2026年上海楼市整体止跌回稳，1000-1500万总价的房子会更难一些。
如果你预算恰好是800-2000万，得好好研究一下。
尤其关注一下本文第四部分。
最直接的打击，就是供应量。
1000-1500万对应着中环附近的新房，之前很稀缺，主要分布在大宁、新江湾、森兰、长风个别区域。
2022年供应突然翻倍，4000套膨胀到10000套。
2022-2025年，累计供应36000套。
直接把中产区域房价打下来了。
所以很多人吐槽，哪有什么分化，无非是早跌晚跌，大宁、古美、联洋也不抗跌。
2020-2021年大宁这些区域领涨，也是因为2020年前后新房少，只能买二手。
成也萧何败萧何，新房一多谁都跑不了。
很多人说新房多，哪里都会受打击。
这两年恰好市区新房多，郊区少。
精准打击的就是中环。
2025年上海新房成交减半，只有4万多套，但是1000-1500万新房没减半。
有这些新房压着，1000-1500万市场会有些困难。
可能老破小涨起来，你们还涨不动。
杨浦鞍山次新房保利天汇挂牌均价14.2万，2020年开盘时11万。
5年涨幅30%，其实也算合理。
但是14.2万不会有人买，杨浦那么多新房10万11万12万，谁会花14万去买个二手？
品质上还不突出。
杨浦在售/待售楼盘26个，很多12万单价的地段都比保利天汇更好。
这些房东可能挂牌等个傻子，或者等低价房源卖完。
但是短期你等不来。
前几天环二见了杨浦某项目的领导，他对2026年很绝望：竞品楼盘一只手数不过来。
公司定了指标，必须得几月之前卖完。
那怎么办？2026年可能变相降价。
那你二手房还怎么卖？
其他区域一个道理，这么多新房压着，肯定不好卖。
上海哪些房子还要补跌？
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其实2024年、2025年市区新房卖的还不错。
一方面是一二手倒挂，新房便宜。
一方面是次新二手房少，大家只能买新房。
马上2026年大批限售房上市，抢新房客户，抢原来二手房客户。
跟杨浦滨江抢客户的，至少有1万多套二手房。
更可怕的是什么？
是郊区都来抢客户。
现在郊区新房都搞大户型。
户型一大，总价就拉到了1000万以上。
宝山南大、淞南这里，原来单价5-7万，总价就五六百万。
现在动不动140平，总价也要1000万以上。
淞南某新房一房一价表
宝山居民手握1000万预算，原来去买真如、买新江湾、买东外滩、买大宁。
现在好了，家门口就有金茂府，1000万可以买140平大户型。
那就置换到这得了。
宝山的购买力被截流，市区房子更难卖。
没办法，各区房子都不好卖，人家宝山人让客户留下来很正常。
市场本来就不好，没想到又来一个背刺：新规住宅来了。
2025年9月26日上海好房子标准来了，此后的新房一个比一个漂亮。
现在很多新房都建落地窗，转角飘窗，全景舱，视觉效果拉满。
看过这些新房，别说看二手，新规前的新房都看不上。
各种赠送也来了，送飘窗、送露台、送三阳台，售楼处也释放消息说自己得房率90%。
大家一算，按套内价格比二手房还便宜啊。
别说二手房，新规前的新房都很难卖了，被背刺了。
真如中海环宇玖章卖的不错，靠的就是高赠送。
但是隔壁品尊国际还有新房啊，没人去看，更卖不动。
中海环宇玖章一来，普陀标杆宝华城市之星也顶不住了，纷纷降价跑路。
讲到这肯定有朋友说，新房的冲击大家都有，为什么非得说1000-1500万难受？
因为就这些人容易被新房抢走。
豪宅早就卷上天，上海豪宅品质领先全球。
这次新规住宅对豪宅没影响。
什么会所、泳池、大理石外立面、嘉格纳四件套，豪宅本来就有。
高赠送豪宅根本不关心，买豪宅的没几个人看得房率。
有些富豪就愿意要二手，房子就买来住的，新房还要等好几年，何必呢，而且交付怎么样还不知道。
新规住宅没有割到富豪。
刚需客户你也割不着。
新规住宅还没普及到郊区，他们真的没钱，也不好割。
你搞大理石、会所、泳池、奢侈品装修，刚需买不起，付不起溢价。
现在500万以下二手房卖到飞起 ，新房卖不动。
不是刚需不喜欢，是你没办法割他。
你建个泳池，刚需说不如建个羽毛球场。
你会所漂亮，刚需问啥是会所？正规吗？
你上了嘉格纳四件套，刚需说不如省下几十万养老。
你送了几平米，刚需算算还是二手房便宜。
这次新房冲击，是把豪宅的一些配置下放到中产，精准收割1000-2000万那群人。
小资也好，中产也好，就是需要品质体现自己价值，但是又没财富自由那群人。
中产一贯的喜欢模仿富人，能低成本的模仿部分场景，性价比最高。
比如打打高尔夫，买个包包。
你让他买富人的房子他肯定不买，那没办法模仿。
广州保利天奕获得了2025年门王称号，大门长达88米，造价得上千万。
小区主力户型120、140、190平。
这就是给中产准备的，虽然我买不起300、400平的豪宅，但是我大门是豪宅配置。
看似几千万很贵，平分到每户就十万八万的，中产付得起。
有钱人肯定不买，140平太小了。
刚需也不买，我要那么大门头干嘛，不如省点钱买个车位装个充电桩。
选择没有对错，钱爱花哪花哪。
问题是中产人数在减少。
上海是中产最多的地方，外企职工、金融从业者、中小企业主、开发商管理层、海归等等。
这些是经济下行打击最严重的行业。
去年环二去陆家嘴路演，调研了一下：是不是你们金融精英放弃了联洋？
很多人回答：是联洋放弃了我们，限薪后已经买不起联洋了。
经过这次变动，中产人数减少，中产野心降低，原来能买1000万的，现在只敢看800万的房子。
给1000-1500万市场又增加了一个风险。
这些房子就是给中产准备的，如果降价到刚需市场，也不好卖。
刚需接不住。
当然以上只是影响市场的因素之一，如果大行情到来，结构问题都会被掩盖。
如果市场拉起来，不管什么价格段都有可能回暖。
只是1000-1500万市场拉起来困难更大，以后回调更剧烈。
当然市场也在分化，1000-1500万的房子再多，中产也会集中选择一部分。
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