2025年的上海楼市，仿佛在量价背离的道路上越走越远。
一边是无强政策刺激，二手网签量创4年新高。
另一边是成交价同比降幅扩大至19%，价格下行的压力贯穿全年。
有人在成交量里看到复苏，有人在价格里看到寒意。
具体到不同总价段的房子，差异更加明显。
接下来，上海楼市还面临着哪些挑战？
未来两年，是该抄底还是继续观望？
25.3万套创4年新高
二手房成绝对主角
对于艰难的上海楼市来说，2025年算是一个不完美但是有成绩的一年。
全年二手网签成交量25.3万套，同比2024年增长4.4%。
这是自2022年市场调整以来的最高位。
数据来源：房外房研究院
结合近十几年的成交曲线来看，市场已经走出最低迷的时期。
单看12月，二手网签2.3万套，虽然同比有降，但环比11月基本持平。
说明市场在年底保持了相对稳定的成交节奏。
数据来源：房外房研究院
更值得关注的是二手房与新房的竞争关系：
2025年上海二手住宅成交量已占新房+二手全量的83.4%。
这个比例放在近十几年的维度里都处于高位。
数据来源：房外房研究院
这意味着，上海楼市已经彻底进入“存量房主导”时代。
二手房的交易活跃度直接决定了市场的整体温度。
成交量能稳住，就说明市场仍然存在价值。
结构分化：
两头放量，中间缩量
从成交结构来看，不同总价段内部剧烈分化。
300万以下低总价刚需房和1000万以上高端改善房，成交占比持续攀升。
2025年，上海300万以下二手成交占比已经高达63.86%。
数据来源：房外房研究院
反观中间段，300-500万总价段的占比从2020年的25.48%下滑至2025年的19.27%，创6年新低。
这个价位段的房子大多是近郊的刚改房或市区的老破中。
既没有刚需房的低门槛优势，也没有高端房的稀缺性。
在市场调整期成为夹心层，处境很尴尬。
再看新房与二手房的竞争格局，也进一步印证了这种结构分化：
2025年，上海300万以下及300-500万价格段，二手网签量占比超8成，是新房难以撼动的绝对领域。
500-800万、800-1000万、1000-1200万三个价格段，二手房正在实现突破，占比逐步抬升。
数据来源：房外房研究院
而1200万以上的高端市场，新房仍占据主导。
尤其是1200-1500万、2000万以上价位段，新房占比超过50%。
数据符合体感。最近一年我们接待的高预算客户，大部分都是找我们买新房的。
未来新房创新负责产品力，二手房降价负责性价比。
如果你预算1200万以上，不建议你再买二手。
价格下行：
成交价跌幅大于挂牌价
成交量回暖的背后，是成交价的持续走低。
2025年上海楼市仍处于下行期，且成交价降幅在年底进一步扩大。
25年12月，上海二手房挂牌价同比下跌8.3%，成交价同比跌幅19%。
成交价跌幅远大于挂牌价，说明在实际交易中，卖家需要做出更大的价格让步才能成交。
数据来源：房外房研究院
年末，三种价格口径的价格同比增速均有拐头向下的趋势。
价格下行的压力依然存在。
更关键的信号是成交深度（成交价/挂牌价）持续走低，趋势上没有扭转。
进一步说明挂牌价格仍有继续下降的可能。
数据来源：房外房研究院
如果再细分各总价段来看，2025年低总价刚需房和高端改善房跌得最狠。
数据来源：房外房研究院
300万以下的刚需房以价换量最为明显，从25年1月到25年10月跌了13.8%。
这类房子供应充足，房东持房成本也低，价格踩踏严重。
此外，高端改善房的跌速也在扩大。
尤其是1200-1500万价位段，24年价格还相对坚挺，25年快速补跌。
为啥成交量起来了，价格还在跌？
核心原因有两个：
一是新政的余热消退。
24年年底的价格反弹本就缺乏基本面支撑，25年市场回归理性后，价格自然回调。
二是成交结构的影响。
占比最大的刚需房本身就是低价走量，拉低了整体均价，而高端房的降价进一步加剧了价格下行趋势。
2026年，
上海房东的日子也不好过
展望未来，2026-2027年的上海楼市，还将面临双重考验。
考验一：旧改地块推进，新房陆续供应。
根据规划，中心城区尚有52幅明确的旧改地块待出让，规划住宅体量约180万平方米，其中38幅计划在2026-2027年集中推出，主要分布在黄浦、虹口、杨浦等核心区域。
核心区的旧改新房，将直接冲击800万以上的高端二手房市场。
图片来源：房外房研究院
与此同时，2025年启动的59个城中村改造项目，计划2026年底前完成签约清场，2027年基本完成改造。
郊区城中村改造，会影响300-800万的刚需和刚改房。
考验二：新房解禁，结构压力加大。
从新房解禁的结构来看，300-800万的二手房仍有进一步下跌的空间。
图片来源：房外房研究院
一方面是新房增量供应，另一方面是次新房存量释放。
两股力量叠加，未来两年，上海房东的日子也不好过。
一些建议
上海楼市已经进入“存量主导、结构分化”的深度调整期。
成交量的回暖更多是刚需和高端改善的两端支撑，而非全面复苏。
价格端则因供需失衡和政策余热消退，仍处于下行通道。
这种量价背离的分化格局，可能会在2026-2027年进一步加剧。
这里也给大家一些真诚的建议。
如果你最近几年有买房计划：
1）买房前先做横向比（同品质、同等级别地段）比板块、比小区，找性价比最高的。
2）再做纵向比，上海4年来历史大盘跌幅30%，市区次新房历史跌幅20%+比较安全，老破小老破大历史跌幅40%+比较安全。
3）再比租售比，租售比接近2%比较安全。
如果地段能级高或者产业好（比如张江），可以适当放松标准。
如果你是房东：
1）历史跌幅小于20%的，加速高位套现，避免补跌，特别是徐汇、黄浦、前滩、瑞虹新城这些区域。
2）历史跌幅大于20%的，横向比板块（同品质、同等级别地段）、比小区，如果还不是性价比最高的，也是危险的。
比如中环外2房最低价彭浦新村只要190万买2房，内中环2房世博只要200万+。
3）错配房是重灾区，比如00年以前的塔楼，00年到05年的第一代商品住宅，单价跌完了，要小心跌总价。
开发商狙击这样的老房子，外环外新房3房500万，中环外3房800万，客户流失严重。
4）做置换的，可以更果断点先卖掉。
卖小换大，卖差换好，卖远换近，本质上是用劣质资产换优质资产，劣质资产和优质资产的时间周期不一致，不需要同步进行。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
