最近回老家碰到我二舅，去年刚在我们那四线小城买了套三室，本来想着给儿子结婚用，结果半年跌了15%，现在天天蹲在小区门口看中介挂牌价，愁得饭都吃不下。他拉着我问了三遍：“你说现在这房价，是不是真的没救了？我那几十万首付，难道就这么打水漂？” 其实不止我二舅，身边好多人都在纠结——2026年都到了，中央刚定调楼市的重磅信号，今明两年到底该买房还是卖房？
这个问题真问到点子上了。五年前谁能想到？人口从2019年就开始负增长了，城镇化速度慢得像蜗牛爬，以前挤破头往北上广深跑的人，现在不少都回了老家或者县城。国家统计局的数据明摆着，70个大中城市房价环比还在跌，但奇怪的是，还是有人攥着钱犹豫：现在进场到底亏不亏？
要搞懂这个问题，得先想明白——房价到底为啥涨为啥跌？ 先看一组扎心的数据吧：中国大多数三四线城市，住房自有率已经超过90%了，啥意思？十户人家有九户有房；二线城市也差不多，80%以上；一线城市低一点，但也有50%多。 这说明啥？真正没房住、必须买房的人，已经没多少了。
以前房价为啥涨得猛？主要靠两拨人：一波是农村往城里跑的，一波是小城市往大城市挤的。现在呢？这两拨人都少得可怜。城镇化慢了，人口总量负增长，连北上广深都有人往外走，你说房子卖给谁？ 有人可能会说“我有改善需求啊，想换个大的”，这话没错，但你得想清楚——改善不是凭空多一个人买房，是卖掉一套再买一套，对整个市场来说，总需求没增加。 所以光靠“住”这个需求，大多数城市房价真没啥上涨动力了。
但也不是所有城市都凉透了，为啥？因为房子不光是用来住的，还是资产啊。只要是资产，就绕不开“钱”这个字。 举个例子：你手里有100万存银行，以前一年利息1万5，现在降息了，一年只剩1万。这点利息够干啥？你肯定会想，不如拿出来找点别的门路。买理财？买黄金？还是买套房？ 社会上钱越来越多，利息越来越低，这些钱总得找地方放吧？这就是为啥会有通胀。而房子，历来都是抗通胀的好东西。
所以未来大多数城市房价能不能涨，主要看通胀。如果印的钱还是多，利息还是低，物价普遍涨，那房子也会跟着涨。但这种涨和以前不一样——不是一年涨30%那种猛涨，是慢慢涨，跟着西红柿土豆一起涨的那种温和涨。 想靠这个发财？难！想靠这个保值？有可能，但也得看运气。
那北上广深这些一线城市呢？肯定不一样啊。它们有两个特殊点：一是住房自有率没那么高，还有不少人没房；二是政策空间大。 比如限购这事，要是哪天一线城市全面取消限购，会不会有一波人冲进来？肯定会啊，周边小城市的有钱人，早就想在大城市买套房了。 但这种涨，和以前全民炒房的涨不一样，更像是政策催出来的阶段性行情，一阵风过去就没了。 而且你得看中央态度啊，现在定调是“稳楼市”，不是“刺激楼市”，那种全民炒房的日子真的过去了。
回头看过去二十年，买房的逻辑其实很简单——闭着眼睛买，躺着就能赚钱。为啥？因为有人不断进城，钱不断印出来，房子永远不够住。 现在呢？这三条都变了：人少了，房子够了，钱虽然还在印，但不会再猛往楼市里灌了，国家不允许，市场也不答应。
那现在买房卖房到底咋想？给你三个实在建议： 第一个，别指望买了就涨。以后房价能稳住，就算胜利；能跑赢通胀，就算赚到。 第二个，看清楚城市。一线和强二线还有点底子，三四线城市，除非你自己住，否则真得掂量掂量，别瞎买——我二舅买的那个郊区盘，现在中介都懒得推，说挂半年都卖不出去。 第三个，搞清楚目的。要是自住，啥时候买都行，只要你扛得住短期波动；要是投资，得算细账——租金能有多少？持有成本（物业费、税费这些）多少？未来卖给谁？这些都得想明白，别光听中介瞎忽悠。
说一千道一万，房子还是那个房子，但时代已经不是那个时代了。买房这件事，从“怎么赚更多”变成“怎么不亏”，从赌一把变成算细账。想通这个，你就知道该咋办了——别再抱着“房价永远涨”的旧逻辑不放，不然真的要踩坑。
参考资料：
国家统计局《70个大中城市商品住宅销售价格月度报告》
新华社《中央经济工作会议解读：稳楼市仍是2026年重点》