记者 |于婉凝
位于上海新天地、起步价超千元/晚的安达仕酒店，却被北京国资旗下的京投发展（600683.SH）“0元购”了。
日前，京投发展宣布以0元收购Trillion Full Investments Limited持有的上海礼仕酒店有限公司（下称“上海礼仕”）45%股权，同时以3500万元受让复地（集团）股份有限公司对上海礼仕的2.09亿元债权。
叠加京投发展此前已持有的上海礼仕55%股权，此次交易完成后，上海礼仕将正式成为其全资子公司。
值得一提的是，上海礼仕的核心资产是位于上海市黄浦区嵩山路88号的五星级酒店新天地安达仕酒店，该酒店不仅由国际知名品牌凯悦集团运营，还是安达仕品牌在亚洲开设的第一家酒店。
这也意味着，新天地安达仕酒店已被京投发展100%控股。
一
已经历多次易主
企查查App显示，上海礼仕成立于2017年，注册资本超过5.8亿元，公司注册地址为上海市黄浦区嵩山路88号，即为上海新天地安达仕酒店所在地。
据公开资料，新天地安达仕酒店由国际知名品牌凯悦集团运营，是一家五星级酒店，这也是安达仕品牌在亚洲开设的第一家酒店，共28层，拥有307间豪华客房及套房，最小客房面积约41m²。
经济导报记者从携程旅行平台查询到，2026年1月8日，该酒店一间大床或双床房的价格从1551元至1662元不等，一间套房价格从3814元至9999元不等。
京投发展表示，本次交易完成后，上海礼仕将纳入公司合并财务报表范围，有利于公司进一步加强对上海礼仕的控制，有助于提升上海礼仕的运营效率和经营效益。
拉长时间线来看，上海新天地安达仕酒店已经历多次易主。
这座位于上海新天地超级商圈的五星级酒店，最初的构想来自美籍华裔企业家廖凯原的双子酒店计划。2015年香港瑞安房地产接手并引入凯悦旗下安达仕品牌进行运营，该公司借助国际品牌影响力和成熟管理体系，将项目打造成上海高端酒店市场的标杆之作。2018年前后，浙商财团在市场高位时高价接盘，成为第三任持有者，彼时恰逢房地产行业与酒店业的双重繁荣期。而在2025年底，京投发展以所谓“0元购”的方式获得了这家酒店的控股权。
值得注意的是，公告显示，过去几年，京投发展曾数次向上海礼仕提供财务资助。但在上述股权及债权收购完成后，自2026年1月1日起，京投发展拟对上海礼仕的全部财务资助不再计收利息。
概括言之，此次所谓“0元购”，实质上是“0元股权+折价债权+无息借款”的组合。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受经济导报记者采访时分析，“上海礼仕净资产为负，意味着任何正价格收购都将立即产生巨额商誉减值。0元收购实际上是交易双方对标的真实价值的客观认知——这家公司的股权价值已经归零，甚至可能为负。京投发展以3500万元受让2.09亿元债权，相当于折价获得债权。这部分债权未来可能通过酒店资产处置、债务重组等方式实现部分回收，存在较大的价值提升空间。”
二
“买方窗口期”下关键在“管得好”
实际上，回溯至2023年，京投发展曾一度计划剥离上海礼仕，萌生抽身离场之意。
2023年11月24日，京投发展发布公告称，公司拟通过北京产权交易所公开挂牌转让其持有的上海礼仕55%的股权，征集拟转让股权的潜在受让方。
从 “计划剥离”到 “全部收购”，在最新公告中，京投发展表示，此举旨在为进一步加强管控，提升上海礼仕的经营效益。
尽管身处上海新天地黄金地段，还头顶凯悦旗下高端品牌的光环，新天地安达仕酒店仍难抵行业下行压力，陷入持续亏损的境地。
数据显示，截至2024年12月31日，上海礼仕资产总额为8.6亿元，负债总额却高达25.12亿元，净资产为-16.51亿元；经营层面，2024年全年营业收入1.81亿元，净利润亏损1.03亿元。
到了2025年8月31日，上海礼仕经营状况进一步下滑，资产总额降至8.15亿元，负债总额攀升至25.26亿元，净资产降至-17.1亿元；2025年前8个月实现营业收入1.09亿元，净利润仍亏损0.59亿元。
截至2025年9月30日，上海礼仕仍“资不抵债”，其资产总额约为8.096亿元，负债总额约为25.278亿元，净资产约为-17.18亿元。
京投发展还在公告中表示，交易完成后，上海礼仕管理层均由其推荐或委派，且不涉及人员安置、土地租赁等情况。
根据企查查提供的信息，上海礼仕原董事长顾荻江职务已调整为董事；周坚从董事兼总经理调整为总经理。
从京投发展自身来看，2025年前三季度，公司实现营业总收入5.55亿元，同比下降50.74%；归母净利润亏损3.74亿元，上年同期亏损8.45亿元。
此次上海新天地安达仕酒店的易主，是当前酒店资产市场资本结构重构的一个缩影。中国城市发展研究院投资部副主任袁帅分析称，过去，外资与传统房企更关注短期资产增值与规模扩张，但在房地产调控、消费需求波动的背景下，酒店资产的高杠杆、长周期特性与其“高周转、高收益”需求冲突，导致其选择退出；而国资背景投资者资金成本低、风险承受能力强，更适配酒店资产“重资产、慢回报”的属性，其追求的是长期稳健收益而非短期暴利，因此愿意接盘暂时亏损但具有核心区位价值的资产。
柏文喜同时提醒，对于国资背景的投资者而言，当前可能是配置优质不动产的历史性窗口期。但成功的关键不再是“买得到”，而是“管得好”。“如何在新的市场环境下实现资产价值的修复和提升，将是对所有市场参与者的严峻考验。”
编辑 | 曹凤芹
