文|富尔马林
编辑|富尔马林
这轮所谓的全面拆迁，对国人来说，可能比股市、比黄金还刺激。
住建部在 2026 年年初直接抛出一份关于城市更新的新文件，把城中村、老小区、老片区这些地方，重新推上牌桌。
有人立刻兴奋：盼拆迁好多年，终于轮到我？
也有人开始紧张：这是要再来一轮炒房吗，会不会又是割最后一波韭菜？
这次拆迁动真格的地方在哪
过去说拆迁，最头疼的是两个字：拖和乱。一个项目从提出到真正动工，层层审批、反复论证、来回博弈，少说两三年，多的七八年都有。
对普通业主来说，最怕的就是消息满天飞：今天说要拆，明天说还在研究，后天又传出方案推倒重来，一折腾就是几年，房价、生活、工作全被悬在半空，想卖卖不掉，想装也不敢装，只能耗着。
这次文件里，住建部直接推出了两个工具：一张图，正面清单。
所谓一张图，说白了就是把整个需要改造的城市片区——尤其是城中村、工业旧地、农村集体建设用地转成城市建设用地的区域——全部拉到一个统一的规划平台里。
过去是零碎审批：你一个村，我一个小区，各找各的部门，跑各自的流程。现在是先把整个区域拉在同一张底图上，分层分区全部画清楚，相关部门在同一套规划里统一协调。
对普通人来说，关键点只有一个：进没进这张图。
一旦进了这一张图，后面发生的事情就完全不一样。审批流程不会再是那种从街道到区里、从区里到市里，一个章一个章地盖，而是直接走一站式流程，前期论证集中做，项目打包滚动推进。
之前那种项目卡在某一个环节，谁也不愿意背责任的局面，至少在制度设计上，被一刀切走了一大块。
城市更新想跑起来，先要把制度里的脚镣摘了，这一步算是摘得比较彻底。
和一张图配套的，是正面清单。这个名字听着不起眼，实际含义很直接：什么项目能干，事先明确列在清单里。
清单里的项目，只要前期规划、论证、征求意见走完，该走的程序完成后，就不能再动不动推翻重来，不能因为领导换了、风向变了，整个项目又从头来一轮。
这在过去是很常见的现象，一拖就是几年，开发商也不敢真投入，老百姓也不敢真相信。
正面清单一旦落地，对城市更新和拆迁最直接的影响，就是节奏。
很多人关心的是一句话：会不会到处大规模拆？
从文件的设计看，中央并不是鼓励盲目掀桌子，而是用清单把能做、该做的先固定下来，然后集中资源，短时间内推进一批，形成示范效应。
说白了，就是先挑那些条件成熟、利益格局相对好协调、经济带动能力强的片区，优先启动，然后再慢慢扩展。
更值得注意的是时间点安排。按照目前节奏，2026 年一季度是政策出台、规则明确的阶段，从四月开始，各地如果真要发力，节奏很可能会比大家预期快得多。
过去几年，各种城中村改造方案、老旧小区改造规划，其实已经讨论了很多轮，只是卡在最后执行环节。
现在制度障碍清掉了一大半，各地只要资金、项目、利益协调到位，速度会上一个台阶。
这对谁最敏感？城中村业主、老城核心片区的房东，还有那些手里拿着老旧小区、但一直没啥人问津的房子。
以前这种房子卖相一般，租金也一般，政策消息时有时无。
现在一旦确定纳入一张图，而且列进正面清单，被改造、被重估的概率就会突然抬高。有人会因此迎来资产翻盘，也有人会发现，自家在图外，一下子心里就有了落差。
“贴息”和松绑预期
拆迁这件事，从来离不开一个字：钱。你要让老百姓从几十年的老房子里搬出来，不管是货币补偿还是房屋置换，总要有一个说得过去的账。
而这一轮城市更新，如果想做到既不搞大水漫灌，又要避免市场继续低迷，政策设计就得在缝里走线。
这次住建部的文件本身，说的是城市更新和拆改规则，但市场很快联想到另外两个词：贴息和限购放松。
财政部在最近的发布会上确实没有直接说贴息细则，但是从过往经验看，大规模的城市更新、城中村改造，如果想顺利推开，永远绕不开金融支持。
地方要拿钱推进项目，开发企业要拿钱改造，老百姓要拿钱去买安置房或者改善住房，资金端如果不给一点助力，只靠市场自然恢复，很难撑起这么大一盘棋。
所谓贴息，一般是针对新发放的住房贷款，国家或地方给出一定比例的利息补贴。过去类似操作在棚改、保障性住房建设上都出现过。
现在如果重新启用这个工具，最有可能的方向，是在某一个时间点之后发放的新房贷，尤其是符合城市更新、保障性住房、合理改善自住需求的房贷，享受一定年限的利率补贴，等于在当前已经下降的贷款利率基础上，再做一层降成本处理。
这对刚需家庭的刺激是很直接的。
如果叠加贴息，实际每个月要还的金额再往下降，对比租金和房贷的差距会重新缩小甚至反转，心理上更容易做决策。
而城中村改造、拆迁安置带来的新需求，也需要这一类政策兜底。不然，补偿款发到手，大家宁可先存着，也不愿意马上冲进楼市。
和贴息一起被市场高度关注的，是限购政策的松动预期。
在 2026 年四月全国拆迁项目加速前，三月是否会成为一线和强二线城市调整楼市政策的关键窗口。
调整的方向，不会是粗暴的大放水，而更可能是有节奏地松绑，比如对符合一定条件的改善型需求放宽限制，对某些重点区域的限购、限贷做精细化调整，让有支付能力、又有真实居住或改善需求的人重新进场。
这里面有一个很现实的问题：中央现在对楼市的基调，是稳，不是再搞一轮暴涨。所以，这类政策的设计，既要给人希望，又要避免重演高杠杆、高房价的老路。
贴息如果上来就把成本打太低，容易形成新一波赌涨情绪；限购如果放得太快，资金冲进少数核心城市，又会引发舆论反弹。
所以可以预期的是，政策节奏会偏克制，先让优质城市、有真实产业支撑的区域恢复一些温度，再看效果逐步调整。
从普通人的角度，看这轮城市更新，千万不要只盯着拆迁两个字，更要看背后的金融安排。有没有贴息，限购松到什么程度，决定的不是政策是不是“利好”，而是谁真正能从中获益。
比如，刚需家庭如果在一线、强二线仍处于房价高位区域，哪怕有贴息，如果首付压力依然过大，最后接盘的还是一部分中高收入群体；而手里握着老旧房源却在非核心地段的人，可能并不会因为这一轮政策就迎来大涨。
老旧房、城中村和“结构性机会”
很多人看到“这两类房子或将通通拆迁”这句话，心里第一个反应是把自己家的房产清单过一遍：老旧小区？城中村？城边上的小房子？能不能赶上一轮拆迁补偿，成不成都算一回翻身。
现实是，机会确实存在，但不是所有看着旧的、老的、小的房子，都能搭上这趟车。
先看第一类：城中村和类似性质的片区。过去十几年，城中村改造在很多城市已经唱了很久，尤其是一线城市和部分强二线，城中村几乎就是城市发展缝隙里的灰色空间：地段往往不差，离主城并不远，租客多、流动大，房屋质量参差不齐，消防、配套问题长期存在。
对城市管理来说，是又想尽快整治，又怕一动就牵扯出大量利益纠纷，最后一拖再拖。
这次在城市更新文件中，城中村被单独点名强调。配合一张图的统筹规划和正面清单的项目锁定，很多原本摆在桌面上反复拉扯的城中村改造方案，有机会被一次性推上快车道。
对城中村的房东来说，真正决定命运的关键，不在于“城中村”这三个字，而在于所在片区在整个城市里的功能定位：是不是未来产业、交通、公共服务的重点区域之一。
如果是，那进一张图、列清单的概率就明显更高，改造时资金、资源也会更多向这里倾斜。
第二类，是大量的老旧小区，尤其是那些建成年代久、没有电梯、停车难、公共空间破败的小区。之前不少地方搞老旧小区改造，多数是“补丁式”改造：刷个墙、换个门禁、改下管道，做完拍个照，项目算结束。
老百姓真正关心的几件事——上楼难、停车难、充电难、出门遛弯没地方——往往是最难动的部分，因为只要动，就牵扯到规划审批、产权分配、利益协调，一动就是一堆部门、一堆表、一堆会。
而这次文件里，直接对加装电梯、增设停车和充电设施、建设健身步道等这些具体的“微更新”，给出了规划许可豁免。
什么意思？就是说，只要符合基本的技术规范、安全要求，这类小改小造的项目，原则上不再被层层审批卡住。
原来很多地方想装电梯拖了三四年，从设计到审批，意见来回修改；现在少了一道最硬的门槛，时间成本直接砍掉一大截。
一旦进了整体规划，就算短期内不拆，后续小改也会加速，居住体验会改善，房子的市场接受度会明显抬升。
真正有机会被全面重估的，是处在城市发展轴线上的那部分老城片区和城中村，它们就像城市体检时查出来的重点部位，既是隐患，也是潜在的突破口。
参考资料：环球房产周报：住建部鼓励原拆原建，居民换房退个税政策延续，央行下调商用房首付……
2026-01-19 09:22·环球网
