全国楼市看深北上广。
刚刚过去的1月份，四大一线城市集体交出了一份很不错的楼市成绩单，里里外外都散发着回暖的气息。
这股热度，究竟是“真暖”还是“虚火”？2026年房价会怎么走
01
新房受供应节奏影响较大，我们重点看二手房市场数据。
先看深圳：
1月份，深圳二手住宅网签量是5281套，环比涨6.9%，同比涨16%，为2025年4月以来的最高成交纪录。
从成交结构来看——
据乐有家披露，1月深圳总价800万~1000万、1500万以上二手住宅成交占比略微提升，累计增幅1.3％；300万以下二手住宅成交占比也提升了近1个百分点。
反馈到房价上，1月二手房成交均价为5.78万/㎡，已连续2个月出现小幅回升。
去年12月24日北京出台了楼市新政，今年1月的二手房网签量是15082套，创近五年同期新高。
1月二手房累计成交22834套，同比上涨23%，已连续三个月突破2.2万大关，有多个交易日单日成交破千套，也是近五年来同期最高水平。
广州：
据广州房地产中介协会统计，2026年开年首月全市二手住宅网签8881套，天河、番禺、黄埔等多区活跃度回升。
总体而言，北上广深1月二手房成交量逐步复苏，很多原本观望的买房人都赶在了春节前把“房事”敲定，推动市场阶段性升温。
二手挂牌方面，京沪楼市这段时间呈现出大幅回落态势。深圳这边，二手房挂牌量虽然仍处于高位，但一些热门板块的业主已经走出价格谷底，心理预期慢慢开始往上抬。
02
如何看待北上广深这场楼市回暖，背后的支撑逻辑是什么？
主要原因有两个。
一方面，来自政策端的万千宠爱。
从开年的《求是》权威文章发表，到月底的“三道红线”松绑信号，期间伴随着多个高层会议召开、利好新政接连出台，政策组合拳如此密集，上面对房地产市场的扶持态度不可谓不强烈。
楼市调整到今天，该出清的出清，该淘汰的淘汰，再继续严控已毫无意义，取而代之的是宽松、宽松、再宽松。在一线楼市没有真正企稳之前，关于稳楼市、稳预期的增量政策，只会多不会少。
另一方面，来自市场端的主动拥抱。
在房地产市场，真正的学区、自住、改善等需求，不论市场冷暖，房子都是要买的，不过是决策上的快与慢问题。利好政策的频繁出现，只是提前把这些刚性改善需求给释放出来了。
每当政策面发生实质性转向，都会让持币观望者加速决策，让想换房的人快进度。
这种“政策呵护，需求回应”的互动，构成了当前楼市升温的底层逻辑。
03
成交量起来了，接下来房价会怎么走？
影响房价关键因素有两个：一个是基本面，一个是情绪面。
现在的一线楼市，不是基本面问题，而是信心比黄金重要。若情绪面持续修复，那么从“以价换量”过渡到将“量价齐升”是大概率事件。
什么时候买房难赚钱？楼市刚刚涨完一波之后。凡事讲先来后到，入场晚了，就只能耐心等下一波。
市场起落是常态，考验的不只是胆量，还有解题思路。
对自住者而言，回归“居住属性”。匹配需求的合理价格，就是最好的入场券。核心资产的长期价值，足以穿越周期。
对换房者而言，果断抓住价值裂变的窗口。将低效资产置换成高效资产，是财富保卫战的关键一步。每一次深度调整，都是优质资产重新排序的时机。
深圳的房产价值，终究锚定在其不可复制的资源与土地上。与其在市场的噪音中徘徊，不如问自己两个问题：
1、这套房，能承载我未来生活的核心场景吗？
2、我是否在用它换一个更好的资产与未来？
看清本质，锚定价值。才是清醒决策的开始。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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