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“房产税真的要收了？我家有两套房子要不要缴？首套房能免税吗？”近期房产税政策密集落地，上海试点延长至2031年、重庆上调免税面积至180平，再加上财政部明确将扩围8-10个试点城市，让不少家庭心里打鼓。但其实不用盲目焦虑，从目前两地试点政策来看，房产税的核心原则是“保刚需、压投机”，95%以上的普通家庭都能享受免税优惠，只有多套住房、高档住房或不符合优惠条件的购房者才需要缴税。今天就结合国家税务总局、两地政府官网的权威信息，用大白话拆解征收细则、免税范围和未来趋势，帮你一文读懂“房产税到底怎么收、谁要缴、谁能免”。
首先要明确一个关键概念：目前落地的“房产税”，是上海、重庆自2011年起试点的“个人住房房产税”，和未来可能全国推行的“房地产税”虽一字之差，但适用范围、征收标准都不同。前者是局部试点、精准调控，后者还在立法推进阶段，短期内不会全国铺开。这次政策动态的核心的有三个：一是上海试点有效期延长至2031年1月27日，征收规则不变；二是重庆优化试点政策，免税面积大幅提高、税率统一调整；三是财政部确认将扩围试点，8-10个经济发达城市将纳入第二轮试点，预计包括北京、广州、深圳、杭州等城市。无论是已经试点的城市，还是即将纳入的城市，政策设计都围绕“不影响刚需、精准打击投机”展开，这是理解房产税的核心前提。
先看上海试点的具体规则，这是目前最成熟的征收模式，未来扩围城市大概率会参考：
核心原则：首套全免，二套及以上按“人均60平”算应税面积。上海户籍家庭的首套住房，不管面积多大都不用缴税；如果买二套及以上住房，要把家庭所有住房面积加起来算，人均不超过60平的部分免税，只对超出的面积征税。比如一家三口已有一套100平的房子，再买一套120平的，家庭总住房面积220平，人均约73.3平，超出部分就是220-60×3=40平，只对这40平征税。
非上海户籍家庭分三种情况：持有居住证满3年或符合人才条件的，首套免税，二套及以上按“人均60平”规则算，和沪籍家庭一样；居住证未满3年的，新购房先全额缴税，满3年后再按规则退还多缴的部分；没有居住证也不符合优惠条件的，新购房没有面积减免，按全额应税面积征税。
计税方式和税率很明确：计税依据是房屋交易价格的70%，不是房屋评估价，避免了估值争议。2025年的税率标准是：新购房单价≤94446元/㎡，税率0.4%；单价＞94446元/㎡，税率0.6%。应纳税额的计算公式很简单：应纳税额=应税面积×房屋单价×70%×税率。比如一套应税面积40平、单价8万元/平的房子，应缴税额=40×80000×70%×0.4%=8960元/年，平均每月不到750元，对普通家庭来说压力不大。
再看重庆的优化政策，更侧重“支持改善、降低税负”：
最大变化是免税面积大幅提高，从原来的100平上调至180平，而且是按家庭为单位扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。也就是说，重庆市民买的首套独栋商品住宅或高档住房，建筑面积在180平以内的，完全不用缴税；超过180平的，只对超出部分征税。比如一套200平的独栋住宅，交易价320万元，应税面积就是200-180=20平，应纳税额=20×（3200000÷200）×70%×0.5%=1120元/年，比政策调整前少缴了近7000元。
税率也简化为统一的0.5%，不再分0.5%、1%、1.2%三档，计税依据同样调整为交易价的70%，整体税负明显降低。另外，重庆还调整了征收对象，“无户籍、无企业、无工作”的个人，现在只有新购第二套及以上普通住房才征税，首套普通住房不再缴税，进一步放宽了优惠范围。
综合上海和重庆的政策，这8类人完全不用缴房产税，大家可以对号入座：
1. 上海、重庆户籍家庭的首套住房（无论面积大小）；
2. 非上海户籍但居住证满3年/符合人才条件的首套住房；
3. 重庆家庭首套应税住房，建筑面积≤180平的；
4. 上海家庭二套及以上住房，人均面积≤60平的；
5. 公租房、保障性住房的承租人（房产税由产权单位缴纳，个人无需承担）；
6. 继承、赠与的住房（未发生交易，暂不纳入征税范围）；
7. 农村宅基地上的自有住房（试点仅针对城镇住房）；
8. 重庆“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）的首套普通住房。
很多人关心“存量房要不要缴税”，这里明确回应：目前两地试点都只针对“新购住房”，存量房（已经持有的房子）不在征收范围内，不用补缴税款。而且财政部明确表示，未来扩围试点也会延续“仅征增量、豁免存量”的原则，避免给已购房家庭带来额外负担。
对于即将到来的试点扩围，大家也不用慌，政策设计会延续“因地制宜、梯度征收”的思路：首批扩围城市大概率是北京、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉等经济发达城市，这些城市的征收规则会参考上海、重庆的模式，重点保障刚需家庭；税率不会大幅提高，预计还是在0.4%-0.6%区间，而且会根据当地房价水平动态调整；免税面积可能会结合当地人均住房面积设定，比如一线城市按人均60-70平，二线城市按人均70-80平，确保普通家庭不用缴税。
房产税的核心目的不是“增加财政收入”，而是“遏制投机炒房、促进房地产市场健康发展”。从试点效果来看，上海、重庆的房产税有效抑制了多套房持有行为，部分投机者因为持有成本增加而抛售多余房产，让更多房源流入市场，反而有利于刚需家庭买房。而且房产税能让地方政府获得稳定的税收来源，减少对“卖地收入”的依赖，从而更注重住房保障和城市配套建设，长期来看对房地产市场平稳发展是好事。
不过还有几个常见误区需要澄清：
误区一：“首套也要缴税”——错！两地试点都明确首套住房免税，只有二套及以上才可能缴税；
误区二：“按房屋评估价征税”——目前试点暂按交易价的70%计税，评估价仅作为参考，不会随意高估；
误区三：“税率很高，持有成本飙升”——实际税率0.4%-0.6%，而且只对超出面积征税，普通家庭税负很低；
误区四：“全国马上要全面开征”——财政部明确表示，全国统一开征需要先立法，5年内可能性不大，目前还是试点阶段。
最后给不同情况的家庭提几点实用建议：
1. 刚需家庭：完全不用焦虑，首套住房肯定免税，就算买二套改善房，只要人均面积不超标，也可能不用缴税，放心按自身需求买房；
2. 多套住房持有者：如果手里有多套闲置房，未来持有成本会增加，建议抛售多余房源，避免不必要的税负；
3. 准备在扩围城市买房的人：优先考虑首套刚需房，尽量控制人均面积，符合当地人才政策或居住证要求的，及时办理相关证件，享受免税优惠；
4. 出租住房的家庭：房产税由房屋产权人缴纳，承租人不用承担，而且目前公租房、保障性住房的租金收入还有增值税减免优惠，不用担心税负转嫁。
房产税试点的落地和扩围，是房地产长效机制的重要一步，标志着房地产市场从“短期调控”向“长期治理”转变。对普通家庭来说，只要是合理的住房需求，都会得到政策保障；只有投机炒房行为，才会受到一定约束。不用盲目恐慌，也不用过度解读，跟着政策导向、根据自身需求买房，才是最理性的选择。
话题讨论
你家有几套住房？是否在上海、重庆或即将扩围的试点城市？你觉得房产税政策对刚需家庭和多套房持有者影响大吗？欢迎在评论区分享你的看法和疑问～
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本文章内容仅个人观点，基于国家税务总局上海市税务局、重庆市人民政府官网政策文件、财政部公开回应及中国新闻网权威报道整理，不构成购房建议或税务筹划指导。具体房产税征收标准、免税范围等以当地税务部门及政府公布的官方信息为准。文章遵循国家法律法规和平台社区规定，无不实信息和违规表述，如有疑问可联系作者沟通。
