家中存有老旧住宅的居民请务必留心！
2026年伊始，自然资源部、住房和城乡建设部、国家发展改革委三大权威机构密集召开三场专题发布会，主题全部聚焦于住房领域重大调整。
消息一出，不少业主立刻翻查房产证、丈量房屋面积，甚至开始盘算补偿款能买几平米新房——真要启动“全域征收”模式了吗？
但请暂缓情绪波动，此次政策导向实为“一半精准发力、一半科学托底”：既非所有老房都列入拆除清单，也绝非放任失管，而是构建起分类施策、动态响应的新型住房治理机制。
1月20日，自然资源部与住建部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，全文未出现“全面拆迁”字样，却以制度化条款嵌入多项直击民生痛点的关键安排。
涵盖空间规划适配性优化、过渡阶段生活保障补贴、存量建设用地高效盘活等实质性举措。
当前公众对“更新节奏加快”的本能反应，仍习惯性对接过往“推倒重建”式开发逻辑，误以为又将迎来一轮资产跃升窗口。事实上，本轮更新底层逻辑已发生根本性转向。
住建部部长倪虹在1月16日《求是》杂志刊发的署名文章中作出清晰界定：
城市更新必须坚持“能留则留、能改则改、应保尽保”，以功能织补与品质提升为首要路径，拆除重建仅作为兜底手段，严禁运动式推进，更杜绝诱导居民空等“拆迁红利”。
那么关键问题浮现：若不实施全域征收，哪些房屋将进入优先处置序列？哪些又将纳入系统性焕新计划？
两类房屋列入优先征收清单
在严控大拆大建前提下，哪些住宅将被依法纳入征收程序？
依据两部委文件精神及多地试点经验，答案已明确：以下两类房屋将获得优先处置权，且整个流程将实现标准化、可视化、可追溯。
首类为经法定程序认定的危险住宅，重点锁定D级危房及部分存在结构性风险的C级危房。
需特别厘清的是，房屋老化不等于安全失效，许多居民将“房龄超30年”直接等同于“必须拆除”，这种认知存在明显偏差。
依据《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125），危房等级划分为A、B、C、D四级：A、B级属结构完好或轻微缺陷，日常维护即可；
C级指局部构件存在安全隐患，主要通过修缮加固消除风险，如承重墙裂缝灌浆、梁柱碳纤维包裹等；
D级则代表整栋建筑丧失承载能力，经专业机构综合判定无法通过工程手段恢复安全性能，依法必须退出居住使用序列。
通知特别设立D级危房应急响应机制，要求各地建立“专业鉴定—结果公示—限期腾退—安置落地”全链条快办通道，无需等待片区整体更新计划，做到“即鉴即处、即处即安”。
例如部分上世纪70年代建成的砖木结构平房，墙体倾斜超限、地基沉降明显、屋架腐朽严重，经住建部门指定机构出具D级鉴定报告后，今年内将启动征收程序。
安置方案更具人文温度：除提供产权调换住房外，同步开放货币化补偿选项；针对80岁以上高龄住户、重度失能人员，优先匹配一层或无障碍电梯直达单元，并配套适老化改造资金。
次类为服务国家重大战略实施所必需腾退的住宅。
此处“重大战略”特指纳入国家级或省级发展规划的公益性基础设施项目，包括但不限于轨道交通延伸工程、义务教育学校扩容建设、区域医疗中心扩建、城市快速路网升级等刚性需求。
以长春市宽城区北三环路片区为例，因同步推进城中村整治与主干道拓宽工程，该区域已被省自然资源厅正式列入年度土地征收计划，凡位于规划红线范围内的住宅，无论建成年限与产权性质，均须依法配合征收工作。
需要强调的是，此类征收严格遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》，其法理基础为“公共利益优先”，与过去商业开发主导的协议搬迁存在本质差异。
补偿标准执行“市场比较法”，确保评估价不低于征收公告发布前六个月同地段新建商品住宅均价；所有补偿方案须在社区服务中心、小区出入口及政府官网三端同步公示不少于30日，并组织居民听证会听取意见，彻底杜绝暗箱操作与强制执行。
对于历史上因政策衔接原因未能完善用地审批手续的房屋，只要在全国第三次国土调查成果中确权为建设用地，一律按合法建筑标准给予同等补偿，切实保障群众合法权益不受程序瑕疵影响。
不征收住宅的系统性焕新路径
除上述两类房屋外，绝大多数既有住宅将通过“功能修补+环境提质+服务嵌入”三维改造实现价值再生。
这绝非简单粉刷外墙、修补路面的表面工程，而是依托专项资金、技术导则与长效运维机制支撑的深度更新，居民实际获得感显著增强，政策红利持续释放。
通知系统部署旧改三大攻坚方向，每一项均直指居民日常生活的高频痛点与迫切需求。
第一维度是市政管网系统性升级，涵盖供水管网防漏改造、配电设施增容、燃气管道智能化监测、供暖末端节能调控等，根治跑冒滴漏、电压不稳、冬季室温不达标等顽疾；
第二维度是人居环境品质提升，包括建设500米服务半径“口袋公园”、铺设透水塑胶健身步道、拆除违法构筑物、施划智慧停车泊位、增设电动车集中充电区等；
第三维度是公共服务设施补短板，重点推进既有住宅加装电梯、公共空间无障碍化改造、社区嵌入式养老托幼服务站建设等。
其中，加装电梯政策迎来历史性突破，成为中老年群体最关切的民生焦点。
2026年新政首次将既有住宅电梯加装纳入国家“大规模设备更新”专项支持范畴。
中央财政与地方配套资金形成合力，实行分层阶梯式补贴：四层及以上住宅，经业主共同决定（双三分之二参与表决、双四分之三同意）后即可申报，补贴额度按楼层高度差异化核定。
以杭州市为例，“中央补贴+市级配套+区级激励”三级资金池覆盖电梯采购安装总成本的35%—48%，单台电梯平均降低居民出资额1.3万元至1.9万元。
审批流程大幅精简，通知明确要求各地制定《既有建筑微更新规划许可豁免清单》，加装电梯项目无需办理建设工程规划许可证，从申请到开工周期压缩至15个工作日内。
养老设施改造同步获得专项资金加持。
鼓励在小区内建设标准化社区养老驿站，提供助餐、日托、康复理疗、上门护理等一站式服务；对经评估确认的中度、重度失能老人，发放养老服务消费券，每月最高可达800元，直接抵扣专业护理费用。
此外，政策首次为自主更新行为开辟绿色通道。
通知创新推出“老旧住宅自主更新不动产登记直通车”机制：完成合规改造后的房屋，可按户直接申办首次登记，免除原需多轮协调的产权归集环节。
若利用自有闲置住宅开展国家鼓励的普惠型养老、婴幼儿照护等服务，可享受最长5年过渡期政策支持——期间维持原有土地用途与规划条件不变，期满后可选择长期租赁方式续办用地手续，显著降低运营初期制度性成本。
这些实操要点，务必逐条掌握
无论涉及征收还是改造，政策落地效果取决于细节把控精度，大量纠纷源于信息不对称与流程理解偏差。
结合文件条款与全国23个试点城市执行案例，以下核心操作规范必须熟记于心，防范潜在权益风险。
首要原则是“程序正义前置”，所有行动必须履行法定公示义务。
危房征收与规划征收均须由县级以上政府发布正式征收决定公告，载明四要素：具体征收范围（附带GIS坐标图）、分户评估补偿标准、安置房源清单与交付时间表、实施主体及监督电话，公示期严格不少于30日。
旧改项目须编制《小区更新实施方案》，在单元门厅、业主微信群、街道公众号同步公示，组织不少于两次业主协商会议，未获专有部分面积占比三分之二且人数占比三分之二以上业主书面同意的，不得启动施工。
凡遇未见公告即上门洽谈、未签协议即断水断电等情况，立即向区县住建局更新科举报核实。
其次，补偿资金拨付时效受刚性约束，严禁无故滞留。
虽通知未设定全国统一时限，但各省市实施细则均已明确：货币补偿须在签订协议后5个工作日内全额到账；产权调换房屋须在协议中载明具体楼栋、单元、房号及交付日期（误差不得超过30日），并约定逾期交房违约金计算方式。
对于历史遗留无证房屋，只要通过“历史用地合法性认定”程序，补偿标准、支付方式、签约流程与有证房屋完全一致，不存在任何歧视性条款。
最后，参与旧改须秉持理性务实态度，拒绝脱离实际的过高预期。
部分小区存在“旧改即换新”的误解，提出整体重建、提高容积率、更换全屋精装等诉求，这与政策本意严重背离。
旧改本质是“在保留建筑主体与空间肌理基础上的功能再造”，严禁改变承重结构、突破原规划指标、新增建筑面积，所有改造均需通过结构安全复核。
加装电梯、管网更新等项目需业主合理分摊基础费用，各地补贴比例差异较大，建议提前查阅本市住建局官网公布的《既有住宅改造资金筹措指引》，再审慎签署共建协议。
另需重点关注的，是存量土地弹性利用新政。
允许小区内部闲置土地在符合远期控规前提下，临时建设机械式立体停车场、社区便民集市、智能快递柜集群等设施，运营收益归全体业主共有，既缓解停车难、购物难，又为物业维修基金注入活水。
此类项目由社区居委会或业委会发起申请，实行“备案即开工”模式，从申报到启用平均耗时缩短至7个工作日。
结语
2026年城市更新政策的核心关键词是“靶向施治”，既拒绝“一刀切”式征收，也拒绝“等靠要”式观望，真正实现安全底线守得住、民生需求接得上、群众期待回应得了。
两类房屋优先征收，旨在筑牢生命安全防线、保障重大公共利益；绝大多数住宅通过系统性改造焕发新生，让数千万老旧小区居民共享城市发展成果，这种渐进式、人本化的更新路径，远比粗放式开发更契合高质量发展内涵。
对普通家庭而言，不必再幻想“一夜暴富”的拆迁神话，也不必担忧“无人问津”的居住窘境。
请主动关注所在区县住建局官网、微信公众号发布的《年度城市更新项目名录》，精准查询自家住宅是否纳入当年征收或改造计划。
若房屋存在明显结构异常，请立即联系街道城建科预约免费安全鉴定；若有意参与旧改，请积极参与业主协商会议，用理性声音推动共识达成。
说到底，城市更新的终极价值，不在于建筑形态的物理变化，而在于让每一扇窗户背后，都映照出更有尊严、更可持续、更富温度的日常生活图景。
