大象起舞，这些护城河别忽视
作者：闻道
编辑：可乐
风品：俊逸
来源：首财——首条财经研究院
张磊曾说过，企业唯一的“护城河”是创造长期价值。商业形态快速迭代的今天，任何竞争优势都有生命周期，唯有持续创新、满足用户需求，才能不断拓宽护城河，保持旺盛生命力。
1月26日，京东产发正式向港交所递交上市申请。据仲量联行统计，截至2025年9月末，公司资产管理规模1215亿元，总建筑面积约2710万平方米。按建筑面积计，公司在亚太区及中国新经济领域现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。《2025胡润全球独角兽榜单》显示，京东产发估值达到545亿元。
这家发轫于2007年，早期主要服务京东内部供应链的企业，价值已获市场广泛认可。18年春华秋实，到底有什么成长密码？长期护城河是怎样炼成的？如何持续牢据赛道C位，未来的价值回报又有多大呢？
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出租率超90% 炼成两大硬功夫
展开分析之前，不妨先感受下京东产发的业绩成长性：
2023年、2024年及2025年前九月（以下简称“报告期内”），公司收入分别为28.68亿元、34.17亿元、30.02亿元，经调整盈利为2.6亿元、5.3亿元、8.2亿元，可谓兼具速度、规模、质量。
细分收入来源，主要来自客户提供租赁、物业管理及其他增值服务等基础设施解决方案。2025年前9月，基础设施解决方案收入为26亿元，其中外部客户贡献占比达62.5%。
截至2025年9月30日，京东产发已构建起覆盖259个物流园、20个产业园及6个数据中心的现代化资产组合。超90%资产位于一线城市、其卫星城及二线城市，形成了辐射核心经济区的协同网络。且公司已竣工现代化基础设施平均出租率稳定在90%以上，较行业平均水平高出约10%。
众所周知，相较租金水平，仓储业更看重客户结构与出租率，两者是衡量从业者长期价值的关键要素。
资产网络庞大且优质，与出众的综合运营能力密不可分。在京东产发看来，规模不是优势，行业地位也不是永固的，唯有始终敏锐把握产业动态、锚定消费需求，不断做精基础服务、加码增值服务，才能持续黏住市场、激发出不竭成长力。
供应链服务看似简单，实则是一项复杂系统工程，真正做出持久特色不仅需要时间耐心，更因其深入不同产业、直面客户场景而具有强定制属性，这种随需而变的个性赋能、打法敏捷性，正是京东产发的核心护城河。
比如在江苏常州，为理想汽车打造的智能仓储基地，从开工到交付仅用7个月，项目采用“全托管”模式，由京东产发根据客户需求，负责了项目选址、拿地、设计、建设、验收、交付等全流程。
在广州花都，京东产发与TikTok Shop共建超20万平方米的供应链枢纽，针对性提升其跨境履约效率；在肇庆鼎湖，京东产发为希音（SHEIN） 完成复杂的园区改造，保障其大湾区智能分拣枢纽的快速投运；在浙江金华，则助力集牛科技等企业优化动线，实现产品高效出海；与日日顺签订全球战略合作，共建超级供应链.......
可以说，依托对各个行业的深度洞察，京东产发提供了全链条定制服务，继而帮助客户提升运营效率与供应链韧性。同时，京东产发与客户的合作从传统租赁关系升级为深度共建模式，更亦能创造出更具活力的产业生态。
成效有多大？以2025年618期间为例，京东产发全国园区日均保障车辆9万车次、人员流动量超11万人次。出色的电商峰值应对能力同样延伸至全球市场，在海外“黑五”等关键节点，京东产发为跨境客户提供稳定支持，实现了国内外供应链的无缝衔接与高效履约。
此外，京东产发还深挖增值服务。比如早在2024年底，就自建光伏发电就超过3800万千瓦时，同时配套建设上千个充电桩，完善了客户设施服务体系。
整体来看，顺应商流与物流日益专业的分工趋势，京东产发在日积月累中逐渐积淀出两项硬功夫：一是具备“双重视角”，既深谙产业动态、用户供应链痛点和商业逻辑，又通晓物流高效履约的运作机制；二是拥有全渠道、多场景的“一盘货”产业赋能力，能为客户提供从仓储、配送到履约支持的一体化解决方案。
两者都需战略定力，是难而正确的事，一旦炼成便有了稀缺护城河，带来强用户粘性、靓丽出租率、构建出一张庞大优质的资产网络，让公司的“超级节点”战略不断开花结果。
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锚定12字真言
一盘全球生态共建大棋
放眼全球经济，产业链供应链加速重构，上述硬功夫的稀缺性愈发凸显。
当前，中国品牌出海尚处早期阶段，在仓储、包装、运输、配送等多个环节成本负担重，且普遍缺乏标准化、系统化。
所谓商场如战场，兵马未动粮草先行，如何真正助力中国品牌打赢“出海战”？带着这个问题，京东产发正加速将服务网络与解决方案拓展至全球：形成了“东南亚起步、成熟市场拓展、中东重点突破”路径。通过与当地合作伙伴共建、收购优质资产等方式，已在新加坡、荷兰、阿联酋等核心物流节点建立布局，已成为越来越多中国企业出海的亲密“搭子”。
截至2025年9月30日，公司已在全球范围内建立起规模领先的现代化基础设施网络，总管理建筑面积超2700万平方米，管理资产量破280个，海外资产管理规模占比从2023年初的3.7%迅速提升至12.8%。力求通过深耕关键市场、打造超级节点，来全面响应客户日益多元的出海需求。
以中东市场为例，2025年6月完成迪拜首个智能物流园交割，7月签约了阿布扎比机场高标准物流项目，9月又完成交割迪拜一个智能物流园项目，其落位于迪拜杰贝阿里自贸区（JAFZA）的核心区域，紧邻中东最繁忙的杰贝阿里港及马克图姆国际机场，地理区位优势突出，旨在打造辐射中东、非洲和欧洲市场的智能供应链核心枢纽。
值得一提的是，该物流园再度实现“交割即运营”，充分体现了京东“以供应链为基础的技术与服务企业”定位。该仓库计划配备行业领先的智能仓储设备与管理系统，为工程机械、跨境电商、新能源汽车零部件等领域的全球客户提供高效供应链服务。
2025年11月，京东产发再落一子，与沙特MODON签署战略合作备忘录，首个落地项目吉达智慧物流枢纽启动。其位于吉达北部Oasis工业园区内，项目建成后将为本地轻工业、电商、汽车、食品、药品等行业提供高标准仓储服务，进一步强化整个海湾合作委员会及更广泛中东北非地区的物流服务能力。
京东产发相关负责人表示：以吉达项目作为合作序幕，我们将充分发挥在智能物流园区规划、数字化供应链管理和绿色低碳技术应用等方面的核心优势，结合MODON覆盖沙特39个工业城的资源整合能力与政策支持，快速推动多个高标准物流枢纽落地，构建辐射海湾六国及中东北非地区的骨干物流网络。
换言之，赋能大戏还在后面。以此为支点，京东产发将依托中东在全球贸易及“一带一路”中的枢纽地位，稳步推进“海外仓”网络建设。这种客户为中心、深挖集群效应的打法，也是京东产发全球化布局的一个缩影，总体可概括为网络联动、生态输出、要素整合。
首先，推动海外“超级节点”与国内物流骨干网深接，支持中资企业出海及跨境商品双向流动，构建覆盖关键区域的端到端供应链服务能力。其次，提供高标仓储空间，还结合京东在自动化设备、数智化系统及末端配送方面的能力，向本地客户输出一体化供应链解决方案；最后，则以供应链为纽带，促进中国制造能力、海外成熟市场与技术创新资源间的跨区域匹配，推动从商品贸易到产业链协同升级。
由此可见，京东产发的国际化布局并非一个个项目的简单叠加，而是以供应链为核心，推动全球生产要素——人力、土地、资本、市场、技术的系统性重塑，在一个个战略落子织网中将中国高效的物流服务标准拓展至全球，让“中国品牌”与“世界供应链”走向深融。
在首财看来，中国企业出海正从“单点突破”迈向“生态共建”。无论国内国外，京东产发这些年实施的“超级节点”战略，都是建立在对用户需求的高效满足、让合作伙伴有利可图的基础上。随着海外节点与国内网络协同效应的进一步释放，公司也有望持续迎来收获季，拓宽挖深护城河中市场价值充满遐想。
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双赢双驱 大象这样起舞
沿着这个思路，再来看京东产发的资本循环或有更深思考。
在产业变革的当下，市场规模从来都不是竞争优势，而是市场选择的结果。所以对于京东产发来说，不管是基于国内大循环需要的更高效供应链基础设施，还是构建辐射全球的供应链生态网，资本循环模式决定了商业模式的价值深度与扩张效率。
在资本化路径上，京东产发采取基金化运营与REIT发行并举的策略，以推动资产快速周转与价值释放，已构建起“开发－运营－退出－循环”的全链条资产管理模式，旨在从资产持有到资产管理、从规模扩张到效率提升，完成精细化转型。
2023年2月，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“京东仓储REIT”）成功在上交所上市，募资17.57亿元，投资者认购踊跃，其中网下投资者询价获超126.04倍认购，成为国内首个由民营企业主导的仓储物流公募REIT。
公开信息显示，京东仓储REIT底层资产覆盖重庆、武汉及廊坊三地共计约35万平方米的高标仓资产，凭借稳定租金收益与长期满租运营，已是资本市场认可的高收益基础设施金融产品。
同时，京东产发还通过设立并管理多只人民币基金，以普通合伙人身份引入外部资本，形成了“基金投资－资产收购－运营提升－价值变现”的完整闭环。2020年至2024年间，公司年均实现资产增值变现收益约13亿元，累计回报率达初始成本的40%，印证了“投融管退”的全周期专业力。
招股书显示，截至2025年9月30日，京东产发主导设立了五只核心基金、一只开发基金、一只收购基金、一个合伙投资平台，以及在上海证券交易所上市的一只基础设施证券投资基金。基金管理规模从2023年初的255亿元增至2025年9月的410亿元，占资产管理规模总额的33.7%。余下资产为未来发展基金及合伙投资平台储备，为接下来的资本运作留足想象空间。
伴随资本循环战略的深入完善，京东产发基金管理业务逐步成为稳定收入来源。招股书显示，2023年、2024年和2025年前九月，公司分别实现管理费收入1.70亿元、1.97亿元和1.47亿元。
更重要的是，从重资产持有到轻资产运营，从内部服务到对外开放，京东产发正以资本为纽带、以产业为根基，逐步构建起覆盖资产开发、基金运作、REIT上市与产业服务的复合型能力体系。未来，随着基管规模再扩大与资本循环效率再提升，公司有望在物流地产行业新周期中，形成“资产管理+产业运营”，既有压舱石又有助推器的双轮驱动优势。
行业分析师孙业文表示，在当前产业转型与全球供应链重构背景下，京东产发的资本循环战略并非单纯财务操作，而是深融国家产业升级与企业全球化布局进程中。公司通过资产集群布局与产业生态协同，将资本配置与实体经济需求紧密结合，既支持国内供应链效率提升，也为中国企业出海提供了关键基础设施保障，在双赢双驱、轻重交织中舞出了大象起舞。
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“榕树式”生长
处在价值爆发前夜
的确，一切终极胜利，归根结底是战略的胜利、责任的担当。
再次聚焦中国企业出海，从“单点突破”迈向“生态共赢”的大势不可阻挡。同样也推动着中国企业之间的合作从“单点单项”转向“协同共建”，这给了京东产发乃至整个京东系一座巨大的待掘金矿。
当前产业变革如火如荼，数字技术的产业影响力远超资本投入，规模不是优势，行业地位也非永固。京东产发要想超越“仓库房东”的角色，就是要跳出传统思维，着眼于产业和国家战略方向，为行业和伙伴提供出真正有价值的技术和服务，不管是硬件设施的适配性改造，还是物业管理、区位选址，都是聚焦用户需求，在深挖赛道金矿的同时坚守京东的商业信仰。
若沿着这个脉络出发，京东产发此次赴港IPO，可视为京东集团整体转型的关键落子，在电商与零售之外布下一盘“供应链全球化”新棋局。通过构筑覆盖物流园区、产业园区及数据中心的实体资产网络，它不仅夯实了京东体系的运营底盘，更致力成长为服务更广阔工业与制造业的数字化基础设施平台，以此推动京东由电商巨头向供应链技术与服务企业的蜕变。
常言道，独木不成林，榕树却凭借深植的根系、粗壮的主干以及不断延伸并与环境融合的气根，创造出“一木成林”的共生生态。这个榕树效应，恰是京东集团与各个子公司协同共荣的生动写照。
例如，在阳光公开采购环节，京东产发联动京东工业，借助生态规模效应实现硬件设施的集约化采购，降低客户成本；再如科技赋能方面，京东产发则以京东科技为创新底座，为客户提供自动车流量评估、车辆调度等服务，并运用AI技术监测库内作业动线和饱和度，助力客户最大化提升作业效率......
聚焦此番IPO,京东产发募资拟主要用于四大方向：一是未来12—36个月拓展海外战略物流节点基础设施网络及组建全球人才团队；二是同期提升中国境内资产网络密度与质量，强化核心区域布局；三是未来12—48个月升级解决方案及服务体系，增强客户吸引力；四是用于一般公司用途及营运资金需求。
未来战略方面，京东产发将持续巩固中国市场领先地位，同时加速全球业务扩张，进一步多元化客户基础及服务能力，深化与长期资本合作伙伴的协作。公司目标是成为扎根中国、布局全球的互联现代化基础设施平台。
字斟句酌，上市只是新起点、往期成绩只是开胃菜，京东产发仍在苦练硬功、加码全球化。放眼国内外供应链市场，方兴未艾潜力诱人。不断加固护城河、榕树效应的京东产发，已处在价值爆发前夜。
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