上海有三个体量超大的“巨无霸”小区：上海康城，中远两湾城，世茂滨江花园。
它们分别代表了刚需、中产和豪宅三个不同的居住客群。
因为小区体量大，挂牌量多，成交量也在线，这三个小区一定程度上可以作为观测房价的方向标。
最近我又观察了一下这三大神盘的成交行情，发现价格有点超乎想象了。
上海康城，“白菜价”刚需神盘
上海康城，毋庸置疑的上海最大小区，整个小区有288栋楼，12219户。
小区近一年的价格走势紧跟上海大盘。
最近不少房源的挂牌价已经到了2字头。
两三百万就能在小区买一套大两房，300多万买三房，性价比突出。
小区目前挂牌房源127套，对比之前挂牌量倒是下降了不少，原因是价格下来太狠，很多房东下架不卖了。
整体挂牌率1.03%，相当健康。
因为早年群租泛滥，据说小区里最多的时候住了10万人。
大家可能对10万人这个数字没概念，要知道一些大县城的城区人口也就10万，县城里公园、广场、学校、医院齐备。
在10万人这个基数之下，你在上海康城看到各种配套也就不意外了：幼儿园，大型超市，公交车站，共享单车（可以进小区），甚至是公共厕所……
小区里开个理发店，水果店，超市什么的，都能赚不少钱。
后来严打群租后，康城的常住人口降到了6万人，但这对于一个小区来讲人还是太多了。
因为人太多，别人早高峰出行开车都是堵在路上，这里出家门就开始堵，出小区就得半个多小时。
下雨天晚高峰排队进小区能堵一个半多小时。
而且小区太大，物业管理难度大，混乱是常态，群租，私搭乱建，在早年都是免不了的，能做好反而不容易。
所以，这三个小区的物业都被业主诟病过。
最关键的是因为小区体量大，同一时间挂牌量就会很大，互相杀价严重，想卖掉就必须要降价。
回头看1999年上海康城的开盘广告，“法国康城，上海再现”，当年也是奔着品质去的，现在沦为刚需大居，令人唏嘘。
整体来看，上海康城的价格已经回到2017年，但还没到2016年。
对于刚需来讲，康城最大的缺陷是没地铁。但未来随着12号线西延伸段的开通，靠近地铁的一期三期，预估会有一波热度。
中远两湾城，市区中产守门员
中远两湾城，仅次于上海康城的上海最大小区。
小区位于内环内，占地45公顷，11599户，住户五六万人。
小区房价最近处于补跌状态，已经抹去2020年以来的涨幅。
目前最低五百多万就能上车小区两房，在内环内可以说性价比无敌。
小区里价格最稳的是高区河景房，不同位置、景观、户型单价差近2万/㎡左右。
随着价格下跌，两湾城不断有房东撤牌或由售转租。
同上海康城一样，中远两湾城也曾饱受群租困扰。
小区房龄最新的四期当年是直接在温州开盘的，所以温州投资客众多。
这些投资客直接把房子托管给二房东，搞出来很多群租房，各类从业人员集聚。
这里群租最严重的时候，楼道里写着不能随地大小便，混乱程度可见一斑。
甚至发生了一些冲突事件：二房东围堵租客，二房东大战小区保安等等。好的是，经过大力整治，如今这里的群租房已经基本消失。
因为体量太大，管理困难，物业不作为：两湾城也是“臭名远扬”，多年来一直是内环内的房价洼地。
值得一提的是，两湾城后来的业委会还是十分给力的，换掉了小区物业。
而且经过15年的去化，现在温州投资客基本出清，小区内基本都是自住客。
其实中远两湾城还是有它的优点：
内环内，四轨交，苏州河景观步道，而且小区绿化率超高，40%以上的绿化覆盖率，中央花园也很漂亮。
但部分楼栋密度太高，北部楼栋紧挨高架，噪音和“风水争议”仍劝退不少人。
有意思的是，上海康城最早的一期99年开盘，价格3000多一平，99年的中远两湾城刚开盘时均价也就3500元左右，如今价格比上海康城贵了一倍还还多，毕竟一个内环内，一个外环外。
比起上面两位，世茂滨江花园3800多户的体量不算大，但放在陆家嘴滨江也是绝对的巨无霸小区了。
小区近期价格还算平稳，回调力度小于大盘。
小区最新挂牌162套，比之前下降了不少，但总量依然很高，挂牌率也明显高于康城和两湾城。
最近小区的二手房成交价格在8万-12万之间；楼层越高，单价越贵，能看江景的7号楼楼王单价也最高。
1000多万，买陆家嘴滨江大两房，放两三年前确实不敢想。
作为老牌豪宅，世茂滨江花园的底子和尺度感还是有的。
两房1000多万起步，也不能随便说是老破大。
可惜世茂滨江当年顶着上海第一住宅高楼的名号入市，后来却成为整个滨江沿线管理最混乱的小区，归根结底还是体量太大，物业管理差。
以前居然还有群租，在滨江豪宅还会有这样的场景也是很魔幻了。
2006年，世茂滨江花园单价34000元/㎡，仁恒河滨城是17800元/㎡，几乎相差一倍。
后来仁恒河滨城单价已经大大反超了世茂滨江，差距就是在物业上。
而当初设计时为了向西看江，小区房屋朝向东西南北各个方向都有，户型从一房到四房，不少是暗卫，也是一言难尽。
不过小区的江景确实是精髓，超高层搭配巨大的落地窗，黄浦江一览无余，无敌feel。
可惜低区视线被滨江凯旋门遮挡，一线江景变二线。
所以要买这个小区，就得买高区。
整体来看，上海豪宅市场，因为最近两年的超大供应量，无论新房还是二手，现在都不好卖了。
随着房价轮动和置换链条传导，上海豪宅接下来大概率会迎来一波调整，而世茂滨江花园因为成交量大，则是领先指标。
这也是这三大神盘的共性：
因为小区体量太大，挂牌量多，互相拉扯，这三个小区的价格总是“涨得慢、跌得快”，行情好时跟着喝口汤，行情差时第一个跪。
从租售比的角度观察，目前这几个小区的价格，还没调整到位。
中远两湾城100平的两室，租金9000出头，租售比1.5%，世茂滨江花园也差不多，上海康城1.8%左右。
小结
这三个大盘，爱的人和骂的人一样多。
比如世茂滨江花园，有业主说自住适宜，小区维护好，公区舒适；也有人说楼栋老旧，层高低，装修噪音多。
无论是哪个小区，内部各类房源，户型、朝向、景观，楼层，也都差异极大，不能一概而论。
没有不能买的房子，只要价格合适，性价比高，这三大神盘，也是可以挑一挑的。
有条件的，买世茂要看江景；两湾城要能看苏州河河景；康城则要交通便利，最好靠地铁。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
