近日，世茂集团创始人许荣茂又开始拆售“400亿大楼”了
一、 核心资产：香港中环中心
“400亿大楼”指代的是香港中环的甲级写字楼地标——中环中心。这栋楼高79层、总高度达346米的大厦，是香港核心商业区的重要象征。2017年，长实集团以创纪录的402亿港元将中环中心75%的业权售予一个由多个财团组成的联合体，此笔交易因此得名。
在最初的收购联合体中，世茂集团创始人许荣茂并非最早参与者。他是在2018年初，因原主要收购方之一退出而接手了部分权益。最终，许荣茂以私人名义斥资约160亿港元，获得了其中9个完整楼层的业权，包括31、32、36、37、55、56、62、63及76楼。
二、 拆售的背景：世茂集团的深度债务危机
许荣茂此次拆售个人名下物业，直接背景是世茂集团自2022年爆发的严重债务危机。
截至2025年上半年，世茂集团的总负债高达约4286亿元人民币，资产负债率超过100%，已处于资不抵债的境地。为了求生，世茂集团在过去几年已出售了近20处核心资产来回笼资金，包括上海的上海外滩茂悦酒店、北京的北京世茂大厦等。
尽管集团在2025年完成了总额约545亿元人民币的境外债务重组，暂时避免了崩溃，但巨大的债务压力和持续的流动性紧张局面并未根本解除。在此背景下，作为创始人的许荣茂出售其持有的顶级物业资产，被视为一种为公司“输血”或缓解自身财务压力的举措。
三、 拆售进程与“骨折价”现实
许荣茂的处置策略是“化整为零”，将整层楼拆分成小型单位出售，以降低总价、加快去化速度。目前，拆售主要集中在55楼。
该楼层被分割为12个单位，自2025年7月开始陆续出售。截至2026年2月初，已成功售出10个单位，累计回收资金超过4.33亿港元。
然而，成交价格揭示了市场的冰冷现实。近期一笔交易显示，一个建筑面积1746平方英尺的单位以约3405万港元成交，折合每平方英尺价格仅为1.95万港元。这个价格，与其在2017年收购时平均每平方英尺3.3万港元的成本相比，大幅下跌了约41%，堪称“骨折价”出售。此前其他单位的成交价也显示，持有这些物业约7年后，亏损幅度普遍在30%左右。
四、 多重市场因素交织
此次折价出售是多重不利因素叠加的结果：
1. 香港写字楼市场整体下行：受全球经济环境影响，香港写字楼市场持续疲软，租金和售价双双下跌，空置率上升。中环中心作为顶级写字楼也未能幸免。
2. 内地房企集体出售香港资产：与世茂情况类似，多家陷入流动性困境的内地房企都在同期出售香港物业，导致供应增加，买方市场特征明显，压低了成交价格。
3. “去中环化”趋势：一些企业为节省成本，将办公室迁离租金昂贵的中环核心区，削弱了该区域物业的稀缺性溢价。
五、 展望与象征意义
预计许荣茂将继续处置其持有的其他中环中心楼层。目前，37楼和31楼等楼层也已挂牌出售，意向总价均在5.5亿港元左右。这些资产的最终处置情况，将直接影响世茂集团和许荣茂个人回笼资金的力度。
许荣茂折价拆售中环中心，已成为一个具有标志性意义的事件。它象征着一个时代的转折：曾经高歌猛进、在全球扫货的国内房地产巨头，在行业深度调整和债务压力下，不得不以巨大亏损出售昔日重金收购的“皇冠上的宝石”。这不仅是世茂集团化债之路的一个缩影，也折射出中国房地产行业与香港商业地产市场共同经历的严峻考验。
