去年9月的新政策出来之后，不管是买房市场还是炒股市场，都跟着热闹了一阵子。
股市用了一年再创新高，而楼市呢？去年下半年开始，大城市的销量逐步上涨，今年会不会迎来小阳，还是硬着陆？
01.政策全力转向，市场却反应平平
7月开的城市工作会议，标志着房地产政策彻底调头。从强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，变成现在“全力救市”，一年时间风向完全变了。
各地也纷纷出招：深圳全面取消限购，杭州给最多10万元购房补贴，成都把人才买房补贴提到房价的15%……
但市场买账吗？
40个主要城市的新房成交量，环比只涨了5%；15个重点城市的二手房成交量，环比涨了3%——都还处在今年以来的低位。就好像往湖里扔了一大块石头，只荡起几圈小波纹。
政策暖风频吹，市场却冷眼旁观，这背后肯定是有原因的。
02.房价跌跌不休，库存堆积如山
看看现实数据，70个大中城市的新房价格已经连续跌了39个月，二手房更久，连续跌了41个月。
47个核心城市的房价中位数，比最高点回撤32.7%。北京、上海、广州、深圳的房价，基本回到了2016、2017年的水平。
库存情况更是让人触目惊心。截至2025年6月底，全国商品房待售面积达5.7亿平方米，按现在的卖房速度，要差不多两年才能卖完。而四线城市更要三年才能消化完。
一边是房价不停跌，一边又是房子越堆越多，形成了恶性循环：房价跌，大家资产缩水、不敢花钱；越跌越没人敢买，开发商资金就更紧张。
03.经济拖累明显，硬着陆风险陡增
房地产对经济的拖累已经很明显。它占GDP的比重从2020年的8.3%降到了去年的6.3%。
更重要的是，它对经济增长的拉动作用已经转负。咱们看看数据，2021年还是正贡献，达到0.34%，但从2022年开始，一直到2024年就是连续三年负数，分别为：
-0.23%、-0.05%、-0.12%
如果算上建筑、建材、家电、金融这些相关行业，房地产的影响还要更大。
地方政府也陷入两难：房价地价跌→地方收入减少→更没能力稳住楼市。虽然7月发了1000多亿房地产专项债，其中七成用来储备土地，但这种“输血”能撑多久呢？
04.市场分化，底在哪儿？
现在市场冷热不均愈发明显了。2025年上半年，绝大多数地区普遍下跌，但北京、上海、深圳一些学区房却仍旧保持了1.2%到2.5%的涨幅，
而环京的三四线城市，比如涿州、廊坊，房价比最高点已经跌了超过60%。
马云2018年的预言“未来的房价会像葱一样便宜”在部分城市已成现实。像鹤岗、双鸭山这些城市，如今几万块就能买套房。
但一线城市房价收入比却还在40以上，意味着普通家庭不吃不喝40年才买得起房。
那么市场到底什么时候见底？有人认为还没到底，但离最终稳定（约2026年下半年）已经走了一大半。一些国际机构也开始预测，比如大摩、高盛等机构，他们则预计26年下半年或27年上半年才是真正的底。
05.3月变局，该怎么办？
为什么三月重要？因为按照以往，“金三银四”是楼市传统的销售旺季。如果这时候市场还暖不起来，那最后一点信心可能就真的没了。
面对可能出现的降温，各方都在想办法。有专家建议国家设立一个约2万亿的“房地产稳定基金”，用来保交楼、收储土地。
同时，2025年全年计划开工建设和筹集保障房180万套（间），试图通过保障房分流压力。
但对于普通购房者，我的建议是：
如果是首套刚需，可以开始留意大城市好地段的降价机会，但不用着急出手；
如果想换房，可以利用现在的好政策“以旧换新”；
投资的话，尽量避开三四线城市非自住的房子；
年轻人口袋预算不足，就不妨先租房看看，现在租房比买房划算的情况越来越多。
总之，好房子永远有价值，但品质地段差的房子，可能会一直亏。
至于楼市转折点在哪？得等三件事：房价见底、收入增长、信心回来。这三样同时到位，市场才能真正稳住。
而3月，可能就是检验市场信心的第一个大考。希望接下来大家收入能涨一点，信心回来一些，房价也逐步见底，这样市场就有盼头了。
