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房子不好卖了，涨价的希望越来越渺茫，能回一点血是一点。
作者： 马克
来源： 魔都财观（ID：moducaiguan）
悄无声息地，上海租房市场正在变天。
无论是供给端的结构巨变，还是需求端的理念迁移，上海租赁市场的供需天平，正在发生根本性的倾斜。
01
上海部分公租房转为保租房
市场的第一重变化，源于供给端的结构性扩容。
最近，上海城方公司的8个项目实行“公保简并”，也就是公租房统一调整为保租房实施供应管理，现有合同期内租金不变，新签约也延续当前租金。
保租房的租赁要求低于公租房，不需要居住证，只要外环内无房、有工作即可申请。
公租房和保租房“并轨”，意味着更多的人能租到国有房源。
而这些公租房转为保租房，猜测部分原因是，公租房也开始出现空置了。
深层原因是，上海租赁市场，供需已经全面逆转。
一方面常住人口减少，租房的人少了，而且租客因为收入下降，租金购买力也降了。
另一头供应还在不断增加，主要保租房。
最近几年，上海乃至全国大量保租房项目交付，关键是同样的配置，租金还比个人房东便宜。
而且保租房对个人房东还有一个优势，可以稳定长租，不怕突然卖房要求搬家。
大量供应之下，年轻人的租住成本进一步下降。
对整个城市来说是好事，但对个人房东可就没那么好受了。
据克而瑞长租，未来两年是保租房供应的爆发期，甚至比前两年供应量还要大。
大量相对低价且品质有保障的保租房进入市场，持续挤压个人房源。
另一股不容忽视的供给力量，来自“商改住”。
上海部分商办也在改成长租公寓，砸向市场抢客了。
陆家嘴25年楼龄的大楼世界广场，办公楼已经改成了商住一体，电梯一半被隔离成居住用户的专用了。
背后是上海写字楼商办全面过剩。
商办改公寓，可能会冲击市区部分地段的房租。
因为这些老的商务楼地段都不差，周边交通商业也都很发达。到时候打工人楼下办公，楼上睡觉，通勤简直不要太爽。
商务楼宇“商改住”，相当于“保租房”的供应来源又多了，至于具体如何影响租赁市场，还要看后续的供应和租金价格。
02
房租仍未止跌
在供给洪峰的冲击下，租金下行仍是当前的主旋律。
体感和数据上看，上海房租仍未止跌，但好的是相比之前跌速放缓，而且出现了一些企稳信号。
趋势动物小程序显示，最近一个月，上海月租金环比下跌0.7%,最近半年下跌5.3%，高于全国平均水平。
无论是老公房，还是商品房，房租均缓慢下跌。
可能有人感受不明显，因为上海租金同房价一样，也是分化的。同小区同户型，装修好的比装修差的跌幅小。
同二手房买卖市场一样，租房市场，也是大量的房子，空着没人看。
随便看几个小区，翻翻租金成交价，同户型对比去年几乎都跌了，但跌幅没有去年那么明显。
好的是，上海租金出现了一些企稳信号，部分市区中高端次新房租金开始企稳。
海珀黄浦：
华府天地睿园：
徐汇天悦：
普陀区：
03
长租时代正在来临
租赁市场最深刻的变化，发生在需求侧。
租房，正从一个临时的过渡选择，转变为一项长期、正经的生活方式。
1）上海租房需求，内部也在发生转移。
一部分租客，用时间换空间，从市区老破小搬到郊区商品房，通勤时间久了，但租金便宜了，居住面积更大更舒适了。
只要地铁没那么拥挤，这样做性价比其实挺高的。
比如从江桥到人广，地铁其实四五十分钟就能到达，而且14号线客流量不算大，乘坐舒适。
2）还有人以租换租，租房改善代替买房改善。
比如把自己家的老破小租出去，加点钱在附近租一个电梯房。
以闵行古美为例，50多平老破小租金能租到4000-5000元，自己贴补2000-3000元，能租到电梯商品房两房。
以较小的成本完成了居住升级，进可攻退可守，相比置换买房，财务压力小很多。
3）家庭租客越来越多
数据显示，2021-2024年全国重点城市的租客平均年龄已经从32.7岁上升到34.1岁，三居室、四居室及以上的大户型租赁成交比重逐渐上升。
不仅是单身年轻人或者小夫妻在租房，越来越多的家庭，也通过租房来解决或者改善居住需求。
4）如今的租赁市场，也开始大规模走向改善了。
比如市区的保租房，价格其实并不便宜，但公区，景观，装修也确实吸引租客，自习室、健身房、台球厅都有，所以也不缺租客。
结合上海市区部分次新房的租金开始企稳，背后可能是这部分家庭租房群体的规模变大了。
高端租赁市场，房东守约精神更强，因为稳定的租客难找，违约成本也更高。
5）从房东角度来看，如今上海越来越多的房东，正在一边挂着卖，一边挂着租。
以前他们宁可让房子空着也不租，因为房价会大涨，看不上这点租金。
现在肯出租了，说白了就是：房子不好卖了，涨价的希望越来越渺茫，能回一点血是一点。
现在市面上能租的房子，来源也五花八门。
有保租房，有长租公司的，有二房东改造的，再加上大量散户型房东也在涌入。
还出现了以租养租的新玩法。
这对普通人来说，其实是多了条路，未来不一定非要咬牙买房才能改善。
钱不多，可以租个更好的小区；想住豪宅体验一下，也可以去租。
租房，正在变成一个长期、正经的居住选项。
04
小结
最近3年，因为租金整体跌幅要小于房价，上海租售比正在缓慢爬升。
参考香港，等到租售比持平公积金贷款利率甚至持平房贷利率，可能上海房价也就真正见底了。
对买房人来讲，买房不仅要关注租售比，也要关注租金流动性和换租空置期。
普遍来看，郊区的租售比高于市区，越是远郊租售比越高，三四线城市的租售比也高于一二线；
因为远郊和三四线城市，虽然房价便宜，但租房需求更不稳定，换租的空置期更长，房价上涨的预期更弱。
租售比高，是对空置期的补偿。
反过来看，越是核心地段，因为房价溢价高，租售比也就越低。
我们统计过，目前市区租售比最低的板块是黄浦滨江，只有1.35%。
▲房外房研究院制图
产品上看，房龄越新，总价越贵，租售比越低。
外环内老公房2.2%>外环外老公房2%>外环外次新房1.8%>外环内次新房1.6%。
▲房外房研究院制图（注：老公房时间划分外环内2000年前，外环外2010年前）
对房东来讲，在当下租售比也能侧面反映出房东的卖房难度。
尽管这不是绝对的，但是低租售比房子的房东如果要卖房，是该想想怎么办了。
当房价增长不再理所当然的时候，收益就会变得更具体、更微观。
换句话说，你的每一平方米都需要证明自己的造血能力。
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