过去在上海大宗房地产市场中，占大头的外资买家，现在已经几乎看不到身影了。
2018-2020年，外资疯狂入，抢着入，大手笔砸钱入；
2021-2025年，外资疯狂出，迅速出，割肉迅速离场。
兴冲冲入，败兴而归，南墙撞的灰头土脸，一毛钱没挣到。
外资，正在上海市场中，大撤退！
上海大宗买家中，外资已经消失了
看组数据，据戴德梁行统计，
2025年全年上海房地产市场大宗交易共录得75宗，成交总额约424亿元。
其中内资买家占比高达97%，外资买家全年仅完成三笔收购，而且多为零星小额。
而且还有几个关键变化：
1、内资买家中，基本都是自用；
2、投资属性很少再买了；
3、外资不仅不买了，反而都在出售；
4、过去动辄十亿元、百亿级，现在3-5亿内为主，3亿内占比过半；
5、大宗交易中，法拍交易占全年成交量的1/4；
这几年，外资在上海大宗房地产市场中，大起又大落！
你再看数据：
2017年上海大宗交易总额达1057亿元，外资占比约35%。
2018年总交易额升至1200亿元，外资占比跃升至55%，创下阶段性纪录。
2019年总交易额约980亿元，外资占比下降至约40%。
2020年总交易额约690亿元，外资占比约30%。
2021年总额达1050亿元，外资占比再次超过50%。
2022年总交易额约760亿元，外资占比约35%。
2023年总交易额约880亿元，外资占比稳定在35-40%。
到2025年呢？
上海大宗房地产交易总额降到了400+亿。
和2018年巅峰期比？
1200亿→400+亿，交易额缩减幅度高达67%……
外资占比，从55%→3%，从主流地位，降到无影无踪……
国内房地产猛涨那些年，
新加坡凯德集团、德国安联保险、美国黑石集团、美国Hines、加拿大博枫资产管理、香港领展房地产投资信托基金、新加坡吉宝、美国KKR……
全球资本，都来抢占上海房地产，写字楼、商业广场、综合体、产业园……能抢到啥买啥！
何其兴盛啊……
现在呢？外资都在撤，都在卖，都在迅速打包甩货清仓。
空留一声声叹息……
戴德梁行数据显示，外资企业出售资产的动作明显增加，
2025年外资出售总额约129亿元，占市场1/3，涉及15宗交易；
这些分别位于普陀、前滩等商务区，主要为整栋写字楼等办公资产。
而且这是全球基金连续第四年净卖出中国商业地产，持续退出市场。
2021年至2024年的累计净销售额达112亿美元，超过了2019年至2020年的净购买额。
原因呢？
不外乎，价格下行、租金下行、收益率下行、流动性压力，加上全球资产配置加速调整，想离开也在情理之中。
资本从不复杂，不谈情怀，只逐利，赚不到钱就快跑……
不止去年，这几年来，美国资本、欧洲资本、新加坡资本……都在加速撤离。
贝莱德撤退得更猛！
2025年，贝莱德以7折价卖掉了上海普陀区长寿路的27层办公大楼——创世纪广场。
2018年，贝莱德并非单独购买该楼，而是通过其旗下的一只亚洲房地产基金，从太古地产收购了一个香港和上海的资产包，总交易对价约 120亿港元。
根据当时资产估值比例，创世纪广场办公楼部分价值约在30-35亿元人民币区间。
这是贝莱德在上海的最后一处主要资产。
这栋楼卖的并不容易，2022年底就挂，挂了两年多又降价，才卖掉。
贝莱德的撤退，不止在上海。
此前，贝莱德还卖掉了广州荔湾区的大型购物中心“西城都荟”，也没赚到钱。
同样在上海大宗资产中撤退的，远不止贝莱德一个。
欧洲某养老基金，出售虹口甲级写字楼！
2025年，上海虹口区的一栋甲级写字楼整栋，
凯德投资，近几年接连出售上海写字楼资产！
凯德完成业务重组后，一直在调整中国资产组合，回笼资金用于新经济领域投资或分配回报。
2023年出售了位于上海闵行区的“凯德·星贸”办公楼项目部分股权。
2024年打包出售上海两处资产，分别为海七宝凯德广场和上海杨浦的办公项目。
德国安联保险，浦东写字楼！
2024年，位于上海浦东前滩地标性综合体“晶耀前滩”的二期办公楼部分。
黑石集团，退出上海写字楼。
2023年，黑石以约30亿元价格出售上海虹口区的“星荟中心”两栋甲级办公楼。
当时两栋写字楼，加一个大型购物中心，打包买入价约83亿元。
持有5年，卖掉了。
吉宝置业，出售上海虹口区的“吉汇大厦”。
这是新加坡资本在中国的战略性收缩，写字楼卖掉，回笼资金投入其他地区。
这里面的大部分，都是在2017年、2018年，国内房地产最鼎盛的那几年买的，高峰期自然买的也最贵。
现在割肉卖掉，是退场，是在中国的资产组合调整与收缩，
更是，心碎失望吧……
外资撤离背后，是大宗房地产与企业的下沉降级
看数据，2025 年第三季度，上海甲级写字楼：
1、平均成交租金约 RMB 205 元／㎡／月，环比下降约 3.6%。
2、核心区域（如静安、黄浦、陆家嘴）租金约 RMB 242 元／㎡／月，环比跌幅约 4.0%。
3、整体空置率约 23.5%。
这个话题比较敏感，数据不做分析，不做评价，不做延展，懂的都懂。
戴德梁行报告显示，上海三季度甲级写字楼存量面积达1781万平方米，而净吸纳量仅为2.9万平方米。
高力国际的报告提到，
2025年第三季度，上海全市甲级写字楼去化速度比去年同期跌了80%多，是近五年的最低水平。
当然，市场呈现明显两极分化：
陆家嘴、南京西路等核心区空置率仅15.1%-17.8%，租金稳守6.4-9.1元/㎡/天，金融、AI企业需求撑场。
而北滨江、嘉定新城等非核心区空置率最高达37%，租金低至3.5-4.87元/㎡/天；
国内经济增速放缓、企业利润收缩、企业成本控制加剧、供需失衡……
放到七八年前，北京、上海的CBD区一屋难求，企业租楼要排队，等不及的要给物业送红包才能插队……
而现在，房东天天愁咋卖掉，物业天天苦口婆心的降租、再降租，租金降一半也要挽留……
这时候，外资也只剩撤离，头也不回的走。
资产如水流，行情总有周期和轮回，也许过几年，国内行情雄起，他们又挤破头回来了。
只不过，还要等多久？谁也不知道……
THE END
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