不谋一域者，不足以谋全局。
2月2日，上海浦东、静安、徐汇三区启动二手房收购新模式。
很多声音说，主要是为了让居民卖旧买新。
这只是很浅的表象，还藏了个大招儿。
先说说上海收购二手房是怎么干的。
收购的房子将作为保障性租赁住房。
各区下属的保障房公司当买家，建设银行提供弹药支持。
有意思的是，三个区的政策还都不一样。
【浦东】专挑内环内、房龄超20年、面积70平米以下、总价不超400万的老破小。
这些房子外表寒碜但地段金贵，要求房东必须“卖一买一”，在本区内买新房。
【静安】采用片区式收储，专攻重点产业园区、核心商圈和地铁站周边的房源。
【徐汇】主要收购存量小户型，装修后作为保租房出租，对房东后续是否买新房无要求。
的确有高人，这招棋走的妙，一石好几鸟。
·给年轻人提供租赁房，保民生
·解决新建保租房的负担，节省资金
·减少二手房供应量，避免房价踩踏
·解决业主卖房难的痛点，提高流动性
·打通卖旧买新的置换链条，增加新房需求
一定有质疑声：政府出钱买房？这账算的过来吗？
其实本质是：政府持有了核心地段的资产。
经过几年的深度回调，上海核心区老破小房价已缩水30-40%。
租金回报率普遍在3%以上，有的甚至能到4-5%。
天津这方面与上海步调一致。
当租金回报跑赢资金成本，这笔账完全算的过来。
更绝的在于背后的终极大招儿——
当政府持有这些老房子后，再拆迁就会顺利得多。
现在拆迁有多难，大家心知肚明。
天津的拆迁补偿价是市场价的2倍，但大多数居民也并不满意。
但凡与拆迁沾边，资金成本、时间成本、人力成本便高的不可估量。
红桥区有的地方拆了10年之久；
和平劝业场片区从最初的拆迁改为织补式城市更新，也是因为漫天要价，拆不动一点。
最终不得不搁置，导致市中心界面差、空心化。
如果这些核心地段的房子集中在政府手中，那拆迁改造就轻而易举。
这也算是一种“曲线拆迁”。
关键是，很多老破小房价已跌破地价。
比如天津河西文化中心旁边的二手房，友谊东里、红旗北里，单价才1万8左右。
把这小区拆了卖地，楼面价得多少钱？3万打底吧？
为什么上海把浦东、静安、徐汇当试点？而且是整片整栋的优先？
2025年全国单价地王就出自徐汇区，20万/平米！
绿城徐汇斜土街地块楼面价13万/平米；静安曹家渡地块楼面价11万/平米……
这些地方，土地比老房子值钱多了。
上海模式值得借鉴，探索出一条城市发展的再生路径。
重要的是，给了老破小一条出路。
这些年老破小越来越不受待见，大家都在疑虑，老破小还有什么出路呢？
首先要明确，老破小并不是没有优势。
地段好，都是城市核心，有工具属性，落户上学解决问题；租金回报率高。
看似是“烫手山芋”，但恰恰具有独特的价值重估空间。
除了刚才说的官方收购，老破小还有两条出路：原拆原建、“耐心等待”。
【原拆原建】很多城市都在探索，包括天津。
上海静安彭一小区将40栋老楼重建为17栋高层电梯房，2110户居民原址回搬。
浙工新村是杭州唯一完成原拆原建的小区。
居民自筹资金约4.7亿元（占总费用80%），政府补贴剩余部分。
这种模式面临的最大挑战是，居民意见统一难。
原拆原建要求居民100%同意，这在产权分散的老旧小区难如登天。
天津到目前为止，还没有实现居民自发筹钱的原拆原建社区。
2025年国务院发布的《关于推动城市高质量发展的意见》中也强调：
“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。
未来老破小的拆建，将从政府主导转向居民自治+市场参与的新阶段。
住建部数据显示，2024年全国城镇存量住房面积超400亿平米，其中房龄20年以上的老旧小区占比达32%。
根据贝壳挂牌房源，天津20年以上房龄、无电梯、面积70平米以下的二手房大约4.5万套，占比达22%。
大量的老房子在等待出路，这种新模式将是一片蓝海。
【“耐心等待”】这个出路就是下下策了。
中国是无限政府，保障兜底，一旦房屋被鉴定为危房，政府有责任进行干预。
和平区的嫩江路就属于危房改造。
原地重建后焕然一新，大部分房源拥有独立厨房和卫生间。
和平区老树德里和永德里片区危房改造也动工了。
属于耀华小学的学片，房价最高能到7万/平米，拆迁难度巨大。
改造方案明确增加不超过原建筑15%的面积，143户居民将全部回迁。
河北区进步道62号经鉴定为整栋危房后，2025年已申请拆除。
那么，城市更新为什么不能拆老破小？
根据要求，城市更新中拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
大拆大建已经不允许了。
老破小的“柳暗花明”，道阻且长！
