其实早在2018年，潘石屹就预言了市场走势和可能存在的风险，现在回过头来看，他的预言已经得到应验。
当年，他甩掉了自己名下几乎所有的写字楼资产，总值差不多400多亿。
面对他此举，很多人是一片嘲讽，觉得他没眼光，胆小，错过了赚钱机会…
如今再来看看结局，人家哪里是胆小，分明就是提前预判了市场走势，几乎是逃顶成功。
再看留下来的，不是面临着资产贬值，就是叫苦连天债务压力居高不下。还有的人一直坚定着等待房子的东风再来，结果寒意正浓，吹得人直打哆嗦。
01.为啥他能“逃顶”成功？因为提前看透了逻辑的变化
2018年楼市正火，不少人抢着贷款买房，房企也拼命抢地。那时的恒大、碧桂园都喊着“销售额冲万亿”，感觉房企们拿地跟抢白菜似的，
但潘石屹却在大家疯狂涌入的时候，把北京、上海的核心物业一个个出清。很多人笑他胆小，但他的逻辑和大多数人不一样：
在后来的一档专访中，他回答的很干脆：因为对市场和未来风险的判断不一样。
他解释说，2008年，只要不违规，房地产上涨空间大、机会多，几乎没什么风险。但到了2018年，情况不同了。很多大企业借的是美元债，收入却是人民币——汇率一变化，风险就来了。
结果呢？很快他的话就被验证了。从2020年恒大美元债爆雷开始，华夏、蓝光、阳光城等一批千亿级房企的境外债务也接连出问题。
再看看潘石屹这边，早就拿着卖房子的钱，去国外过得安安稳稳。
你说他这是胆小吗？显然不是，这是他看得太明白了——逃顶不是等最高点，而是在退潮前，先上岸！
02.未来3年，楼市或迎来“3大”走向
①房价暴富时代成为过去式
以前不管你在哪个城市，只要有资金，闭着眼买房都赚钱，买手上拿一年就能赚几十万的差价，谁买谁爽。
现在呢？从21年底开始一路下行，有的跌去40%都没人接盘。
比如北京亦庄林肯公园的一些两居室，去年还能卖550万，今年挂牌价就降到490万，便宜了60万还是没人问。
这就像“钝刀割肉”，表面看好像还行，仔细一算其实都在亏。尤其是刚需家庭，本来想买房安家，现在个个都变成了“等等党”，一等等出了一辆宝马的钱。
②房子越来越难卖，尤其是高层住宅
现在很多房子挂牌半年，连个问的电话都没有。
为啥会这样？你看看现在的挂牌量，统计说，全国挂牌量超730万套，南京挂牌数量接近14.2万套、北京15.2万套、上海约16.96万套、重庆更是超20万套…
房子越来越多，现在最大的问题不是房价跌，而是进入了“流动性冰冻期”
意思是：你想卖，没人接盘；你愿意降价，买家还想再砍一刀。
比如杭州阳光城有套房，去年报价650万，今年降到570万，少了80万，结果中介带看次数居然是：0！
你没看错，挂在那儿就是个“摆设”。
尤其是高层住宅，越来越像没人敢接的“水泥手雷”。当年很多人冲着风景好、采光足买了高层，现在呢？电梯老化、物业不管、外墙脱落、消防隐患…一个个问题接踵而至。
比如天津滨海新区的一些高层，一到晚上亮灯率不到30%，电梯还经常坏，买了根本住不了，还卖不掉。
反观上海新天地这样的老牌豪宅，物业维护得好，价格依然坚挺，单价还在15万以上。
这说明啥？房子不光看地段，还要看“保养”和“品质”。老高层如果没人维护，真的就成了“雷”，谁接谁吃亏。
③市场分化越来越明显
也不是所有的房子都不涨，但可以肯定的说，不是所有房子都会涨，买错就等于砸锅卖铁
以前大家都觉得“房子就是资产”，现在得加一句：“只有好地段的好房子才是资产，其他的可能是负担。”
比如惠州大亚湾某个楼盘，几年前卖1.8万/平，现在成交价只有6000多，腰斩了还找不到下家。
反观深圳南山、杭州未来科技城、上海黄浦这些地方的房子，不仅抢手，价格还稳定，有的豪宅楼盘甚至一出来就被抢光。
所以，现在拼的不是你有没有房，而是你有没有买对地方。
看到这有人要问了，这两年利好一个接一个，市场情况咋这样？
说的没错，比如：降首付、降利率、给补贴、给贷款，这两年能用的招几乎全用上了。但市场反弹了吗？
没有。因为根本问题没变：房价还是太高，收入跟不上。
比如大城市房价收入比30倍，普通人不吃不喝，起码要30年才买得起。这种情况下，谁敢往里冲？说句不好听的，政策出得越多，有时候反而说明市场越虚弱。
就像医生不停给病人打强心针，不是病快好了，而是命快保不住了。
总结：当年很多人觉得潘石屹“胆小错过了高峰”，现在才发现他其实是“早就看穿了结局”。
如今，阴跌已成常态、降价也卖不动、高楼变隐患、资产在分化、政策就像止疼药……
这一切都在告诉我们：楼市已经彻底变天了。所以，别再幻想房价还会暴涨，早点认清现实——看懂趋势、握紧现金，才是成年人最该有的清醒。
