年末的上海楼市的确呈现出了一丝暖意。
2025年11、12月，上海二手房成交量都在2.2万套以上的水平，日均成交超过700套。
这是一个令人振奋的数据。
但市场的另一面，有人的小区无房可卖，有人的小区却是大量挂牌房源久卖不掉，甚至降价也无人问津的残酷现实。
虽然说没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。
但是没有一个人可以完全不计成本的降价卖房。
越是楼市低谷期，越能看出来什么样的房子没有未来。
现在的成交依然有赖于“以价换量”。
买家大胆砍价，卖家小心还价。
有的小区一套成交价比一套低。
所以，有相当一部分人就认为上海的房子肯定跌，必须跌，而且是永远跌。
甚至有后台留言说，“上海的房子必须跌倒2万块/平”。
真的是互联网让做杠精的成本降低了太多。
市场差归市场差，成交量又没有消失，而且该成交的还在成交。
同样是在市场底部的时候，优质的房子价格合适总是容易出手的。
在市场最惨烈的2025年上海二手成交25万套，远超2022年16万套。
当前的市场环境下，地段好，有核心资源加持，价格合适的房子就是比别人的更好卖。
哪怕是很多人嫌弃的老破小。
现在市区200万上下的老破小简直是热门单品。
可惜的是，上海市场上这样好卖的房子是少数。
要么你房子优势明显，那么你可以少降价；要么你房子没什么有优势，就得靠价格弥补。
房子明明不行，却自己把他当个宝，在当下还想卖出牛市的价格，那肯定行不通。
现在还在卖房的房东，如果你仔细了解市场就会发现，有些房子不管怎么搞，就是没人看房，没有成交。
付出十倍百倍的努力，即便成交了价格也很惨。
当下什么的房子已经卖不动了呢？
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第一类：奇葩户型
十年之前，许多人买房时对户型的关注远不如今天。
因为大家关注的点在于能住人，能买到就行了。
如今户型在买房人心中的顺位越来越高。
奇葩户型已经成为卖房人的天敌。
最常见的是有暗厅和暗卫的，都算好的，什么没有采光、造型奇特、尖角特别多......
很多时候，进到房间里，容易晕头转向，没有个指南针，连东南西北都分不清。
小区户型数量和房价一定程度上是成反比的。
因为数量越多意味着一开始设计的时候就越乱。
中远两湾城号称有800多个户型，那绝大多数都是垃圾户型。
所以即便是这么好的地段，想稳住价格也不容易，现在的最低挂牌价已经6万以内。
第二类：次新房1楼
市场火热的时候，买1楼的客户赌徒心里是大于居住实用的。
很多人看着市场好，想快进快出，1楼的价格往往又是最低的，资金量要求最低。
吃到的上涨红利会更多。
但真正有居住需求的，很少会把第一选择放在1楼，甚至但凡有其他的楼层1楼都不会考虑。
市区老破小1楼对于很多上年纪的客户还是很不错的选择。
毕竟没有电梯的的房子，一楼进出都方便。
电梯房1楼绝对的掉分项。
现在上海住宅新规也出了，以后的新房大家都做架空层，甚至要到3、4楼才是真正主人的。
1楼这种直接被忽略了。
同样最低楼层，人家卖3楼，你卖1楼，没有任何优势可言。
第三类：单小学学区的老破小
并不是说小学不重要了，只是民办摇号新政的出现，不确定性急剧增加。
甚至不如那些没学区的，因为人家没溢价，价格更便宜。
但是为单小学学区付出额外溢价，对现在的买家来说有点不划算。
顶级双学区自然是最好，不愁买也不愁卖。
我们一直强调买房要有卖家思维。
仅有单一小学学区的老破小面临一个根本问题：六年后，谁会来接盘？
现在趋势就是双学区、一贯制＞普小强初＞强小普初。
逆势而为成本最高，效果最差。
上面三类的主要问题还是使用价值大打折扣，而下面这三类是真实的割韭菜产品。
第四类投资客扎堆的大盘
超级大盘管理难度大，租赁情况复杂，小区品质的保持并不容易。
最坑的是挂牌量超级大。
上海康城最高峰的时候有近400套房子挂牌在卖，你这是新房开盘吗？
这种想不砸盘都不可能。
牛市我涨不过人家，熊市我还能跌不过你！
崇明岛上其实也不少这种投资客扎堆的别墅大盘。
这里就难了，无论挂牌多还是少，你都卖不掉。
这里可能就是打破理论的地方，既有卖不掉的房子，也有卖不掉的价格。
投资是把双刃剑，市场热的时候涨的快，市场冷的时候跌的更快。
真正能在山顶获利的只有很少的人。
多数人都在狂欢之后都被埋在坑里。
第五类郊区没有地铁的动迁房
距离在1.5公里以上的基本就都属于没有地铁了，这个距离内骑个自行车还能勉强解决一下。
动迁房的本质是保障拆迁户的基本使用功能，所以在产品、品质、地段等方面都处于劣势。
只有这样，动迁的成本才能尽可能做到最低。
这些房子正常入市以后价格也就在次新房的5-7折，很多预算有限的客户买了动迁房本就是图价格低。
如果没有交通加持，方便上班通勤，那就是失去了最后一点点使用价值。
第六类商住公寓
商住公寓本就是特定时期的产物，现在都已经不让做了。
卖房的时候都被包装成优质的投资产品，其实一点投资属性都没有。
除了市区租售比极高的可能还有点价值，绝大多数还是不要碰。
因为市场受众大少了，再加上老破小价格下来后进一步挤占公寓客户。
开发商都是装修的很好看，主打一个视觉效果。
想让你冲动消费。
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在牛市里，潮水能掩盖所有问题。
当潮水退去，才知道谁在裸泳。
上面提到的一些房子，如果你降价还能卖掉那还算好的。
如果你遇到的是挂牌很多，没有带看，没有成交的小区，那就请做好最坏的打算。
要想不猛降价，我们有更有解法。
正在为卖房发愁的朋友不妨找我们聊聊。
快速卖房我们是专业的。
当下的房东，如果你的房子不是“垃圾资产”，也没必要“慌得一批”。
只有那些特别“吊”的房子才是永远卖不掉了。
毕竟价格已经调整了那么多了。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
