万科曝出亏了820亿，消息一出不少人慌了神，觉得这是突然崩了，其实压根不是这么回事，这笔巨额亏损，说到底就是房价跌了、早年拿的地价太高，按照规矩把账重新算一遍的结果，早有端倪，并非突发危机。
很多人盯着亏损数字的同时，也关注着公司的各种变动，其实不少传言都能掰扯清楚。郁亮卸任是正常到龄退休，根本不是跑路；公司的钱也没凭空消失，只是利润变成了负数，账面上看着还有656亿资金，但真正能立刻调动的现金，不到9亿。
这820亿的亏损数字看着吓人，可真翻开万科的公告就会发现，每一笔都是实打实的结算和计提，没有半点虚的。2022年高价拿的那些地，现在房子根本卖不上价，对应的毛利率只剩2%；光是存货跌价准备就提了227亿，这也不是公司藏着掖着，而是会计准则逼着必须这么做；还有泊寓、印力这些业务，目前还在持续投入，不是不干了，只是还没熬到回本的时候。
有人总问，万科的钱到底去哪了？其实大家说的分红1200亿，是过去十几年累计的数，和现在的亏损一点关系都没有。房地产这行当本就特殊，预售资金全程被监管，合作项目的钱也得共管，资金本就不能随意动；公司有息负债两千多亿，一年利息90亿，这笔钱看着多，搁以前销售正常时根本不算事，可2025年万科销售业绩少了近一半，回款直接断了，债务的压力一下就全压了过来。
而且万科的情况，根本不是个例，整个房地产行业都在经历这样的调整。A股27家上市房企，26家都预告了亏损；就连保利这样的头部房企，净利润都跌了近八成，中海、华润也都在缩规模、调结构。房企们手里的地，七成都是2022年之前拿的，那会儿楼板价早就冲到了顶，可现在70城房价已经连跌22个月，房价赶不上地价，谁到了结算的时候，谁就得面对这份难受。
好在万科背后的支撑还在，并没有被抛下。深铁已经注资300亿，公司的中期票据展期也全通过了，这就说明大股东根本没撒手；万科的物业、物流这些业务也没停摆，还在正常接项目，只是不再靠卖房的钱来输血了，得自己造血，换种活法活下去。
还有些事没上头条，但比冰冷的报表更实在。去年万科保交付了11.7万套房子，管理费还连续两年降了，财报再难看，工地也没全停，业主的维修电话还能打通，小区里的路灯也依旧亮着，该担的责任，万科一点没少。
说到底，这820亿的亏损是结果，不是危机的起点。万科其实没做错什么，只是房地产原来那套“快拿地、快建、快卖、再拿地”的高周转玩法，在现在的市场环境下，是真的走不动了。
现在的房企，卖房的钱不够付工程款是常态，只能靠着股东托一把、政策松一松、卖点资产补一补。资产卖得便宜，也不是不想卖好价，纯粹是急用钱救急；账可以重新算，地可以暂时不拿，人可以换着干，但房子盖完了，业主住进去了，这份责任就一直都在，半点推不掉。
对万科来说，820亿的亏损从来都不是终点，只是把过去的老账一笔一笔翻出来，划掉，再重新写下新的数字，这是行业调整的必经之路，也是万科换活法的开始。
