，越南官员普遍产生了多做多错、不做不错的畏难情绪。
大量项目卡在审批环节，导致新房供应断崖式下跌。
2024年，拥有近千万人口的胡志明市，全年仅供应了约5000套住宅，杯水车薪。
这头土地供应、房屋供应“便秘”了，那头货币却洪水滔天，供需的极端失衡，为房价失控种下了一颗种子。
为了保住经济增长，越南央行开启了一场长达十余年的降息潮，基准利率从高位一路降至4.5%的历史低点。
大家别用我们现在的利率去看越南，2010年的时候我们的基准利率可是高达6%以上的，而越南经济才刚有起色，利率就降到4.5%，简直是撒钱。
于是越南市面上的钱越来越多，M2增速长期维持在13%以上。
而越南又没有太多产业可以兜住那么大的资金量，本来还想放水是希望钱流去制造业。
但制造业压根接不住天量的资金，今年全球需求疲软，叠加贸易战起起伏伏，工厂订单不足，也不敢开足马力扩张。
于是天量的货币兜兜转转还是涌向了房地产，货币就像是石油一样，一点就着，一发不可收拾。
银行甚至推出了针对35岁以下人群的零利率购房贷款，还各种宣传：“这是年轻人买房的黄金时代”之类的口号，
这种定向刺激精准地将一代越南年轻人的未来与楼市绑定。
越南还有一个特殊的情况，就是外资和外国人数量庞大。
近年来，伴随全球产业链转移，数以万计的韩国、中国、日本等外籍工程师、高管涌入越南北部工业园区。
他们与本地迅速崛起的富裕阶层，共同构成了高端市场的坚实购买力。
在河内高端公寓租赁市场，外籍租客占比超过40%，高昂的租金回报率支撑着更高的房价。
对他们而言，以美元计价的越南房价并不算贵。
很多越南人苦笑说，越南的房子都是为外资高管和本土新贵而建，和普通人无关。
不过看回越南的经济，的确是一片欣欣向荣，去年越南GDP增速达到7.09%，位于全球的前列，在喊得上名字的国家里面算是排名第一了，比印度还强。
而今年越南官方自己预测全年增速将会达到8%以上，发展的确迅猛。
也难怪外资不断进军越南房地产市场，以前中国房地产上行的时候，对外资是有限制的，这一次要在越南全部拿回来。
越南无论是城镇化率45%，经济发展阶段，还是人口结构相对年轻……
多方面条件显示房地产依旧有很大空间。
有不少本地的购房者由于担心房价进一步上涨，只能硬着头皮买单。
我老家不少人都在越南发展，二三十年前中国有一段时间很流行娶一个越南老婆，现在他们的子女都长大了。
这几年越南经济发展迅速，而我们这边过于内卷，他们的子女又懂越南话，都跑去那边谋生了，很多都是做建材卫浴等装修生意的，也算是吃到越南的房地产红利了。
我听老家的朋友说，现在有钱人都在买房，很多人都认为越南的房价会像中国一样，会有至少十几年的快速上涨期。
越南现在的城镇化大约45%，还有较大的上升空间，房价哪怕短期下跌了也不怕，调整后就会重新上涨，（这套叙事逻辑是否似曾相识）？
而他还有越南国籍，除了买公寓，更多是买宅基地自己盖房子。
现在越南房价上涨的信念，就跟我们房价下跌的信念是一样的，都形成了思想钢印。
只是不少越南普通年轻人就比较倒霉了，接受上涨现实，但深感无力。
