全国多地小区物业费集体下探，武汉朗诗里程从每平方米每月2.5元降到1.1元，降幅达到56%
这不是个别小区的偶发选择
根据中指研究院发布的数据，2025年12月20个重点城市的物业服务均价为每平方米每月2.72元，同比小幅下行0.23%，降价覆盖面正在扩大
从武汉到重庆，从南昌到常州，不同类型社区的降幅在两成到五成之间，100平方米住宅一年能省下几百到一千多元不等
问题随之冒头，价格下来了，服务能不能不打折，这是最现实的焦点
天府新区海伦堡玖悦府宣布自2026年1月1日起高层住宅从3元降至2.1元，车位从每月80元降到40元
这之前业主吐槽的保洁不到位、管道破损、地下室渗漏还没完全收尾，大家对降费未必雀跃，更多是盯着服务是否对标价格
回头看，2015到2021年，开发交付不断，物业到手的合同一摞摞往上叠
碧桂园服务在2021年净利润达到43.5亿元，那是行业规模冲刺的注脚
可供给扩张的故事停下脚步后，存量竞争成为主线
官方口径显示，物业公司数量从2008年的不足6万家涨到近37万
与此同时，2022到2024年房地产施工面积连续三年下降，幅度分别为39%、20%和23%
项目少了，队伍却大了，难题就摆在眼前
业主端的忍耐也在减退
小红书博主Peter Pan在去年12月还没到期就连收催缴电话，租客也被找上门
他提出先给账单细目再缴费，对方不愿在电话里解释，沟通直接卡壳
评论区随后涌入相似经历，深夜上门催缴、群发恐吓短信、维修拖沓的反馈并不稀奇
“天下苦物业久”不是一句口号，是一通通电话和一件件小事攒出来的情绪
物业一方的难处也不虚
一位名叫安安的管家处理楼上私改阳台导致楼下渗水的纠纷，上下三方拉扯多日，最后换来一句你们无作为并被拒缴后续费用
很多管家像社区的消防员，哪边冒烟就往哪边跑，但满意度很难分配均衡
行业报告披露，百强企业2024年收缴率为88.17%，同比下滑4.54个百分点，资金回笼压力越来越紧
竞争和政策一起推着价格往下走
2024年底到2025年初，住建部门推动规范物业服务收费，多地出台最高限价和空置减免的细则
以武汉为例，2025年内完成40个小区下调，某些项目实行双档定价，按年缴从3元下到1.6元，按月缴降到2元
空置超过半年，可按三到五成减免费用，重庆、镇江等地也提出类似规则
降价的同时，舆论热度攀升，相关话题一度冲上热搜，阅读量达到2900万
局面并不止是便宜了就万事大吉，撤场案例给了另一面镜子
2025年下半年开始，撤场公告密集出现，包括中海、龙湖、保利、万科、永升等在内的多家物业合计退盘面积达到千万平方米级
有项目收缴率长期低于六成，个别住宅甚至不到四成，杭州某小区业主累计拖欠物业费达到1200万元，最终永升选择在年底退出
一些企业高管直言，不少城市的一刀切限价覆盖不了成本，若强撑只能降低服务，舆情更难收拾，退场是理性选择
那么，该怎么让价格和服务重新对上号
一个方向是把选择权交给业主
万物云在2025年推出“弹性定价”模式，梳理出508项服务清单，其中158项是基础保障，其他由业主按需勾选，按内容付费
重庆等试点的收缴率提升约20%，存量市场一年新增114个项目，年化饱和收入达到6.68亿元
公司高管何曙华强调
“弹性定价不是鼓吹降价，它尊重业主的期待，也要保住企业的服务空间，让三方找到动态平衡”
董事长朱保全也给出边界
物业费毛利率在7%到18%之间较为健康，行业收益有望逐步修复
另一个路径是把账目摊开
武昌区有小区试行信托制物业，业主缴纳的费用进入信托账户，通过平台可查询每一笔收支，账户收益归全体业主
其中一成用于抵扣物业费，其余回流社区
公开透明带来的是更稳定的合作关系
当钱的去处说得清楚，矛盾会少一半
两个问题摆在台面上
降价之后，谁来为不同梯度的服务买单，这笔账能不能算得让双方都服气
监管确定的上限和减免发挥作用后，社区内的自治机制如何跟上，避免服务缩水成常态
答案也许并不复杂
把服务做成看得见的清单，把价格变成能对得上的数字，把催缴变成有礼貌的提醒
降价对业主是实惠，对企业是倒逼
能留下的，不是喊口号的团队，而是能在预算里把电梯维保、绿化修剪、应急抢修都做扎实的团队
能站稳的是愿意拥抱透明、愿意让业主参与决策、愿意对结果负责的管理者
轻松收钱的阶段已经过去，存量时代考验的是把一件件小事做好
价格是入口
信任是留存
谁能让人住得安稳，谁就能在这场洗牌中占住一席
当服务与价格对得上号，降价就不再是坏消息，而是重建秩序的起点
