这几天，政策层面的动作明显密集起来了。
先是央行出手。
财联社消息1月15日，央行宣布下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点。很多人第一反应是：降息了？是不是房贷要降了？
先说结论：这不是那种“全民狂欢式”的全面降息，而是一种很明确的定向操作。
再贷款、再贴现，说白了，就是央行把钱“批发”给商业银行的价格。
这次下调，相当于央行主动把银行的拿钱成本压低了一截，但前提是——这些钱不能乱用，只能投向政策指定的方向。
方向也很清楚：研发投入高的民营中小企业、小微科技企业。
如果你身边有人在科技型中小企业、硬科技、应用研发这些领域打拼，这轮政策，至少不是坏消息。
未来十年真正被反复扶持的赛道，大概率就在这儿。
第二个动作：商业地产，首付下来了
同一天，另一个容易被忽略、但分量不小的政策是——商业用房首付比例，下调至 30%。
注意，是商业地产，不是住宅。
商铺、写字楼、商务公寓、酒店、综合体，之前首付普遍 50%，少数地方 45%，现在直接压到 30%，这背后的信号非常明确：
商业地产的库存，已经成了房地产体系里最难拆的一颗雷。
很多人一直盯着住宅，其实真正让地方头疼的，是商办。
商业地产，库存压力比你想的大得多。
截至2025年10月，一线城市商办用房库存达到3148.9 万平方米。过去一年平均月销量只有 45.8 万平方米，去化周期接近 69 个月，也就是将近 6年。
其中，上海最夸张：库存2096.9万平方米，去化周期 253 个月，差不多 21 年。
北京、广州、深圳情况稍好，但也谈不上轻松。
二三线城市更不用说，库存没一线多，但空置率更高，不少城市写字楼空置率已经突破35%。
这几年你能明显感觉到：
- 高端写字楼不好租了
- 商场铺位频繁换人
- 五星级酒店关门、转型、烂尾
十年前地方拼命造新城、拉高楼、引酒店；潮水退了之后，留下的全是难消化的资产。
所以，商业地产降首付，本质不是刺激投资，是被迫排雷。
那商业地产还能不能碰？
大部分商业地产，依然不值得碰。但也不是一刀切。
相比住宅，商业地产的限制确实还很多：利率高、税费高、贷款年限短，流动性也差。
不过在个别一线城市、地铁口、成熟片区，公寓类产品的租售比反而是所有房产里最高的
像深圳一些地铁口公寓，租售比能做到四五个点。
如果未来配套政策真的继续跟上——首付再降、利率下行、税费优化、总价压低，那对一部分长期持有者来说，是有讨论价值的。
前提只有一个：城市要选对，位置要选对，别幻想短期暴利。
第三个“利好”：个税减免，其实是老政策续命
财政部随后宣布：换购住房，减免个人所得税。
但这个政策，说实话，并不新
早在 2022 年就已经推出过：卖房后一年内再买房，按比例退还个税。
后来到期又延续，现在只是第二次延长。属于“续期政策”，不是新增刺激，对市场的边际影响有限。
核心目的只有一个：鼓励置换，而不是拉新需求。
真正值得关注的，不是房子，是“钱开始动了”
如果你仔细看央行最近几天的表态，会发现一个共同点：
货币政策，明显开始转向“主动宽松预期”。
1月15日，央行明确表示：将灵活运用包括降准、降息在内的多种工具，保持融资条件相对宽松。
同一天，央行开展了9000 亿元、6 个月期的买断式逆回购。扣除到期部分后，实现 净投放 3000 亿元，而且规模在扩大。
这不是一次性的动作，而是一整套“慢慢放水”的前奏。
2026 年，大概率是钱不缺的一年。
虽然这些钱不一定直接流向房地产，但资本市场、实体融资环境，都会明显感受到变化。
今天这些政策，和普通人的房贷、月供关系不算直接，不是“救市冲锋号”，而是一次底部的系统性松动。
它更像是在为 2026 年铺路：利率往下走，流动性往上抬，风险一点点出清。
市场不会一夜反转，但方向，已经比去年清晰得多了。
