想想李嘉诚当年那番话，现在看来真准。
早在2017年，他就说香港和内地房价会面临大调整，因为前几年需求都释放光了，接下来供给过剩，房价压力山大。
那时候市场正热火朝天，大家抢着买房，谁信他的？
结果从2021年起，房价就开始往下走，一线城市跌了三四成，二三线更狠，有的直接腰斩。
那些高杠杆买房的，现在套牢了，需求确实枯竭了。
若无意外，2026年楼市或将面临3大转变！
从“买房发财梦”到“躺平避险”：十年里房子变了味
如果把时间轴拉长到十年，你会发现眼前这场房地产巨变，其实早早写在很多细节里，只是那时候大多数人不愿信。
十年前，2013年到2016年，内地房地产还是一派狂热。
一线城市新盘开盘通宵排队，认筹金一交就是几十万，谁抢不到房号，谁就觉得自己要被时代抛下。
可在这种全城狂欢的背景下，有人却在悄悄退场。
陆续抛售广州、上海、南京的大型物业，几百亿现金一点点回笼，2016年干脆停了在内地拿地。
市场上不少人当时还拿这个当笑话，说这是“过气富豪”看不懂新周期。
直到2017年，他才摊牌：需求已经被提前透支，供给严重过剩。
事实上，这句话现在回头看，几乎像是一纸“风险预告书”。
而另一边，是普通家庭的集体冲锋。
那几年，无论北上广深，还是二三线热点城市，几乎所有的家庭规划都绕不过“房子”两个字。
刚毕业没两年就咬牙上车，掏空六个钱包付首付，收入一涨就想换更大的、更新的，谁手里多一两套，就被当成眼光独到的成功样本。
那会儿，“买房就是买涨”，“房子是最好的资产”几乎成了共识。
现在把镜头切到2026年，才看得出当年的分叉到底有多残酷。
一线城市很多房子在高位回调了30%到40%，二三线城市更惨，很多板块几乎腰斩。
对全款买房的人来说，这叫账面缩水。
对那些首付三成、贷款三十年的人来说，这叫首付蒸发、净资产掉进负数。
房价跌走的是自己的钱，留下的却是原封不动的贷款本息。
某种意义上，这些人用青春收入的未来，换来了一套“正在贬值的砖头”。
更扎眼的是数据上的冷暖对比。
2026年开年的第三周，中原地产的监测终端上，一线城市二手住宅报价指数从17.3%涨到20.0%，这说明愿意调高挂盘报价的房东稍微多了一点。
但这个回升，更像是重症病人手指动了一下，有迹象，但离痊愈还远。
上海二手房报价和成交在1月还能录得约0.2%的小涨，北京还在跌约0.4%，深圳跌约0.5%。
过去几年透支的行情，现在正在一点一点“还”。
这种变化背后，是一整代年轻人的心态塌方。
曾经坚信“只要上车就赢”的90后、00后，经历了实打实的价格回调和项目烂尾，开始重新算账。
工资涨幅赶不上房贷压力，生育意愿越来越低，职业不确定性越来越强。
如果房子不再能够顺风顺水地升值，甚至可能越供越亏，那“背30年贷款”这笔买卖，还值不值得做？
越来越多的人干脆选择“去杠杆”，能租就不买，不再把“有无房产”当成人生成败的硬指标。
这一轮观念的松动，比房价本身的涨跌，其实更关键。
很多人这才明白，前些年是拿“未来的自己”给“当下的楼市”做嫁衣，而极少有人像那位提前撤出的资本玩家一样，把周期当回事。
时间没有偏心，它只是默默地把不同选择的后果，一一摆在台面上。
有人手里是充足现金流和多种选择，有人则被固定在郊区一套跌价的房子里，每个月看着账单发愁。
房地产从“通往财富自由的门票”，变成了很多家庭的“财务枷锁”，这一转折，本身就说明了一件事——那个“只涨不跌”的时代，的确已经结束。
居住这件事被重新定义了
市场最有意思的地方在于，它永远会给出真实答案。
过去几年，房价的真实走势，把“楼市神话”打回了原形。
而2026年开局，一些更细腻的变化，正在悄悄改写“住哪”“怎么买”“要不要买”的根本逻辑。
走在北京、上海、深圳，会发现一个和五年前完全相反的场景，过去被视作“上不得台面”的老旧小区，反而成了不少刚需买家的目标。
电梯老、外立面旧、车位紧张，这些曾经让人嫌弃的标签，现在被另一组优势盖过去：总价低、位置好、周边生活配套成熟、上班通勤时间可控。
尤其是一些已经完成加装电梯、重新规划停车位、升级老旧管线的老区，一旦居住舒适度稍微拉起来，立刻被视作“性价比极高的安全港”。
这种偏好转向，本质上是年轻人对“房子功能”的重新定位。
前几年买房，很多人打的算盘是，今天买一套，几年后涨了再卖掉换大的，再之后再换更好的地段，靠杠杆滚动上移。
那时房子首先是一件金融产品，是一个可以加杠杆、能放大的资产工具。
现在则完全不一样，越来越多的人把房子当作“避险资产”：不是为了赚大钱，而是为了在经济波动和收入不确定中，多一份安全感——地段抗跌、配套扎实、租售都不难，这就够了。
下一步棋
当市场从狂热降到冷静，政策的出手方式也跟着变了。
不同于早些年“放水救楼市”、普遍降首付、全民加杠杆，这一轮调整，更像医生拿着手术刀对症下药：该拆的拆，该接的接，但尽量避免再一次整体性的大幅激进刺激。
2026年1月15日，央行的一份通知就能看出这种思路。
把商业用房购房贷款的最低首付比例，从50%直接降到30%。
听起来是“便宜”了买商办的人，实际上指向的是银行报表上那一大堆沉睡的写字楼、商业公寓。
如果这些库存一直卖不动、租不出去，开发商的债务压着，银行的风险资产也压着。
适当降低门槛，哪怕只是激活一部分接盘需求，也能减轻金融系统压力。
同一时间，针对住宅交易链条，政策也在动刀。
持有不满2年的住房，转手时增值税率从5%降到3%，再叠加1月1日正式落地的存量公积金贷款利率下调，这些组合起来，目的很清楚：让二手房更容易卖动，让已经被套牢在旧房里的家庭更容易换房。
财政部也延续了换房个税退税优惠，给那些“卖一套换一套”的刚需、改善人群一点实打实的减负。
对普通家庭来说，真正需要思考的是，在这个“房子回归居住属性”的大背景下，自己的下一步棋应该怎么下。
如果已经重仓买了多套房，短期内很难再期待“翻倍行情”帮你解套，更多要考虑的是现金流安全：租不出租得出去？有没有必要甩掉一两套远郊或抗跌能力差的房子？
是不是该把手里有限的资金，从高空置、低回报的资产中抽出来，防一防未来几年可能的收入波动。
如果还没上车，也不用被所有的悲观吓住。
现在的市场，比高位时要更接近真实价值一些。
关键不在于“现在是不是最低点”，而在于“这套房，在你的收入结构和生活规划里，是不是合理的配置”。
更重要的是，不要再把“有无房产”当做人生成败的唯一标尺。
至于房价未来会不会再涨？肯定会有涨有跌，有城市会慢慢爬坡，有板块会继续回调。
对普通人来说，把房子当成一份“可住、可租、可承受”的生活容器，而不是一把通往暴富的钥匙，也许才是这场房地产大变局留给我们的真正启示。
参考信源
环球网
