环二讲过很多次，我们脚下的地，一直在动。
很重要的动力就是举国资源投入，资源投入的地方就提高，没拿到资源的地方就下滑。
为什么下滑？一方面你贡献了资源，一方面存量竞争此消彼长。
2026年是十五五规划第一年，上海又要发生重大变化。
我们在房地产维度讲几个值得关注的事情。
东方枢纽初步建成
东方枢纽2026年底初步建成，2027年投入使用。
东方枢纽就是下一个大虹桥，会引领未来几年上海发展。
十四五（2021-2025年）的主角是大虹桥。
规划中主城区之下就两个重点，东有张江科学城、西有虹桥商务区。
上海市国土空间近期规划（2021-2025）
张江科学城更多的是产业项目，城市建设上大虹桥一家独大，短短几年就成了上海外环高地之一。
虽说目前房地产市场一塌糊涂，开发成果大家还是看到了。
前湾印象城、开市客都开了，公园在建了，各种总部大楼建好了。
西虹桥也有很多企业总部，安踏、美的等等，连成一片蔚为壮观。
大虹桥是什么地方？长宁、闵行、青浦、嘉定交汇，四不管地带，原来是西上海最差地方之一。
通过大虹桥规划一飞冲天，又是副中心，又是长三角一体化中心。
十五五期间，东升西落，东方枢纽登上舞台。
东方枢纽定位是：全球商务交流中心、国际人才培训高地及世界级会展目的地，跟大虹桥几乎一样。
区别是大虹桥面向国内，建设了大量企业总部，东方枢纽面向国外，承担着进一步开放的任务。
东方枢纽高铁站规模比大虹桥略小，但是机场规模大的多。
未来也会集聚大量的枢纽型企业。
2025年6月上海市推介了41个重点地块，办公项目基本都在东方枢纽。
十四五期间浦东不如意，不少外企离开，浦东经济增速沦为平均水平。
并没有起到“引领区”的作用。
“引领区”2021年提出，通过高水平改革开放推动高质量发展，形成更高层次开放型经济新体制。
承担进一步改革开放的，东方枢纽就是其一。
虹桥机场基本没有国际航班，浦东机场才是真正的国际机场。
探索进一步开放，没有比这里更合适的了。
大虹桥曾经改变了西外环，东方枢纽也会改变东外环。
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临港建设取得重大进展
环二之前讲过，浦东关系到国运（《浦东，关系的是国运》）。上海这些年的发展，浦东贡献了太多力量。
1990-2020年，上海GDP翻了50倍。
浦东翻了219倍，浦西只有35倍。
过去30年，浦东是当之无愧的发展引擎。
2021年后这个引擎熄火了，增速被很多区域超过，甚至虹口都比浦东发展快。
唯一快速发展的，只有临港。
2026年五大新城第一高楼临港双子塔建成，105片区滴水湖金融湾建成交付，重点打造跨境金融、科技金融。
临港终于迎来收获季节。
临港房地产市场很差，是因为新房太多了。
但是临港的发展速度全中国第一。
全国、上海现在经济增速5%左右，你知道临港是多少吗？过去几年平均增速19.8%，快4倍。
2019年临港规上工业产值从885亿元，2024年超过6000亿元。
集成电路六年平均增速超 50%，2025 年上半年航空航天产值同比增长52.9%。
这背后是什么？是临港累计投资7300亿元。
如果没有临港的拉动，浦东数据可能更难看。
2026年是临港建设的关键一年。
上海十二届市委八次全会于2025年12月22日审议通过《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，大量内容跟临港有关。
上海要成为国家金融中心，下一步必须深化离岸金融功能。
离岸金融功能区就在临港。
产业上的进一步开放，也需要临港。
十五五期间浦东能不能继续成为上海发展引擎，社会主义现代化建设引领区能不能建成，东方枢纽、临港都很重要。
这两个片区的快速发展，直接改变了浦东的城市格局。
过去几十年，浦东有四驾马车，陆家嘴、金桥、外高桥、张江。
前三个饱和了，张江南拓面积翻了七倍还在发展。
新的四驾马车可能是大前滩（包含后滩、前滩南）、张江、东方枢纽、临港。
浦东南部赢麻了。
2026年开始的十五五，浦东一定还要唱主角。
南北通道开工
南北通道投资200多亿，给沿线居民带来太多福利。
对于全市而言，整体性的提升了南北出行效率，提升了上海宜居程度。
大城市都堵车，上海比北京还是好很多，因为上海有南北高架、延安高架，穿过核心区。
南北高架建设的早，已经跟不上运量需求，非常拥堵。
南北通道建好后，直接分流30-40%，南北高架通勤效率全面提高。
上海的宜居性进一步加强。
上海是全国最宜居的城市，连富豪们都前来定居。
2025年全国卖了4068套新房豪宅，上海贡献2052套，半壁江山。
道路更通畅，上海在全国甚至全球的竞争力都会提高。
对于区域上，北外滩利好最大。
北外滩野心很大，800多万方巨无霸体量，定位航运金融中心。
跟陆家嘴硬碰硬。
北外滩金融行业取得了一些发展，虹口集聚各类金融企业超2100家，全国近1/8的公募基金、1/6期货风险管理子公司和1/4的百亿级量化私募落户北外滩。
很多金融企业过来是因为招商政策，后续企业迁入面临一些问题。
一方面金融行业自身规模缩减，一方面很多企业不想离开陆家嘴。
金融业信息非常重要，你在陆家嘴跟同行在一起，随时参加各种路演，随时接触各种大佬、信息源。
在其他地方就麻烦，开车堵车、坐地铁配不上身份。
很多信息，当天扩散不过去。
南北通道建成后，陆家嘴北外滩联系更加密切，有利于北外滩进一步发展。
外滩、北外滩、陆家嘴进一步的融为一体。
江湾、曲阳等地的地段价值直线上升，江湾现在到陆家嘴要50分钟，以后只要25分钟。
陆家嘴是GDP超过5000亿的顶级航母，超过很多地级市，离陆家嘴近，发展机会就更多了。
地铁崇明线通车
这些年上海南部发展更快，有个原因就是崇明一直拉后腿。
崇明一直游离在上海外面，没有真正的跟上海融为一体。
虽然可以开车过去，但是遇到堵车动不动就两三个小时。
崇明岛定位是生态岛，排除在开发之外。
这个问题很大，直接制约了北上海的发展。
现在上海的边界是郊环线，地理中心在华泾-莘庄一带。
南部就享受了太多红利。
大量市区外溢的产业，去了闵行、嘉定、松江甚至奉贤。
不用讲产业，居住上大家更有感受。
想要便宜的别墅，松江、奉贤有的是。
如果在金桥、高行、杨浦滨江生活，想要便宜的新房就很难找，只能看看宝山的个别区域。
过去也不方便。
去松江、奉贤买房？跨过上海全市，通勤上实在接受不了。
其实崇明岛开发了不少房子，别墅也多，大家过不去。
轨道交通22号线通车后，大家去崇明时间可控，局部解决了这个问题。
工作在外高桥，完全可以在崇明住别墅。
部分缓解了南北不平衡的问题。
往大了说，国家正面临一次剧烈转型，这几年大家都感受到了。
往小了说，2026年是十五五开局，也会有很多变数。
CAZ-副中心-五大新城的框架还搞不搞？长三角一体化还搞不搞？复兴岛的崛起意味着什么？旧改还能维持这个速度？
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