“未来5年不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来面临‘需求枯竭’。”2018年，李嘉诚这番话在火热的楼市中无人当真。
然而时间来到2026年，房地产市场的深度调整正如他所料。相对于曾经的高点，房价跌3-4成非常普遍，跌一半也算正常，甚至有的房子价值只剩当年的首付款数额。
当前的市场数据印证了这一趋势。2025年1-10月，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降9.6%。更为明显的是，2025年10月，中国100个城市的二手住宅价格全部下跌，无一城市持平或上涨，二手房市场已经连续32个月环比下跌。
需求枯竭，市场回归理性
李嘉诚当年预言的“需求枯竭”如今已成为现实。他曾一针见血地指出，房地产行业面临大洗牌，炒房客们应该谨慎。
李嘉诚
在2026年的今天，这一判断得到完美验证。过去那种“三十而立必须置业”的社会观念已经被彻底打破。
数据显示，2025年全国租房蓝皮书报告显示，35岁以上租客占比高达35%，比2021年楼市高峰期还提升了4.9个百分点。这意味着越来越多的年长群体选择了租房生活，传统购房年龄界限日益模糊。
住房需求结构也发生了根本转变。当前市场需求已从“刚需主导”变为“改善型主导”。而这些改善型需求多是“一买一卖”的置换模式，不会带来新增交易量。
购房主力军的变化也反映出市场理性的回归。随着收入预期趋于谨慎，居民人均可支配收入实际增长5.0%，但购房意愿并未同步提升。
在2026年的今天，租赁市场正迎来前所未有的增长。90后、00后的住房观念已经发生根本性转变，“房住不炒”理念深入人心。
这些年轻人活得更加清醒。曾经被奉为“稳定”图腾的房产证，在他们眼中可能还不如一张大额存单或者一场说走就走的旅行来得实在。与其做一辈子的“房奴”，不如选择更灵活的生活方式。
《住房租赁条例》自2025年9月15日起正式施行，为租赁市场的规范化、品质化发展奠定了法制基础。条例鼓励发展长期稳定的租赁关系，推动租购住房在公共服务上逐步享有同等权利。
政策层面也在积极推动租赁市场的发展。多个城市通过收购存量商品房转为保障性租赁住房，既消化了库存，又扩大了租赁住房的供给。这种“去库存”与“保民生”相结合的模式，正在全国范围内推广。
租赁时代的到来也预示着房地产行业逻辑的根本转变。从以前的“人抢房”转变为“房求人”，租客手中的现金流才是真正的王道。
老旧小区逆袭，价值重估
与一般逻辑相反，2026年房地产市场出现了一个有趣现象：老旧小区重获青睐。
从2025年一线城市二手房成交数据中可以看到，像深圳、上海等大城市，5年内的次新房和20年以上的老旧房成交占比持续攀升。老旧小区因其总价相对较低、配套成熟、生活便利等优势，受到市场青睐。
老旧小区成交量攀升的背后是消费者对“居住本质”的回归。 同样预算下，购房者更倾向于选择生活便利的成熟社区，而非远郊的“未来新城”。
政策层面也在助力老旧小区价值提升。国家层面把老旧小区改造作为房地产发展新模式的重要内容，通过改造或拆迁，提升老房子的居住价值。
老旧小区的逆袭印证了李嘉诚著名的“地段论”——在大浪淘沙之后，只有占据核心资源的资产，才能在潮水退去时穿上裤子。 这也为2026年的市场定下了基调：普涨时代彻底终结，分化行情将成为市场主旋律。
面对市场变化，2026年房地产政策也呈现出全新思路。中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，强调“因城施策控增量、去库存、优供给”。
开年以来，房地产市场持续迎来利好。从中央到地方出台多项政策，通过降低购房成本、盘活存量住房等举措，支持住房消费，稳定房地产市场。
目前，住房公积金贷款利率和商贷利率都已达到历史低点，部分符合条件的商业贷款利率甚至低至2字头。同时，换购住房个人所得税退税政策延长至2027年年底，有效减轻了居民的换房资金压力。
各地方政策也精准发力。例如，珠海市2026年5月5日前对参与“以旧换新”的居民按换购新房网签价1%给予补贴，单套最高补贴3万元。承德市则对生育二孩、三孩的缴存职工家庭专项提高公积金贷款额度。
政策制定者已经明确，房地产行业必须从“高杠杆、高周转”的旧模式转向“高质量、低负债”的新模式。行业竞争焦点将从拿地能力和资金杠杆，转向产品力、运营能力和服务品质。
行业格局重构，优质资源取胜
随着房地产发展新模式逐步建立，行业格局正在经历深刻重构。这一转变在2026年变得尤为明显。
房地产行业已彻底告别过去“同涨同跌”的时代，进入一个“结构性分化”的新阶段。未来市场的表现将更根本地取决于城市本身的人口吸引力、产业竞争力和公共服务水平等基本面因素。
在这种分化背景下，核心城市与普通城市之间的房价走势将呈现截然不同的态势。中指研究院预测，2026年市场将整体趋稳，核心城市优质资产有望率先企稳，全国新房销售面积降幅将收窄，但投资与销售仍存承压。
对于购房者而言，买房也不再需要焦虑。没必要为了买房而背负沉重压力，根据自己的实际需求来选择是否购房即可。租房也能过好日子，正在成为越来越多人的现实选择。
楼市的深度调整虽然带来了一定阵痛，但从长远来看，有利于行业摆脱对高杠杆、高周转的依赖，回归居住本质。
未来楼市的竞争焦点将不再是土地和资金，而是产品力、运营能力和服务品质。政策层面将鼓励房企持有物业、提供高品质居住服务，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
那些曾经嘲笑李嘉诚“年迈昏聩”的人，如今不得不佩服他的远见。房地产市场已经从那个狂热的时代走出，正在回归理性与本质。
